Décision de référence : Cour de cassation, 3e chambre civile • N° 16-26.173 • 21 décembre 2017 • Consulter la décision →
Imaginez-vous, locataire à Tarnos depuis plusieurs années, dans un logement géré par un organisme HLM. Un jour, vous recevez une lettre recommandée : « Congé pour vente ». Le bailleur vous annonce son intention de vendre le logement, et vous devez quitter les lieux dans six mois. Vous vous demandez : est-ce légal ? Un bailleur HLM peut-il vraiment reprendre le logement pour le vendre ?
C'est exactement la question que la Cour de cassation a tranchée le 21 décembre 2017 (arrêt n° 16-26.173). La réponse est claire : non, un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) ne peut pas délivrer un congé pour vente à son locataire, même si le logement n'est pas conventionné. Cette décision, rendue dans une affaire opposant des locataires à leur bailleur, est une victoire pour la stabilité des occupants. Mais qu'est-ce que ça change concrètement pour vous ?
Cet arrêt rappelle un principe fondamental : les logements HLM sont destinés à rester dans le parc locatif social. Le bailleur ne peut pas les vendre librement, sauf exceptions très strictes. Si vous êtes locataire d'un HLM, vous êtes protégé. Si vous êtes propriétaire, attention : vos prérogatives sont limitées. Décryptons ensemble cette décision.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. Y et Mme Z ont signé un bail d'habitation le 23 janvier 2010 pour un logement situé à Parentis-en-Born, dans les Landes. Le propriétaire ? Un organisme d'HLM, gestionnaire de logements sociaux sur la commune. Le bail était d'une durée de six ans, ce qui est classique pour une location vide. Jusque-là, rien d'anormal.
Mais le 18 juillet 2012, soit deux ans après le début du bail, le bailleur a délivré à M. Y un congé pour vente. undefined il lui annonçait qu'il souhaitait vendre le logement, et que le locataire devait partir au terme du préavis. Les locataires ont contesté ce congé devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan. Leur argument ? Le logement appartenait à un organisme HLM, et la loi interdit à ces derniers de donner congé pour vendre, sauf exceptions.
Le tribunal a donné raison aux locataires, annulant le congé. Le bailleur a fait appel, mais la cour d'appel a confirmé. Il s'est alors pourvu en cassation. La Cour de cassation a rejeté son pourvoi, validant définitivement l'interdiction. En résumé : un bailleur HLM ne peut pas reprendre le logement pour le vendre, même si le logement n'est pas conventionné (c'est-à-dire qu'il n'a pas signé de convention avec l'État fixant les loyers).
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre cette décision, il faut se plonger dans les textes. La Cour de cassation s'est appuyée sur deux articles de la loi du 6 juillet 1989 (la loi qui régit les baux d'habitation) : les articles 15 et 40.
L'article 15 de la loi de 1989 prévoit que le bailleur peut donner congé pour vendre, pour habiter ou pour un motif légitime et sérieux. C'est le droit commun. Mais l'article 40 de la même loi prévoit une exception : pour les logements appartenant à un organisme d'HLM, le bailleur ne peut pas donner congé pour vendre ou pour habiter. Il ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux (par exemple, des impayés de loyer ou des troubles de voisinage). undefined, le logement social est protégé : il ne peut pas être retiré du parc locatif social par une simple vente.
Le bailleur plaidait que l'article 40 ne s'appliquait pas car le logement n'était pas conventionné. Mais la Cour a balayé cet argument : l'article 40 ne fait pas de distinction entre les logements conventionnés et non conventionnés. Il s'applique à tous les logements appartenant à un organisme HLM, quel que soit leur statut. Ce qui compte, c'est la qualité du bailleur, pas celle du logement.
La Cour a donc confirmé que le congé pour vente était nul. Elle a précisé que le bailleur ne pouvait pas se prévaloir de l'article 15 pour contourner l'article 40. En d'autres termes, un organisme HLM est un propriétaire pas tout à fait comme les autres : il a une mission sociale, et la loi le prive de la faculté de vendre librement ses logements occupés.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des conséquences pratiques importantes, selon votre situation.
