参考判决： cc • N° 18-20.854 • 2019-12-19 • 查看判决 →
想象一下：您在波尔多（Bordeaux）的沙尔特龙（Chartrons）区拥有一套公寓。您向租户发出重新收回住房的通知，正如法律所规定。但在您挂号信和搬离日期之间，法律发生了变化。应适用哪条规则？这正是法国最高法院（Cour de cassation）于2019年12月19日裁决的问题。答案很明确：适用通知送达之日有效的法律，而非其生效之日。
该判决源于波尔多（Bordeaux）的一起案件。一名出租人于2013年12月19日发出重新收回通知，生效日期为2014年6月24日。在此期间，2014年3月24日的法律（2014年3月27日生效）加强了通知的动机要求。租户以通知不符合新要求为由质疑其有效性。最高法院驳回了租户的上诉：通知有效，因为它遵守了旧法。
对于出租人和租户来说，这是一个重要的参考点。这意味着通知的法律安全性以其通知日期为准，而非生效日期。但请注意：如果您在2014年3月27日之后发出通知，新规则将立即适用。在阿卡雄（Arcachon）和波尔多（Bordeaux），做法应相同：在质疑或依据法律前，先核实通知的发送日期。
事实：一个日常发生的案例
M. Y 和 Mme A. 是波尔多（Bordeaux）拉鲁塞尔街（rue de la Rousselle）一套公寓的多年租户。他们的出租人 M. X 希望收回住房供其家人居住。根据1989年7月6日的法律，他于2013年12月19日以带回执的挂号信向他们发出重新收回通知，生效日期为2014年6月24日。通知中说明了理由：重新居住。
但在此期间，2014年3月24日第2014-366号法律（即Alur法）于2014年3月27日生效，修改了1989年法律的第15条。现在，通知必须指明收回受益人的姓名和地址、与出租人的亲属关系，并通过司法执达员文书或带回执的挂号信通知。租户认为他们根据旧法收到的通知不符合这些新手续。他们起诉出租人要求宣告通知无效。
一审中，波尔多（Bordeaux）初审法院支持了租户：通知被撤销。出租人提出上诉。波尔多（Bordeaux）上诉法院在2018年6月20日的判决中撤销了原判，宣告通知有效。租户向最高法院提起上诉。最高法院在2019年12月19日的判决中驳回了他们的上诉：在新法生效前发出的通知不受新法约束，即使其生效日期在后。
然而，2014年3月24日的法律于2014年3月27日生效。根据一般原则，法律不具有溯及力。因此，在2014年3月27日之前发出的通知不受新法约束。这与最高法院在2015年1月15日判决（第13-25.496号）中的立场一致。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）依据《法国民法典》（Code civil）第2条规定的法律不溯及既往原则：“法律仅对未来适用；不具有溯及力。”在住房租赁方面，通知是一种单方法律行为，其效力自通知送达之日起产生。此时双方的权利和义务确定。新法不能影响在旧法下合法完成的行为。
法院明确指出，1989年7月6日法律第15条在2014年3月24日法律修订后的版本，不适用于在该法生效前发出的通知。无论通知的生效日期是否在后。立法者未规定具体的过渡条款，因此适用不溯及既往的一般原则。
这既不是发展也不是逆转：法院确认了既定的解决方案。然而，该判决之所以有趣，是因为它提醒我们通知的送达日期是唯一相关的标准。下级法院必须核实通知日期，而非生效日期。这确认了波尔多（Bordeaux）上诉法院的立场，并推翻了初审法院的判决。
租户的论点是什么？他们主张新法应适用，因为通知在其生效后生效。但法院驳回了这一论点：通知是单一行为，其有效性以送达之日为准。对已完成的适用后续法律将导致法律不确定性。
这对您意味着什么——具体来说
