Décision de référence : cc • N° 08-11.615 • 2009-02-18 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes locataire d'une maison avec jardin à Mont-de-Marsan. Votre propriétaire vous donne congé pour vendre, mais l'offre de vente ne concerne que la maison, pas le jardin. Que faites-vous ? Et si c'est le propriétaire qui se rend compte de son erreur, peut-il revenir en arrière ?
Cette question, apparemment technique, a des conséquences très concrètes pour les milliers de baux d'habitation conclus chaque année dans les Landes. La Cour de cassation y a répondu par un arrêt du 18 février 2009, qui vient limiter les possibilités de contestation d'un congé pour vendre partiel.
Mais qu'a-t-elle décidé exactement ? Et surtout, comment vous protéger si vous êtes propriétaire bailleur ou locataire ? Décryptage.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire à Dax, donne congé à sa locataire, Mme Y, pour vendre le logement. L'offre de vente décrit un appartement avec jardin. Problème : le terrain est en réalité divisé en deux lots, et le lot vendu ne comprend pas le jardin. La locataire, qui souhaite rester, conteste la validité du congé devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan. Elle obtient gain de cause : le congé est annulé car l'offre de vente ne porte pas sur la totalité des lieux loués.
Le propriétaire interjette appel, mais la cour d'appel de Pau confirme. Il se pourvoit alors en cassation, en soulevant un moyen inattendu : selon lui, la nullité du congé pour vente partielle ne peut être invoquée que par le locataire, pas par le juge d'office. Et comme la locataire n'avait pas soulevé ce moyen, le congé serait valable.
Attention : ce n'est pas l'argument qu'il avait avancé devant les juges du fond. Mais la Cour de cassation examine la question de droit : qui peut se prévaloir de la nullité d'un congé pour vendre qui ne porte que sur une partie des lieux ?
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle considère que la nullité du congé pour vendre tirée de ce que l'offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués est une nullité relative, qui ne peut être soulevée que par le locataire. En l'espèce, la locataire n'avait pas invoqué ce moyen devant les juges du fond ; ceux-ci ne pouvaient donc pas relever d'office ce vice.
undefined la Cour distingue deux types de nullités : les nullités absolues (qui peuvent être invoquées par toute personne intéressée, voire par le juge) et les nullités relatives (réservées à la personne protégée par la règle violée). Ici, l'obligation de proposer à la vente la totalité des lieux loués est une règle protectrice du locataire : c'est lui seul qui peut s'en prévaloir.
Mais attention : cela ne signifie pas que le congé partiel est valable. Si le locataire le conteste, il sera annulé. Mais si le locataire ne le fait pas, le propriétaire ne peut pas se retourner contre son propre congé pour en faire annuler la vente.
undefined, c'est que cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante : la protection du locataire est d'ordre public, mais son exercice est laissé à son initiative. undefined, le locataire est seul maître de ses droits.
undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires, après avoir donné congé pour vendre un bien sans le jardin, ont tenté de faire annuler la vente en invoquant leur propre erreur. La réponse des juges est toujours la même : vous ne pouvez pas vous prévaloir de votre propre turpitude (faute).
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le locataire : vous êtes le seul à pouvoir contester un congé pour vendre partiel. Si vous recevez une offre de vente qui ne correspond pas aux lieux loués (par exemple, une maison sans le garage ou le jardin), vous avez intérêt à agir rapidement. Le délai pour contester un congé est de deux mois à compter de sa notification. Passé ce délai, vous risquez de perdre votre droit à contester.
Pour le propriétaire bailleur : vous ne pouvez pas vous prévaloir de votre propre erreur. Si vous avez donné congé pour vendre un bien divisé, vous ne pouvez pas espérer que le juge annule le congé à votre demande. En revanche, si le locataire ne conteste pas, la vente pourra avoir lieu, mais attention : l'acquéreur pourrait ensuite se retourner contre vous pour défaut de délivrance conforme (article 1604 du Code civil).
Exemple chiffré : à Mont-de-Marsan, une maison de ville avec jardin se vend autour de 250 000 €. Si le congé ne porte que sur la maison (sans le jardin), l'acquéreur pourrait réclamer une réduction de prix de 10 à 20 %, soit 25 000 à 50 000 € de moins. Mieux vaut donc bien rédiger son congé.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Avant de donner congé, faites un état précis des lieux loués. Si le bien est divisé (maison + jardin, appartement + cave), assurez-vous que l'offre de vente porte sur la totalité. Un géomètre peut vous aider à délimiter les parcelles.
- Rédigez le congé avec soin. Mentionnez tous les éléments loués (surface, pièces, dépendances). Évitez les formules vagues comme « le logement ».
- Si vous êtes locataire et recevez un congé partiel, réagissez vite. Consultez un avocat dans les deux mois. Vous pouvez contester par lettre recommandée avec accusé de réception, puis saisir le tribunal judiciaire.
- En cas de doute, faites appel à un professionnel. Une consultation préalable de 30 minutes (45 €) peut vous éviter des mois de procédure et des milliers d'euros de préjudice.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Déjà en 2004 (Civ. 3e, 17 mars 2004, n° 02-18.544), la Cour de cassation avait jugé que la nullité du congé pour vendre pour défaut de mention du prix ne peut être invoquée que par le locataire. Plus récemment, elle a étendu ce principe à d'autres vices de forme (Civ. 3e, 6 juillet 2017, n° 16-19.575).
La tendance est claire : les juges veulent responsabiliser le locataire dans la défense de ses droits. Mais ils ne tolèrent pas que le propriétaire se prévale de sa propre faute pour annuler un congé. C'est une application du principe « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans » (nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude).
Pour l'avenir, il est probable que la Cour de cassation continue dans cette voie. Les propriétaires doivent donc être particulièrement vigilants lors de la rédaction des congés.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ pratique :
- Puis-je contester un congé pour vendre qui ne porte que sur la moitié de mon logement ? Oui, si vous êtes locataire. C'est même votre seul recours.
- Le propriétaire peut-il annuler son propre congé partiel ? Non, il ne peut pas se prévaloir de sa propre erreur.
- Que faire si je reçois un congé partiel ? Consultez un avocat dans les deux mois pour contester.
- Quel est le risque pour le propriétaire ? Si le locataire ne conteste pas, la vente peut avoir lieu, mais l'acquéreur pourra réclamer une réduction de prix pour défaut de délivrance conforme.
- Dois-je obligatoirement vendre la totalité des lieux loués ? Oui, sauf si le locataire accepte une vente partielle par avenant au bail.
Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →
