Décision de référence : cc • N° 09-12.989 • 2010-02-17 • Consulter la décision →
Un bailleur donne congé à un seul des deux copreneurs d’un bail rural. La Cour de cassation, dans un arrêt du 17 février 2010, décide que le congé est valable à l’égard du copreneur qui l’a reçu, mais inopposable à l’autre. Cette solution évite la nullité totale du congé et impose des précautions. Décryptage.
Les faits
Deux époux sont copreneurs d’un bail rural. Le bailleur, souhaitant reprendre la parcelle pour l’exploiter personnellement ou la faire exploiter par un descendant, notifie un congé pour reprise par acte d’huissier à un seul des époux, au domicile conjugal. Le copreneur destinataire du congé conteste sa validité devant le tribunal paritaire des baux ruraux, arguant de l’absence de notification à l’autre copreneur. Le tribunal annule le congé. Le bailleur interjette appel, puis se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel. Elle énonce que le congé délivré à un seul copreneur n’est pas nul, mais seulement inopposable à l’autre copreneur. Ainsi, le copreneur notifié est valablement congédié, mais l’autre reste titulaire du bail. Pour mettre fin au bail à l’égard de ce dernier, un nouveau congé doit lui être notifié.
Le raisonnement de la Cour
La Cour s’appuie sur le principe de la force obligatoire des contrats (ancien article 1134 du Code civil, aujourd’hui articles 1103 et 1104) et sur les dispositions du Code rural relatives à la notification des congés (articles L. 411-47 et suivants).
Le congé, acte unilatéral, produit effet à l’égard de celui qui le reçoit. Si le copreneur notifié est informé, le bail prend fin pour lui. En revanche, faute de notification à l’autre copreneur, le congé ne lui est pas opposable : il peut continuer à se prévaloir du bail. Prononcer la nullité totale du congé serait disproportionné, car cela priverait le bailleur de tout effet, même à l’égard du copreneur dûment informé. La solution retenue est équilibrée : elle respecte la finalité du congé – informer chaque preneur pour lui permettre de défendre ses droits – sans sanction excessive.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà, par un arrêt du 23 novembre 2005 (Civ. 3e, n° 04-17.141), la Cour de cassation avait jugé que le congé délivré à un seul copreneur était valable à son égard. L’arrêt du 17 février 2010 précise la notion d’inopposabilité.
Ce que cela change pour vous
Si vous êtes bailleur : un oubli de notification n’entraîne plus la nullité totale du congé. Il reste valable contre le copreneur notifié. Attention toutefois : pour libérer complètement le bien, vous devrez notifier un congé à chaque copreneur. Un congé par acte d’huissier a un coût ; une double notification alourdit donc la facture. Soyez vigilant.
Si vous êtes locataire copreneur : si vous recevez seul le congé, vous ne pourrez pas en obtenir l’annulation pour vous-même. Votre propre bail prendra fin. En revanche, votre copreneur non notifié pourra se maintenir dans les lieux, ce qui peut engendrer des situations complexes.
Si vous êtes acquéreur d’un bien loué : avant d’acheter, vérifiez que les congés ont été notifiés régulièrement à l’ensemble des copreneurs, sous peine d’hériter d’un bail que vous croyiez éteint.
Quatre conseils pour éviter les litiges
- Identifiez précisément tous les copreneurs : consultez le bail écrit, interrogez le preneur en cas de doute. Un bail rural peut être conclu avec plusieurs personnes.
- Notifiez le congé à chaque copreneur individuellement : ne vous contentez pas d’une signification au domicile commun. Faites délivrer un acte nommément à chacun. Si un copreneur est introuvable, recourez aux modalités de signification prévues par le code de procédure civile.
- Respectez les délais légaux : pour un bail rural, le congé doit être notifié au moins 18 mois avant la fin du bail (article L. 411-47 du Code rural). Une erreur de délai peut entraîner la nullité du congé.
- Conservez les preuves de notification : gardez l’original de l’acte d’huissier et tout document attestant de la remise. En cas de contestation, vous pourrez justifier de la notification effective au copreneur concerné.
Approfondissement : baux ruraux et baux d’habitation
La solution de l’arrêt du 17 février 2010 est propre aux baux ruraux. Pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 14-1 impose que le congé soit délivré à tous les locataires, sous peine de nullité. La rigueur est donc de mise. Cette différence de régime s’explique par la finalité protectrice du logement, qui justifie que le moindre vice de notification soit sanctionné plus sévèrement qu’en matière agricole.
