Congé commercial : le nouveau propriétaire peut-il s'en prévaloir ?

Imaginez : vous venez d'acheter un immeuble de rapport à Valentigney, dans le Doubs. Parmi les locataires, un commerçant qui occupe un local depuis des années. Vous comptez y installer votre propre activité ou simplement reprendre les lieux. Mais le bail en cours vous lie-t-il ? L'ancien propriétaire avait-il déjà délivré un congé (acte par lequel le bailleur notifie au locataire son intention de ne pas renouveler le bail) ? Et si oui, ce congé vous est-il opposable ?

Cette question, un propriétaire de Montbéliard se l'est posée devant les tribunaux. Elle a conduit à un arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 1989 (n° 87-20.226) qui a fixé une règle essentielle : le congé signifié par le précédent propriétaire d'un local commercial profite à l'acquéreur de l'immeuble. Autrement formulé, le nouveau propriétaire peut se prévaloir du congé donné par son prédécesseur, même s'il n'a pas lui-même accompli cette formalité.

Cette décision, rendue il y a plus de trente ans, reste d'actualité. Elle sécurise les transactions immobilières et évite que le changement de propriétaire ne relance indéfiniment la relation locative. Mais comment les juges ont-ils justifié cette solution ? Et surtout, quelles conséquences pour les parties ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1983, un propriétaire, M. X, donne à bail commercial (location d'un local destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce) à un locataire, M. Y, des locaux situés à Nancy. Le bail est conclu pour une durée de 9 ans, comme le prévoit le statut des baux commerciaux (loi du 30 juin 1926, aujourd'hui codifiée aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).

Mais rapidement, les relations se dégradent. Le 20 mai 1983, le propriétaire notifie un congé à son locataire, avec offre de renouvellement à des conditions différentes. Le locataire conteste ce congé qu'il estime irrégulier. Pendant que le litige est pendant, le propriétaire vend l'immeuble à un acquéreur, M. Z, en 1984.

Le nouvel acquéreur entend alors se prévaloir du congé donné par son prédécesseur pour mettre fin au bail. Le locataire s'y oppose : selon lui, ce congé a été délivré par une personne qui n'était plus propriétaire au moment où l'acquéreur veut l'invoquer. Il soutient que le congé est devenu caduc (sans effet) du fait du changement de propriétaire.

L'affaire est portée devant le tribunal de grande instance de Nancy, puis la cour d'appel de Nancy, qui donne raison au locataire : le congé ne peut pas profiter à l'acquéreur. Ce dernier se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation casse (annule) l'arrêt de la cour d'appel et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Besançon, statuant en formation différente. Elle estime que le congé régulièrement délivré par le précédent propriétaire profite à l'acquéreur, sans qu'il soit nécessaire de le renouveler.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre l'arrêt, il faut se plonger dans le mécanisme du congé dans les baux commerciaux. Le congé est un acte unilatéral (une seule partie le fait) par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il ne renouvelle pas le bail à son expiration, ou qu'il le renouvelle à des conditions différentes. En principe, le congé doit être délivré par le propriétaire au moment où il est donné.

Dans cette affaire, le congé a été donné par le propriétaire initial, avant la vente. Mais au moment où l'acquéreur veut s'en prévaloir, le bailleur a changé. Le locataire argue que l'acquéreur n'a pas qualité pour invoquer un congé qu'il n'a pas lui-même notifié. La cour d'appel de Nancy l'avait suivi, considérant que le congé est un acte personnel au bailleur.

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que le congé, une fois délivré, produit ses effets indépendamment de la personne du bailleur. Il s'incorpore au bail et suit le sort de l'immeuble. Dès lors que le congé a été régulièrement signifié au locataire, il profite à tout propriétaire successif de l'immeuble, acquéreur ou autre.

Les juges s'appuient sur les articles 1743 et suivants du Code civil (relatifs au bail) et sur les principes généraux du droit des contrats : le bail est un droit réel (qui porte sur la chose) et non personnel. La transmission de la propriété entraîne transmission des droits et obligations du bailleur, y compris ceux nés d'un congé déjà donné.

