Décision de référence : cc • N° 89-19.488 • 1990-11-27 • Consulter la décision →
Dans un arrêt du 27 novembre 1990, la Cour de cassation a tranché une question essentielle en matière de bail commercial : le locataire conserve-t-il la faculté d'obtenir le renouvellement de son bail lorsque le congé du bailleur est délivré pour une date postérieure à l'expiration contractuelle ? La réponse, favorable au locataire, fait autorité depuis lors.
L'enjeu est immense : si le locataire perd son droit au renouvellement, il peut être contraint de quitter les lieux, perdant son fonds de commerce et sa clientèle. À l'inverse, le bailleur peut vouloir récupérer son local pour l'exploiter lui-même ou le louer plus cher.
Dans un arrêt du 27 novembre 1990, la haute juridiction a rendu une décision qui fait aujourd'hui autorité : le locataire conserve la faculté d'obtenir le renouvellement du bail, même si le congé a été délivré pour une date postérieure à l'expiration contractuelle. Décryptage de cette décision et de ses conséquences pratiques.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
La société civile immobilière du ... (que nous appellerons SCI) est propriétaire d'un local commercial à Paris. Elle le donne à bail à la société Jortex, qui y exploite un fonds de commerce. Le bail, conclu pour une durée de neuf ans, doit expirer le 1er janvier 1984. Conformément à la législation sur les baux commerciaux, le bailleur doit délivrer un congé au moins six mois avant la date d'expiration s'il souhaite ne pas renouveler. Or, le 30 septembre 1983 — trois mois avant le terme — la SCI fait délivrer un congé pour le 30 mars 1984. Problème : le congé vise une date de départ postérieure de trois mois à l'échéance contractuelle.
Le locataire, la société Jortex, ne l'entend pas de cette oreille. Dès le 14 février 1984, il engage une procédure pour obtenir le renouvellement de son bail. La bailleresse rétorque que le congé a mis fin au bail et que le locataire ne peut plus demander le renouvellement, puisque celui-ci n'est possible qu'en l'absence de congé. La cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 11 juillet 1989, donne raison à la SCI : elle estime que le locataire ne pouvait formuler sa demande qu'à défaut de congé. Or, un congé avait bien été délivré, même pour une date postérieure.
Mais la société Jortex ne se laisse pas abattre. Elle se pourvoit en cassation. L'affaire arrive devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui va devoir trancher une question de principe : un congé délivré pour une date postérieure à l'expiration du bail peut-il faire obstacle au droit du locataire de demander le renouvellement ?
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Son raisonnement est simple mais puissant : elle s'appuie sur l'article 6 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd'hui codifié aux articles L.145-9 et suivants du Code de commerce). Ce texte prévoit que le locataire commercial a un droit au renouvellement de son bail, sauf si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement. Le congé est l'acte par lequel le bailleur manifeste son intention de ne pas renouveler. Mais pour être valable, le congé doit être délivré dans des formes et délais précis.
Qu'a donc retenu la Cour ? Elle observe que le congé délivré le 30 septembre 1983 fixait la date d'effet au 30 mars 1984, soit après l'expiration du bail (1er janvier 1984). Or, le décret de 1953 impose que le congé soit donné pour la date d'expiration du bail. En fixant une date postérieure, le bailleur n'a pas respecté les formes légales. Dès lors, ce congé irrégulier ne peut pas priver le locataire de son droit de demander le renouvellement. La Cour précise que le locataire conserve cette faculté, même après avoir reçu un tel congé.
Les juges du fond avaient commis une erreur : ils avaient considéré que le simple fait qu'un congé existe — même irrégulier — empêchait le locataire de demander le renouvellement. La Cour de cassation corrige cette interprétation trop stricte. Elle affirme que le droit au renouvellement est un droit fondamental du locataire commercial, qui ne peut être anéanti par un congé non conforme. En d'autres termes, le bailleur ne peut pas, par une manœuvre de calendrier, piéger le locataire et lui faire perdre son droit au renouvellement.
Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence protectrice du locataire commercial. Elle confirme que les formalités du congé doivent être strictement respectées. Une simple erreur de date peut sauver le droit du locataire. Mais attention : cela ne signifie pas que le locataire est toujours gagnant. Il doit agir rapidement pour demander le renouvellement, comme l'a fait la société Jortex dès février 1984.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : vous devez être extrêmement vigilants sur la date de votre congé. Si vous le délivrez pour une date postérieure à l'expiration du bail, le locataire pourra toujours demander le renouvellement. Par exemple, si le bail expire le 31 décembre 2024 et que vous donnez congé pour le 31 mars 2025, le locataire peut vous réclamer un nouveau bail. Vous devrez alors justifier d'un motif grave pour refuser (comme la reprise pour habiter ou une inexécution des obligations locatives). Sinon, le renouvellement sera accordé, et vous resterez lié pour neuf ans.
Pour les locataires : cette décision est une bouée de sauvetage. Si vous recevez un congé avec une date décalée, ne paniquez pas. Vous avez toujours le droit de demander le renouvellement. Mais attention : vous devez agir dans les délais légaux. La demande de renouvellement doit être faite dans les deux ans suivant la date d'expiration du bail (article L.145-10 du Code de commerce). Passé ce délai, vous perdez votre droit. Dans l'affaire Jortex, le locataire a réagi en moins de deux mois. Un réflexe à avoir.
Pour les acquéreurs d'un fonds de commerce : vérifiez toujours la régularité du congé. Si le vendeur a reçu un congé irrégulier, cela peut affecter la valeur du fonds. Un locataire qui conserve son droit au renouvellement a un fonds plus solide. À l'inverse, un bail non renouvelé peut réduire le prix de cession. Cette jurisprudence peut faire la différence entre une vente réussie et un contentieux.
Enfin, pour les copropriétaires : si le local est loué par la copropriété, le syndic doit être particulièrement attentif aux dates de congé. Une erreur pourrait engager la responsabilité de la copropriété.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez la date d'expiration du bail dès sa signature : que vous soyez bailleur ou locataire, notez la date exacte de fin de bail. Utilisez un agenda électronique avec des rappels 12 mois, 6 mois et 3 mois avant l'échéance. Ne vous fiez pas à votre mémoire.
- Faites rédiger votre congé par un professionnel : un congé doit mentionner la date exacte d'expiration, les motifs s'il y a refus de renouvellement, et être signifié par huissier (article L.145-9 du Code de commerce). Une erreur de date, même d'un jour, peut le rendre irrégulier. Investissez 200-300 € dans un avocat.
