Décision de référence : cc • N° 09-66.698 • 2010-06-02 • Consulter la décision →
Un propriétaire a délivré un congé pour reprise à une locataire protégée par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Le congé, envoyé avec un préavis de six mois, ne comportait pas d'offre de relogement. La locataire a contesté la validité du congé, estimant que l'offre devait être simultanée. Résultat : une procédure longue et coûteuse.
Cette situation, vous la connaissez peut-être. Quand on est propriétaire bailleur, la loi du 6 juillet 1989 impose des règles strictes pour donner congé à un locataire protégé (un locataire de plus de 65 ans avec des ressources modestes). L'une d'elles, l'article 15 III, exige que le bailleur propose un relogement. Mais à quel moment ? Faut-il que l'offre soit dans le même courrier que le congé, ou peut-elle arriver plus tard ?
La Cour de cassation, dans un arrêt du 2 juin 2010 (n° 09-66.698), a tranché : l'offre de relogement n'a pas à être présentée en même temps que le congé. Il suffit qu'elle soit faite pendant la période de préavis. Une décision qui rassure les propriétaires, mais qui impose aussi une vigilance sur le délai.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Les époux X., propriétaires d'un logement, ont donné congé à leur locataire, Mme Y., pour le 25 novembre 2005, après un préavis de six mois. Le motif ? La reprise du logement pour y habiter eux-mêmes. Mais dans le congé, aucune offre de relogement n'était mentionnée. Mme Y., qui bénéficiait de la protection spéciale des locataires âgés (elle avait plus de 65 ans et ses ressources étaient inférieures au plafond), a contesté la validité du congé devant le tribunal d'instance.
Son argument : l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 impose que l'offre de relogement soit faite « en même temps » que le congé. À défaut, le congé serait nul. Les époux X. ont rétorqué que l'offre avait été faite ultérieurement, par lettre recommandée du 15 juin 2005, soit pendant le préavis. Pour eux, l'essentiel était que la locataire ait eu une proposition concrète avant la fin du bail.
Le tribunal d'instance a donné raison à la locataire, annulant le congé. Les époux X. ont fait appel. La cour d'appel a infirmé le jugement : le congé était valide. Mme Y. s'est alors pourvue en cassation. La Cour de cassation a rejeté son pourvoi, confirmant que l'offre de relogement pouvait être faite pendant le préavis, sans être jointe au congé.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'est appuyée sur l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte protège les locataires âgés ou handicapés en imposant au bailleur qui donne congé pour reprise (le propriétaire qui veut récupérer le logement pour lui ou sa famille) de leur proposer un relogement. Mais la loi ne précise pas le moment exact de cette offre.
Les juges ont interprété la disposition de manière souple : l'offre n'a pas à être simultanée au congé. Pourquoi ? Parce que l'objectif de la loi est de garantir un logement de remplacement au locataire protégé, pas de formaliser à l'extrême la procédure. Tant que l'offre est faite avant la fin du préavis, le locataire a le temps de l'examiner et de l'accepter ou de la refuser.
La Cour a également relevé que le congé était régulier en la forme, et que l'offre de relogement du 15 juin 2005 était sérieuse et adaptée. La locataire n'avait pas été lésée. Attention : ce n'est pas un blanc-seing pour les propriétaires. Si l'offre est faite trop tard, par exemple le dernier jour du préavis, ou si elle est insuffisante (logement trop petit, trop cher, trop éloigné), le congé pourrait être annulé. Mais ici, le délai d'un mois après le congé était jugé raisonnable.
Cette décision confirme une tendance jurisprudentielle favorable aux bailleurs, tout en rappelant que la protection des locataires âgés reste une priorité. Elle n'est pas un revirement, mais une clarification bienvenue.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : Vous pouvez désormais donner congé à un locataire protégé sans avoir à préparer immédiatement l'offre de relogement. Vous avez tout le préavis pour trouver un logement adapté. Exemple : si votre locataire a 70 ans et que vous voulez reprendre l'appartement pour votre fille, vous pouvez envoyer le congé le 1er mars, puis lui proposer un T2 dans le même quartier le 15 avril. À condition que l'offre soit sérieuse et arrive avant le 31 août (fin du préavis de 6 mois).
Pour le locataire protégé : Vous devez vérifier que l'offre de relogement vous parvient bien pendant le préavis. Si elle n'arrive qu'après la date de fin du bail, ou si elle est insuffisante (logement indécent, loyer excessif, changement de secteur), vous pouvez contester le congé. N'hésitez pas à consulter un avocat pour évaluer la validité de l'offre.
Pour le professionnel de l'immobilier : Cette décision simplifie la gestion des congés pour reprise. Vous pouvez conseiller à votre client bailleur de délivrer le congé sans attendre d'avoir trouvé un relogement, à condition de le faire dans le délai. Attention toutefois : si le locataire refuse l'offre, le congé reste valable, mais le bailleur devra justifier de la réalité de la reprise.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Anticipez le relogement dès le congé. Même si la loi ne l'exige pas, préparez une offre dès que possible. Cela montre votre bonne foi et évite tout risque de contestation.
- Gardez une trace écrite de l'offre. Envoyez-la par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez une copie. Si le locataire refuse, notez-le par écrit.
- Respectez le délai. L'offre doit impérativement parvenir au locataire avant la fin du préavis. Un jour de retard et le congé peut être annulé. Fixez-vous une date butoir un mois avant la fin du préavis pour être tranquille.
- Vérifiez l'éligibilité du locataire à la protection. Tous les locataires de plus de 65 ans ne sont pas protégés : il faut aussi que leurs ressources annuelles soient inférieures à un plafond (environ 22 000 € pour une personne seule en 2024). Si le locataire n'est pas protégé, aucune offre de relogement n'est due.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Avant cet arrêt, certaines juridictions de proximité exigeaient que l'offre de relogement soit jointe au congé, sous peine de nullité. La Cour de cassation, dans un précédent arrêt, avait pu laisser penser que l'offre devait être concomitante, créant une incertitude. L'arrêt de 2010 lève cette ambiguïté.
Depuis, la jurisprudence est claire : l'offre peut intervenir pendant le préavis. Par exemple, une cour d'appel a récemment validé un congé où l'offre avait été faite trois mois après le congé, mais toujours dans le préavis. La tendance est donc à la souplesse, tout en maintenant l'exigence de sérieux et de respect du délai.
À l'avenir, le législateur pourrait préciser le délai dans la loi, mais pour l'instant, la jurisprudence est stabilisée. Pour les propriétaires, c'est une sécurité ; pour les locataires, une vigilance accrue sur le contenu de l'offre de relogement.