Cette solution est constante depuis : elle a été confirmée par plusieurs arrêts postérieurs. Elle sécurise la position de l'acquéreur qui n'a pas à refaire un congé si son prédécesseur l'a déjà fait. Mais attention : le congé doit être valable. S'il est entaché de nullité (par exemple, irrégulier dans sa forme ou son contenu), l'acquéreur ne pourra pas plus s'en prévaloir que le vendeur.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous envisagez de vendre votre immeuble alors qu'un congé est en cours, vous pouvez le faire sans crainte : l'acquéreur héritera de votre congé. Cela vous permet de donner congé avant la vente, ce qui peut être un argument pour un acheteur souhaitant récupérer les lieux rapidement.

Pour un acquéreur, cette jurisprudence est un filet de sécurité. Avant d'acheter, vérifiez si un congé a été délivré. Si c'est le cas, vous n'avez pas à en donner un nouveau. Vous pouvez directement agir en expulsion (procédure pour faire quitter les lieux au locataire) à l'expiration du bail, si le congé est valable.

Pour un locataire, soyez vigilant : le changement de propriétaire ne vous protège pas d'un congé déjà donné. Vous devez continuer à respecter le congé, même si le nouveau propriétaire ne vous a rien notifié personnellement. Exemple chiffré : un commerçant à Montbéliard reçoit un congé de son bailleur en janvier 2023. En mars 2023, l'immeuble est vendu. Le nouveau propriétaire peut, dès avril 2023, demander au locataire de quitter les lieux au 31 décembre 2023 (fin du préavis de 6 mois). Le locataire ne peut pas opposer le changement de propriétaire pour gagner du temps.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier la validité du congé : délai de préavis (6 mois minimum pour un bail commercial), motif (reprise pour habiter, reconstruction, etc.), forme (acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR). Un congé irrégulier peut être contesté dans les 2 ans.

En cas de doute, faites examiner le congé par un avocat spécialisé en droit immobilier. Une consultation rapide peut vous éviter un contentieux long et coûteux.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Lors de l'acquisition d'un immeuble à usage commercial, exigez du vendeur qu'il vous communique tous les congés en cours, avec les justificatifs de notification au locataire. Vérifiez leur date et leur régularité.
• Si vous êtes locataire et que vous recevez un congé, ne présumez pas qu'il devient caduc si le propriétaire vend. Le congé reste valable, sauf si le nouveau propriétaire y renonce expressément par écrit.
• Pour les propriétaires vendeurs : si vous avez donné un congé, mentionnez-le dans l'acte de vente et remettez-en une copie à l'acquéreur. Cela évitera toute contestation ultérieure sur la transmission.
• En cas de doute sur la validité d'un congé, faites-le vérifier par un avocat avant tout contentieux. Un congé annulé peut retarder la libération des lieux de plusieurs mois, voire années.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt de 1989 s'inscrit dans une ligne constante de la Cour de cassation. Dès 1972, un arrêt de la 3e chambre civile avait déjà jugé que le congé donné par un bailleur antérieur est opposable à l'acquéreur (Civ. 3e, 4 janvier 1972, n° 70-12.320). La décision de 1989 ne fait que confirmer cette solution, en l'appliquant à un cas où le congé était contesté pour son contenu conditionnel.

Plus récemment, la Cour de cassation a précisé que l'acquéreur peut même se prévaloir d'un congé délivré par le précédent propriétaire avant la vente, même si ce congé n'a pas été notifié au locataire après la vente (Civ. 3e, 13 janvier 2016, n° 14-26.500). La tendance est donc à la sécurisation des transactions : l'acquéreur hérite de tous les actes du vendeur relatifs au bail.

Toutefois, attention : si le congé est entaché de nullité (par exemple, motif frauduleux), l'acquéreur ne pourra pas s'en prévaloir non plus. La jurisprudence exige que le congé soit valable au moment où il a été donné. Le changement de propriétaire ne le régularise pas.

Points clés à retenir

• Le congé commercial suit l'immeuble : il profite à tout acquéreur, même si ce dernier ne l'a pas lui-même notifié.
• Vérifiez la validité du congé : un congé irrégulier (délai, forme, motif) ne pourra pas être utilisé par l'acquéreur.
• En cas de vente, l'acquéreur doit être informé : le vendeur doit lui remettre tous les congés en cours.
• Le locataire ne peut pas invoquer le changement de propriétaire pour écarter un congé déjà donné.
• Faites appel à un avocat spécialisé pour vérifier la régularité d'un congé avant d'engager une procédure d'expulsion ou de contestation.

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