Décision de référence : cc • N° 82-11.037 • 1983-07-06 • Consulter la décision →
Lorsqu'un congé est annulé pour l'un des co-preneurs, le bail est considéré comme n'ayant jamais été rompu. La renonciation d'un seul ne suffit pas à faire obstacle au renouvellement au profit de l'autre. Le bail se renouvelle alors automatiquement pour neuf ans, comme si le congé n'avait jamais existé. Telle est la solution rappelée par la Cour de cassation le 6 juillet 1983, dans une affaire qui a opposé une propriétaire à ses deux locataires co-preneurs.
Cette décision répond à une question cruciale pour tout bailleur et tout preneur : quand un congé est annulé pour l'un des co-preneurs, le bail n'est pas rompu. La renonciation d'un seul co-preneur ne peut pas empêcher le renouvellement au bénéfice de l'autre, car le congé étant réputé ne jamais avoir existé, le bail se poursuit.
En d'autres termes, le bailleur doit délivrer un congé valable à tous les co-preneurs. Si l'un d'eux le fait annuler, le bail continue pour tous ceux qui n'ont pas valablement renoncé. Une leçon à retenir, surtout dans les baux commerciaux où chaque détail compte.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Dans cette affaire, une propriétaire avait donné à bail commercial à deux preneurs. Souhaitant reprendre le local pour l'exploiter elle-même, elle a délivré un congé (acte par lequel le bailleur notifie au locataire son intention de ne pas renouveler le bail) à ses deux locataires, en respectant le délai légal de six mois avant l'expiration du bail (article L. 145-9 du Code de commerce, qui impose ce délai).
L'un des preneurs a contesté ce congé devant le tribunal d'instance, arguant que les motifs invoqués n'étaient pas réels. Il a obtenu un jugement annulant le congé, devenu définitif (non susceptible d'appel). Pendant ce temps, l'autre preneur a renoncé à son droit au renouvellement du bail (c'est-à-dire qu'il a accepté de partir à la fin du bail).
La propriétaire, se croyant libérée, a alors donné le local à un nouveau locataire. Mais le premier preneur a saisi la justice pour faire constater que le bail était renouvelé à son profit. La cour d'appel de Rennes lui a donné raison, et la Cour de cassation a confirmé. Le raisonnement est implacable : le seul congé délivré ayant été annulé, il est réputé n'avoir jamais existé. Par conséquent, le bail s'est renouvelé automatiquement pour une durée de neuf ans, conformément à l'article L. 145-9 du Code de commerce. La renonciation du second preneur n'a pas d'effet sur le premier, car le bail n'a pas pris fin.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 145-9 du Code de commerce (anciennement article 5 du décret du 30 septembre 1953), qui dispose : « Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement du bail doit notifier au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, un congé mentionnant expressément les motifs allégués. » La Cour en déduit que le congé est un acte unique qui doit être délivré à tous les preneurs. S'il est annulé à la requête de l'un d'eux, il disparaît pour tous.
Mais pourquoi la renonciation du second preneur ne suffit-elle pas ? Parce que la renonciation au renouvellement (acte par lequel le preneur accepte de ne pas prolonger le bail) n'a d'effet que si le bail prend fin. Or, en l'absence de congé valable, le bail se renouvelle de plein droit (automatiquement). La renonciation de l'un des co-preneurs ne peut pas s'appliquer à un bail qui n'a pas pris fin. C'est un peu comme si vous disiez « je renonce à mon dessert » alors que le plat n'est même pas servi : la renonciation est sans objet.
Cette décision n'est ni un revirement ni une évolution : elle applique une règle constante : le congé doit être valable pour tous les preneurs. Si l'un d'eux le conteste avec succès, les autres ne peuvent pas, par leur renonciation, sauver le congé. Le bailleur doit donc s'assurer que son congé est inattaquable, faute de quoi il devra en délivrer un nouveau.
Les arguments de la propriétaire (la renonciation du second preneur devait emporter la fin du bail) ont été rejetés : la renonciation individuelle ne peut pas créer un congé là où il n'y en a pas eu. En résumé, le bailleur ne peut pas jouer sur les deux tableaux : soit il délivre un congé valable, soit il négocie un départ amiable avec tous les preneurs.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : Vous devez être extrêmement vigilant lorsque vous donnez congé à plusieurs locataires. Un seul recours réussi par l'un d'eux annule le congé pour tous. Exemple : si vous louez un local à deux commerçants et que vous leur donnez congé pour vendre le local, l'un des deux peut contester le motif (par exemple, il prouve que vous n'avez pas l'intention de vendre). Si le tribunal annule le congé, le bail est renouvelé pour neuf ans, même si l'autre locataire est d'accord pour partir. Conséquence : vous ne pouvez pas disposer du local librement. Pour éviter cela, assurez-vous que votre congé est fondé sur un motif réel et sérieux (reprise pour habiter, vente, reconstruction, etc.) et qu'il est délivré à chacun des preneurs.
Pour les locataires co-preneurs : Si vous êtes l'un des deux locataires et que votre co-preneur renonce au renouvellement, cela ne vous engage pas. Vous pouvez exiger le renouvellement du bail si le congé est annulé. N'acceptez jamais de renoncer sans avoir consulté un avocat, car vous pourriez perdre vos droits. Exemple : dans un bail commercial, le loyer annuel est souvent important. Si le bail est renouvelé, vous conservez votre fonds de commerce et sa valeur (souvent plusieurs années de loyer). Si vous renoncez, vous perdez votre droit au renouvellement et devez quitter les lieux.
Pour les acquéreurs de locaux commerciaux : Avant d'acheter un local, vérifiez qu'il n'y a pas de litige en cours sur un congé. Un congé annulé signifie que le bail est renouvelé, et vous héritez d'un locataire que vous ne pouvez pas déloger facilement. Exemple : vous achetez un local. Le vendeur vous dit que le locataire part dans six mois. Mais si un co-preneur a fait annuler le congé, le locataire reste neuf ans. Votre investissement peut être compromis.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Conseil n°1 : Vérifiez la solidité de votre motif de congé. Avant de délivrer un congé, constituez un dossier solide : prouvez que vous reprenez le local pour vous-même, pour votre conjoint, ou pour un descendant, ou que vous vendez, etc. Un motif fictif ou mal étayé sera annulé.
- Conseil n°2 : Adressez le congé à chaque preneur individuellement. Ne vous contentez pas d'un seul envoi. Chaque co-preneur doit recevoir un congé nominatif. Utilisez une lettre recommandée avec accusé de réception, et conservez les preuves de distribution.
- Conseil n°3 : Obtenez un accord écrit de tous les preneurs. Si vous voulez que le bail prenne fin, négociez un départ amiable avec tous les locataires. Faites signer un protocole d'accord à chacun, dans lequel ils renoncent au renouvellement ou acceptent de quitter les lieux à une date précise.
- Conseil n°4 : Consultez un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux.
