Décision de référence : cc • N° 18-20.854 • 2019-12-19 • Consulter la décision →
Le 19 décembre 2019, la Cour de cassation a rendu une décision importante concernant la validité d'un congé pour reprise délivré avant l'entrée en vigueur de la loi Alur. Elle a jugé que c'est la loi en vigueur au jour de la délivrance du congé qui s'applique, et non celle en vigueur au jour de son effet. Ainsi, un congé délivré sous l'ancienne loi reste valable même si les nouvelles exigences ne sont pas respectées.
Dans cette affaire, un bailleur avait donné congé à ses locataires le 19 décembre 2013 pour un départ au 24 juin 2014. Entre-temps, la loi du 24 mars 2014 (loi Alur) est entrée en vigueur le 27 mars 2014, renforçant les obligations de motivation du congé. Les locataires contestaient la validité du congé au motif qu'il ne respectait pas les nouvelles exigences. La Cour de cassation a rejeté leur pourvoi : le congé est valable car il obéit à la loi ancienne.
Pour les propriétaires et les locataires, c'est un repère essentiel. Cela signifie que la sécurité juridique d'un congé s'apprécie à la date de sa notification, non à celle de son effet. Attention toutefois : si vous donnez congé après le 27 mars 2014, les nouvelles règles s'appliquent immédiatement. Le réflexe doit être le même : vérifier la date d'envoi du congé avant de contester ou de s'appuyer sur la loi.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. Y et Mme A. sont locataires d'un logement depuis plusieurs années. Leur bailleur, M. X, souhaite récupérer le logement pour y habiter avec sa famille. Conformément à la loi du 6 juillet 1989, il leur adresse un congé pour reprise par lettre recommandée avec accusé de réception le 19 décembre 2013, avec un effet au 24 juin 2014. Le congé mentionne le motif : reprise pour habiter.
Mais entre-temps, le 27 mars 2014, entre en vigueur la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi Alur) qui modifie l'article 15 de la loi de 1989. Désormais, le congé doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté avec le bailleur, et être notifié par acte d'huissier ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les locataires estiment que leur congé, délivré sous l'ancien régime, ne respecte pas ces nouvelles formalités. Ils assignent le bailleur en nullité du congé.
Le tribunal d'instance de Bordeaux leur donne raison en première instance : le congé est annulé. Le bailleur interjette appel. La cour d'appel de Bordeaux, dans un arrêt du 20 juin 2018, infirme le jugement et déclare le congé valable. Les locataires se pourvoient en cassation. La Haute juridiction, par un arrêt du 19 décembre 2019, rejette leur pourvoi : le congé délivré avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle n'est pas soumis à celle-ci, même si son effet est postérieur.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur le principe de non-rétroactivité des lois, posé à l'article 2 du Code civil : « La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif. » En matière de baux d'habitation, le congé est un acte juridique unilatéral qui produit ses effets à la date de sa notification. C'est à ce moment que les droits et obligations des parties se cristallisent. La loi nouvelle ne peut donc pas remettre en cause un acte régulièrement accompli sous l'empire de la loi ancienne.
La Cour précise que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, n'est pas applicable à un congé délivré avant l'entrée en vigueur de cette loi. Peu importe que la date d'effet du congé soit postérieure. Le législateur n'a pas prévu de disposition transitoire spécifique, donc le principe général de non-rétroactivité s'applique.
Ce n'est ni une évolution ni un revirement : la Cour confirme une solution constante. En revanche, l'arrêt est intéressant car il rappelle que la date de délivrance du congé est le seul critère pertinent. Les juges du fond doivent vérifier la date de notification, non la date d'effet. Cela valide la position de la cour d'appel de Bordeaux et infirme celle du tribunal d'instance.
Les arguments des locataires ? Ils soutenaient que la loi nouvelle devait s'appliquer car le congé prenait effet après son entrée en vigueur. Mais la Cour balaie cet argument : le congé est un acte unique, et sa validité s'apprécie au jour de sa délivrance. Ce serait source d'insécurité juridique que d'appliquer une loi postérieure à un acte déjà accompli.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les bailleurs : si vous avez donné congé avant le 27 mars 2014, même avec un effet après cette date, votre congé est valable s'il respectait les règles en vigueur à l'époque. Vous n'avez pas à refaire un nouveau congé. En revanche, si vous projetez de donner congé aujourd'hui, les nouvelles règles s'appliquent : le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, et doit indiquer le nom, l'adresse et le lien de parenté du bénéficiaire de la reprise. À défaut, il est nul.
Pour les locataires : si vous avez reçu un congé pour reprise entre le 19 décembre 2013 et le 27 mars 2014, ne comptez pas sur les nouvelles formalités pour le contester. Vérifiez plutôt si l'ancien régime était respecté. Par exemple, un locataire qui a reçu un congé le 20 mars 2014 pour un départ au 1er octobre 2014 ne pourra pas invoquer l'absence de mention du lien de parenté : l'ancienne loi n'exigeait pas cette mention.
Pour les acquéreurs d'un bien loué : soyez vigilants lors de la signature du compromis. Si le vendeur a délivré un congé avant la loi Alur, assurez-vous qu'il est valable. Une contestation du locataire pourrait retarder la libération des lieux. Un exemple concret : un acquéreur qui achète un bien loué ayant fait l'objet d'un congé en janvier 2014 pour juin 2014 est tranquille : le congé est valable même sans les mentions de la loi Alur.
Pour les professionnels de l'immobilier (agents, notaires, gestionnaires) : lors de la rédaction d'un congé, vérifiez systématiquement la date de délivrance. Si le congé est délivré après le 27 mars 2014, appliquez les nouvelles règles. Si vous gérez un contentieux, la date de notification est la clé. Les juridictions appliquent désormais cette jurisprudence sans difficulté.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Conservez impérativement la preuve de la date de délivrance du congé. Gardez l'original de la lettre recommandée avec l'accusé de réception, ou l'acte d'huissier. Sans cette preuve, vous ne pourrez pas démontrer que le congé a été délivré avant le changement de loi.
- Avant de donner congé, vérifiez la loi applicable. Depuis le 27 mars 2014, les mentions obligatoires sont plus nombreuses. Utilisez un modèle à jour fourni par l'ADIL ou un avocat. Ne vous fiez pas à un modèle trouvé sur Internet qui pourrait être obsolète.
- En cas de doute sur la validité d'un congé que vous avez reçu, consultez rapidement. Le délai pour contester un congé est souvent de deux mois à compter de sa notification. Un locataire qui a reçu un congé en janvier 2020 et qui attend juin pour agir est trop tard.
- Pour les baux conclus avant 2014, pensez à vérifier si le congé a été régulièrement notifié. Par exemple, si le bailleur a envoyé le congé en lettre simple, il est nul. La Cour de cassation rappelle que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, à défaut il est nul.
