Decisione di riferimento : cc • N° 08-11.615 • 2009-02-18 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete inquilini di una casa con giardino a Mont-de-Marsan. Il vostro proprietario vi dà disdetta per vendere, ma l'offerta di vendita riguarda solo la casa, non il giardino. Cosa fate? E se è il proprietario a rendersi conto del suo errore, può tornare indietro?
Questa questione, apparentemente tecnica, ha conseguenze molto concrete per le migliaia di locazioni abitative concluse ogni anno nelle Landes. La Corte di Cassazione ha risposto con una sentenza del 18 febbraio 2009, che limita le possibilità di contestazione di un congé pour vendre parziale.
Ma cosa ha deciso esattamente? E soprattutto, come proteggersi se si è proprietario locatore o locatario? Analisi.
I fatti: una storia come tante
Il signor X, proprietario a Dax, dà disdetta alla sua inquilina, signora Y, per vendere l'alloggio. L'offerta di vendita descrive un appartamento con giardino. Problema: il terreno è in realtà diviso in due lotti, e il lotto venduto non comprende il giardino. La locataria, che desidera restare, contesta la validità della disdetta davanti al tribunale d'istanza di Mont-de-Marsan. Ottiene ragione: la disdetta è annullata perché l'offerta di vendita non riguarda la totalità dei locali locati.
Il proprietario propone appello, ma la corte d'appello di Pau conferma. Egli ricorre quindi in cassazione, sollevando un motivo inaspettato: secondo lui, la nullità della disdetta per vendita parziale può essere invocata solo dal locatario, non dal giudice d'ufficio. E poiché la locataria non aveva sollevato questo motivo, la disdetta sarebbe valida.
Attenzione: non è l'argomento che aveva avanzato davanti ai giudici di merito. Ma la Corte di Cassazione esamina la questione di diritto: chi può avvalersi della nullità di un congé pour vendre che riguarda solo una parte dei locali?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Ritiene che la nullità del congé pour vendre derivante dal fatto che l'offerta di vendita riguarda solo una parte dei locali locati sia una nullità relativa, che può essere sollevata solo dal locatario. Nel caso di specie, la locataria non aveva invocato questo motivo davanti ai giudici di merito; questi non potevano quindi rilevare d'ufficio tale vizio.
La Corte distingue due tipi di nullità: le nullità assolute (che possono essere invocate da qualsiasi interessato, anche dal giudice) e le nullità relative (riservate alla persona protetta dalla regola violata). Qui, l'obbligo di proporre in vendita la totalità dei locali locati è una regola protettiva del locatario: solo lui può avvalersene.
Ma attenzione: ciò non significa che il congé parziale sia valido. Se il locatario lo contesta, sarà annullato. Ma se il locatario non lo fa, il proprietario non può rivolgersi contro la propria disdetta per far annullare la vendita.
Inoltre, questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante: la protezione del locatario è di ordine pubblico, ma il suo esercizio è lasciato alla sua iniziativa. In altre parole, il locatario è l'unico padrone dei suoi diritti.
Nella pratica, ho incontrato casi in cui proprietari, dopo aver dato disdetta per vendere un bene senza il giardino, hanno tentato di far annullare la vendita invocando il proprio errore. La risposta dei giudici è sempre la stessa: non ci si può avvalere della propria turpitudine (colpa).
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il locatario: siete gli unici a poter contestare un congé pour vendre parziale. Se ricevete un'offerta di vendita che non corrisponde ai locali locati (ad esempio, una casa senza garage o giardino), è nel vostro interesse agire rapidamente. Il termine per contestare una disdetta è di due mesi dalla sua notifica. Trascorso tale termine, rischiate di perdere il diritto di contestare.
Per il proprietario locatore: non potete avvalervi del vostro stesso errore. Se avete dato disdetta per vendere un bene diviso, non potete sperare che il giudice annulli la disdetta su vostra richiesta. Tuttavia, se il locatario non contesta, la vendita potrà aver luogo, ma attenzione: l'acquirente potrebbe successivamente rivalersi contro di voi per difetto di consegna conforme (articolo 1604 del Codice civile).
Esempio numerico: a Mont-de-Marsan, una casa di città con giardino si vende intorno a 250.000 €. Se la disdetta riguarda solo la casa (senza giardino), l'acquirente potrebbe richiedere una riduzione di prezzo del 10-20%, cioè da 25.000 a 50.000 € in meno. Meglio quindi redigere bene la disdetta.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Prima di dare disdetta, fate uno stato preciso dei locali locati. Se il bene è diviso (casa + giardino, appartamento + cantina), assicuratevi che l'offerta di vendita riguardi la totalità. Un geometra può aiutarvi a delimitare le parcelle.
- Redigete la disdetta con cura. Menzionate tutti gli elementi locati (superficie, stanze, dipendenze). Evitate formule vaghe come «l'alloggio».
- Se siete locatari e ricevete una disdetta parziale, reagite subito. Consultate un avvocato entro due mesi. Potete contestare con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, poi adire il tribunale giudiziario.
- In caso di dubbio, rivolgetevi a un professionista. Una consulenza preventiva di 30 minuti (45 €) può evitarvi mesi di procedura e migliaia di euro di danno.