对于出租人：如果您在2014年3月27日之前发出通知，即使生效日期在此之后，只要通知遵守了当时的规则，即为有效。您无需重新发出通知。但如果您现在打算发出通知，新规则适用：通知必须通过带回执的挂号信或司法执达员文书送达，并必须指明收回受益人的姓名、地址和亲属关系。否则无效。
对于租户：如果您在2013年12月19日至2014年3月27日期间收到重新收回通知，不要指望以新手续来质疑它。相反，检查旧法是否得到遵守。例如，在阿卡雄（Arcachon），一名租户在2014年3月20日收到通知，生效日期为2014年10月1日，不能以未注明亲属关系为由提出异议：旧法不需要该信息。
对于租赁房产的购买者：在签署初步合同时要保持警惕。如果卖方在Alur法之前发出了通知，请确保其有效。租户的质疑可能会延迟房屋腾空。一个具体例子：一名波尔多（Bordeaux）买家在海关码头（quai de la Douane）购买公寓，租户于2014年1月收到通知，2014年6月生效，买家可以放心：即使没有Alur法的信息，通知也是有效的。
对于房地产专业人士（经纪人、公证人、管理人）：在起草通知时，始终核实送达日期。如果通知在2014年3月27日之后送达，适用新规则。如果处理争议，通知日期是关键。在波尔多（Bordeaux），地方法院现在毫无困难地适用这一判例。
避免此类纠纷的四个建议
- 务必保留通知送达日期的证明。保存带回执的挂号信原件或司法执达员文书。没有这一证明，您将无法证明通知是在法律变更前送达的。
- 在发出通知前，检查适用法律。自2014年3月27日起，强制要求的信息更多。使用由ADIL或律师提供的最新模板。不要依赖互联网上可能过时的模板。
- 如果您对收到的通知的有效性有疑问，请尽快咨询。质疑通知的期限通常为自通知送达之日起两个月。在阿卡雄（Arcachon），一名在2020年1月收到通知并等到6月才行动的租户已为时过晚。
- 对于2014年之前签订的租约，检查通知是否已正式送达。例如，如果出租人以平信发送通知，则无效。最高法院对形式要求严格。
深入研究：相关判例和演变
该判决沿袭了最高法院的一贯立场。早在2015年1月15日的判决（第13-25.496号）中，法院就判定2014年3月24日的法律不适用于其生效前送达的通知。最近在2020年9月10日的判决（第19-16.211号）中，法院澄清了关于出售通知的规定也不具有溯及力。
趋势很明确：法官保护立法变更前完成的行为的法律确定性。这意味着在旧法下发出通知的出租人可以放心，前提是他们遵守了当时的手续。但对于2014年3月27日之后送达的通知，法院毫不妥协：遗漏任何信息都会导致无效。最高法院在2018年7月12日的判决（第17-22.572号）中重申了这一点。
对于未来，如果发生新的改革（这并非不可能），同样的原则将适用：法律适用于其生效后送达的通知。出租人必须保持警惕并及时了解立法变化。
行动前检查清单
- 问：如果出租人未注明亲属关系，我可以质疑2013年收到的通知吗？ 答：不能，因为旧法不要求。您必须证明通知不遵守当时的规则（例如，没有真实和严重的理由）。
- 问：我是出租人，在2013年发出通知，生效日期为2014年。我需要重新发出通知吗？ 答：不需要，您的通知有效。如有争议，您可以援引2019年12月19日的判决。
- 问：质疑通知的期限是多久？ 答：租户自通知送达之日起有两个月的时间向法院提起诉讼。超过此期限，通知视为有效。
- 问：2014年3月27日前通过平信送达的通知有效吗？ 答：无效，即使在旧法下，通知也必须通过带回执的挂号信或司法执达员文书送达。形式始终至关重要。
- 问：如果我在阿卡雄（Arcachon）是租户，我的出租人今天发出通知但未注明亲属关系，我该怎么办？ 答：通知无效。您可以向阿卡雄（Arcachon）地方法院请求宣告无效并索赔。
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