Si vous êtes locataire d'un logement HLM à Tarnos ou Parentis-en-Born : vous êtes protégé. Votre bailleur ne peut pas vous donner congé pour vendre le logement. Même si le logement n'est pas conventionné, même si le bail est ancien. Vous pouvez rester dans les lieux sans crainte d'une reprise pour vente. Attention toutefois : le bailleur peut toujours donner congé pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles), mais pas pour vendre. Si vous recevez un congé pour vente, il est nul. Vous devez le contester devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan dans les deux mois suivant sa réception.
Si vous êtes un organisme HLM : vous ne pouvez pas utiliser le congé pour vente pour libérer un logement. Si vous souhaitez vendre un logement occupé, vous devez respecter des procédures spécifiques, comme le Droit de préemption urbain : que faire si le vendeur refuse mon prix ?">droit de préemption du locataire ou la vente à un autre bailleur social. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des organismes tentaient de contourner la loi en donnant congé pour vente, pensant que le logement non conventionné leur donnait plus de liberté. Erreur ! Cette décision leur rappelle leurs limites.
Si vous êtes acquéreur potentiel : vous ne pouvez pas acheter un logement HLM occupé par son locataire via une vente classique. L'acquéreur ne pourrait pas occuper les lieux. La vente d'un logement HLM occupé est possible, mais elle est soumise à des règles strictes (droit de préemption du locataire, agrément du préfet). Et le locataire peut rester, le bail étant transféré au nouvel acquéreur.
Exemple chiffré : à Parentis-en-Born, un logement HLM de 70 m² se loue environ 450 € par mois. Si le bailleur donnait congé pour vente, le locataire devrait trouver un logement dans le privé, où le loyer serait plutôt de 700 €. Soit une hausse de 250 € par mois. Cette décision évite cette précarité.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Pour les locataires HLM : conservez votre bail et tout courrier. Si vous recevez un congé pour vente, ne partez pas sans consulter un avocat. Le congé est probablement nul. Gardez une copie de l'acte de propriété ou du bail pour prouver que le bailleur est un organisme HLM.
- Pour les organismes HLM : vérifiez vos motifs de congé. Avant de donner congé, assurez-vous qu'il repose sur un motif légitime et sérieux (article 15). Un simple projet de vente ne suffit pas. Consultez votre service juridique avant d'envoyer un congé.
- Pour les acquéreurs : exigez une attestation du bailleur. Si vous achetez un logement occupé, demandez au vendeur une attestation précisant qu'il n'est pas un organisme HLM, ou que la vente respecte les règles applicables au logement social.
- Pour tous : en cas de doute, consultez un avocat spécialisé. Le droit immobilier est plein de subtilités. Un congé mal délivré peut entraîner des dommages et intérêts pour le bailleur. Mieux vaut prévenir que guérir.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une lignée protectrice des locataires HLM. Déjà, un arrêt de la Cour de cassation du 7 février 2008 (n° 06-21.122) avait jugé que l'article 40 s'appliquait même aux logements non conventionnés. L'arrêt de 2017 confirme cette position.
En revanche, la Cour de cassation a récemment précisé (arrêt du 10 septembre 2020, n° 19-17.536) que le congé pour vente pouvait être valable si le logement avait été vendu à un autre organisme HLM, car l'occupation sociale est maintenue. Cette nuance est importante : la vente entre bailleurs sociaux est possible.
La tendance des tribunaux est donc de protéger les locataires HLM contre les ventes privées, mais de faciliter les mutations dans le parc social. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent de contrôler strictement les motifs de congé.
Points clés à retenir
- Un bailleur HLM ne peut pas donner congé pour vendre un logement occupé, même non conventionné. C'est la règle depuis l'arrêt de 2017.
- Si vous êtes locataire HLM et recevez un congé pour vente, il est nul. Vous devez le contester dans les deux mois.
- Le bailleur peut toujours donner congé pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles).
- L'acquéreur d'un logement HLM occupé ne peut pas expulser le locataire. Le bail est transféré.
- En cas de doute, consultez un avocat. Une simple erreur de procédure peut coûter cher.
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