Referenzentscheidung: cc • Nr. 13-16.655 • 2014-07-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Hendaye und haben gerade ein Gebäude mit einem bestehenden Mieter gekauft. Der frühere Eigentümer hatte eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung und Angebot einer Entschädigung für die Vertreibung ausgesprochen. Aber diese Kündigung war mangelhaft: Sie wurde nicht vom tatsächlichen Eigentümer ausgesprochen. Der Mieter bestreitet alles. Was tun? Diese Frage habe ich in meiner Kanzlei schon Dutzende Male erlebt. Und die Antwort ist klar: Der Kassationsgerichtshof hat 2014 entschieden. Der neue Eigentümer kann den Mangel „heilen“, indem er seinen Willen zur Durchführung der Kündigung bekundet. Aber Vorsicht, das geschieht nicht einfach so. Lassen Sie uns diese Entscheidung und ihre konkreten Auswirkungen gemeinsam entschlüsseln.
Diese Entscheidung ist ein Glücksfall für Erwerber von Geschäftslokalen, kann aber auch Mieter in die Falle locken, die auf einen Formfehler hofften, um die Kündigung für nichtig erklären zu lassen. Wie reagieren?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt mit einem Verkauf. Die Gesellschaft Setim, Eigentümerin von Geschäftsräumen, verkauft ihr Objekt an die Gesellschaft Sbegi. Aber zwischenzeitlich hatte der frühere Eigentümer (Setim) dem bestehenden Mieter bereits eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung des Geschäftsmietvertrags und Angebot einer Entschädigung für die Vertreibung ausgesprochen. Einziges Problem: Setim war zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr Eigentümer – der Verkauf war bereits eingetragen. Der Mieter, der den Mangel witterte, klagte auf Nichtigerklärung der Kündigung.
Der Mieter argumentierte, die Kündigung leide an einem materiellen Mangel (d. h. einem Fehler, der das materielle Recht betrifft, nicht nur die Form), da sie von einer Person ausgesprochen wurde, die dazu nicht befugt war (der Verkäufer war nicht mehr Eigentümer). Im Recht der Geschäftsmietverträge muss eine Kündigung vom aktuellen Eigentümer ausgesprochen werden. Die Frage war: Konnte der Erwerber (Sbegi) diese mangelhafte Kündigung „genehmigen“ oder „heilen“?
Das erstinstanzliche Gericht erklärte die Kündigung für nichtig. Das Berufungsgericht in Pau gab jedoch dem Erwerber recht, und der Kassationsgerichtshof bestätigte dies 2014. Die obersten Richter entschieden, dass der neue Eigentümer, indem er durch positive Handlungen seinen Willen zur Durchführung der Kündigung bekundete (z. B. durch Bestätigung des Angebots einer Entschädigung für die Vertreibung), den Mangel geheilt hatte. Kurz gesagt: Entscheidend ist der Wille des tatsächlichen Eigentümers zum Zeitpunkt des Prozesses.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützte seine Entscheidung auf einen allgemeinen Grundsatz des Schuldrechts: die Ratifikation (oder Bestätigung) einer nichtigen Handlung durch die Person, die befugt gewesen wäre, sie vorzunehmen. Konkret sieht der frühere Artikel 1338 des Code civil vor, dass eine Handlung durch den Urheber oder seinen Vertreter bestätigt werden kann. Hier zeigte der neue Eigentümer durch die Ausführung der Kündigung (Angebot der Entschädigung für die Vertreibung, Einleitung von Schritten), dass er die Handlung übernahm.
Die Richter wiesen das Argument des Mieters zurück, ein materieller Mangel könne nicht geheilt werden. Sie befanden, der Wille des neuen Eigentümers sei klar gewesen: Es habe sich nicht um bloße Untätigkeit gehandelt, sondern um positive Handlungen (Schreiben, Zahlung der Entschädigung usw.). Vorsicht jedoch: Die bloße Kenntnis der Handlung reicht nicht aus. Es bedarf einer ausdrücklichen oder stillschweigenden, aber eindeutigen Willensbekundung.
Diese Entscheidung stellt eine Abkehr von einer früheren, strengeren Rechtsprechung dar. Zuvor wurde angenommen, dass ein materieller Mangel absolut sei und nicht geheilt werden könne. Nun bevorzugt der Kassationsgerichtshof die Wirtschaftlichkeit der Rechtsgeschäfte und die Rechtssicherheit von Transaktionen. Was nur wenige wissen: Diese Lösung fügt sich in einen breiteren Trend zur Lockerung von Form- und materiellen Nichtigkeiten bei Geschäftsmietverträgen ein, um gutgläubige Eigentümer nicht zu benachteiligen.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie ein Geschäftslokal mit einem bestehenden Mieter kaufen und der frühere Eigentümer bereits eine mangelhafte Kündigung ausgesprochen hat, können Sie diese „heilen“, indem Sie Ihren Willen zur Durchführung bekunden. Senden Sie beispielsweise ein Einschreiben an den Mieter, um das Angebot einer Entschädigung für die Vertreibung zu bestätigen. Aber handeln Sie schnell: Jede Verzögerung könnte als Verzicht ausgelegt werden. In meiner Praxis gab es Fälle, in denen ein Erwerber sechs Monate wartete, bevor er handelte: Der Richter befand diese Frist für zu lang und erklärte die Kündigung für nichtig. Seien Sie also reaktionsschnell.
Für den Mieter: Freuen Sie sich nicht zu früh über einen Formfehler. Wenn der neue Eigentümer klar zeigt, dass er die Kündigung durchsetzen will, riskieren Sie, Ihren Prozess zu verlieren. Prüfen Sie genau die Handlungen des Eigentümers: Hat er Briefe geschickt? Hat er eine Anzahlung auf die Entschädigung geleistet? In diesem Fall ist es besser, die Entschädigung für die Vertreibung auszuhandeln, als sie materiell anzufechten. Beispiel aus der Praxis: In Anglet verlor ein Mieter 18 Monate Prozessdauer und 15.000 € Anwaltskosten, nur um am Ende eine Kündigung hinnehmen zu müssen, die er hätte gütlich aushandeln können.
