Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 18-20.854 • 2019-12-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Bordeaux, im Viertel Chartrons. Sie kündigen Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs, wie es das Gesetz vorsieht. Nur ändert sich das Gesetz zwischen Ihrem Einschreiben und dem Auszugsdatum. Welche Regel gilt? Genau diese Frage hat die Cour de cassation am 19. Dezember 2019 entschieden. Und die Antwort ist klar: Es zählt das am Tag der Zustellung der Kündigung geltende Gesetz, nicht das am Tag des Wirksamwerdens.
Diese Entscheidung erging in einem Fall aus Bordeaux. Ein Vermieter hatte am 19. Dezember 2013 eine Eigenbedarfskündigung zum 24. Juni 2014 ausgesprochen. Zwischenzeitlich hatte das Gesetz vom 24. März 2014 die Begründungspflichten für die Kündigung verschärft. Der Mieter focht die Wirksamkeit der Kündigung mit der Begründung an, dass sie die neuen Anforderungen nicht erfülle. Die Cour de cassation gab ihm nicht recht: Die Kündigung ist wirksam, da sie dem alten Recht unterliegt.
Für Eigentümer und Mieter ist dies ein wichtiger Anhaltspunkt. Es bedeutet, dass die Rechtssicherheit einer Kündigung zum Zeitpunkt ihrer Zustellung beurteilt wird, nicht zum Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens. Achtung jedoch: Wenn Sie nach dem 27. März 2014 kündigen, gelten sofort die neuen Regeln. In Arcachon wie in Bordeaux sollte die Vorgehensweise dieselbe sein: Überprüfen Sie das Datum des Kündigungsschreibens, bevor Sie es anfechten oder sich darauf berufen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Y und Frau A. sind seit mehreren Jahren Mieter einer Wohnung in Bordeaux, Rue de la Rousselle. Ihr Vermieter, Herr X., möchte die Wohnung zurückerhalten, um mit seiner Familie darin zu wohnen. Gemäß dem Gesetz vom 6. Juli 1989 sendet er ihnen am 19. Dezember 2013 ein eingeschriebenes Einschreiben mit Rückschein, in dem er die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 24. Juni 2014 ausspricht. Die Kündigung enthält den Grund: Eigenbedarf zu Wohnzwecken.
Doch zwischenzeitlich tritt am 27. März 2014 das Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 (sog. Alur-Gesetz) in Kraft, das Artikel 15 des Gesetzes von 1989 ändert. Fortan muss die Kündigung den Namen und die Adresse des Begünstigten des Eigenbedarfs sowie das Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter angeben und durch einen Gerichtsvollzieher oder per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. Die Mieter sind der Ansicht, dass ihre nach altem Recht ausgesprochene Kündigung diese neuen Formvorschriften nicht erfülle. Sie verklagen den Vermieter auf Nichtigkeit der Kündigung.
Das Tribunal d'instance von Bordeaux gibt ihnen in erster Instanz recht: Die Kündigung wird für nichtig erklärt. Der Vermieter legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Bordeaux (Cour d'appel de Bordeaux) hebt das Urteil mit Entscheidung vom 20. Juni 2018 auf und erklärt die Kündigung für wirksam. Die Mieter legen Kassationsbeschwerde ein. Das oberste Gericht weist ihre Beschwerde mit Urteil vom 19. Dezember 2019 zurück: Die vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes ausgesprochene Kündigung unterliegt nicht diesem, selbst wenn ihre Wirkung erst später eintritt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Cour de cassation stützt sich auf den Grundsatz der Nichtrückwirkung von Gesetzen, der in Artikel 2 des Code civil verankert ist: „Das Gesetz verfügt nur für die Zukunft; es hat keine rückwirkende Kraft.“ Im Wohnraummietrecht ist die Kündigung eine einseitige Willenserklärung, die ihre Wirkungen mit der Zustellung entfaltet. Zu diesem Zeitpunkt kristallisieren sich die Rechte und Pflichten der Parteien heraus. Das neue Gesetz kann daher einen unter der Geltung des alten Gesetzes ordnungsgemäß vorgenommenen Rechtsakt nicht in Frage stellen.
Das Gericht stellt klar, dass Artikel 15 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 in der durch das Gesetz vom 24. März 2014 geänderten Fassung auf eine vor Inkrafttreten dieses Gesetzes ausgesprochene Kündigung nicht anwendbar ist. Es spielt keine Rolle, dass der Wirksamkeitszeitpunkt der Kündigung später liegt. Der Gesetzgeber hat keine spezifische Übergangsregelung vorgesehen, daher gilt der allgemeine Grundsatz der Nichtrückwirkung.
Dies ist weder eine Weiterentwicklung noch eine Kehrtwende: Das Gericht bestätigt eine ständige Rechtsprechung. Interessant ist das Urteil jedoch, weil es daran erinnert, dass das Datum der Zustellung der Kündigung das allein maßgebliche Kriterium ist. Die Tatsacheninstanzen müssen das Datum der Zustellung prüfen, nicht das Datum des Wirksamwerdens. Dies bestätigt die Position des Berufungsgerichts von Bordeaux und verwirft die des Tribunal d'instance.
Die Argumente der Mieter? Sie machten geltend, dass das neue Gesetz anzuwenden sei, weil die Kündigung erst nach seinem Inkrafttreten wirksam werde. Doch das Gericht fegt dieses Argument vom Tisch: Die Kündigung ist ein einheitlicher Rechtsakt, und ihre Wirksamkeit beurteilt sich nach dem Tag ihrer Zustellung. Es wäre eine Quelle der Rechtsunsicherheit, ein nachträgliches Gesetz auf einen bereits vorgenommenen Rechtsakt anzuwenden.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter: Wenn Sie vor dem 27. März 2014 gekündigt haben, selbst mit Wirkung nach diesem Datum, ist Ihre Kündigung wirksam, sofern sie die damals geltenden Regeln eingehalten hat. Sie müssen keine neue Kündigung aussprechen. Wenn Sie jedoch heute kündigen möchten, gelten die neuen Regeln: Die Kündigung muss per Einschreiben mit Rückschein oder durch Gerichtsvollzieher zugestellt werden und den Namen, die Adresse und das Verwandtschaftsverhältnis des Begünstigten des Eigenbedarfs angeben. Andernfalls ist sie nichtig.
Für Mieter: Wenn Sie zwischen dem 19. Dezember 2013 und dem 27. März 2014 eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, können Sie sich nicht auf die neuen Formvorschriften berufen, um sie anzufechten. Prüfen Sie vielmehr, ob das alte Regime eingehalten wurde. Beispielsweise kann ein Mieter in Arcachon, der am 20. März 2014 eine Kündigung zum 1. Oktober 2014 erhalten hat, nicht das Fehlen der Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses geltend machen: Das alte Gesetz verlangte diese Angabe nicht.
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