Décision de référence : cc • N° 10-10.553 • 2011-03-16 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes copropriétaire à Saint-Paul-lès-Dax, dans une résidence paisible. L'assemblée générale annuelle se tient, et soudain, le président du conseil syndical annonce la nomination de trois nouveaux membres, sans que personne n'ait posé sa candidature. Vous vous interrogez : est-ce légal ? La réponse est non, selon la Cour de cassation. Dans un arrêt du 16 mars 2011 (n° 10-10.553), la haute juridiction a rappelé que les personnes désignées comme membres du conseil syndical doivent impérativement avoir fait acte de candidature. Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Et comment réagir si votre syndic ignore cette règle ? Plongeons dans le détail.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence dans une copropriété où, lors d'une assemblée générale, le bureau constate que les copropriétaires présents ou représentés totalisent 948 tantièmes (part de propriété dans les parties communes). Le procès-verbal mentionne que « les membres du bureau ont constaté que les présents ou représentés représentaient 948 tantièmes ». Jusque-là, rien d'anormal. Mais le problème surgit lorsque des copropriétaires contestent la validité de l'assemblée, estimant que le quorum (nombre minimum de tantièmes requis pour délibérer) n'était pas atteint. En effet, la feuille de présence indiquait que les copropriétaires présents ou représentés étaient porteurs de 948 tantièmes, mais le texte exact variait d'une mention à l'autre : « il est constaté que les présents ou représentés sont porteurs de 948 tantièmes », « les copropriétaires présents et représentés sont porteurs de 948 tantièmes », etc. Cette imprécision a semé le doute sur la régularité de l'assemblée, et notamment sur la désignation des membres du conseil syndical, qui n'avaient pas fait acte de candidature préalable. Le tribunal de grande instance a donné raison aux copropriétaires contestataires, annulant les décisions prises. Le syndicat des copropriétaires a alors formé un pourvoi en cassation. Mais la Cour de cassation a confirmé l'annulation, en se fondant sur un article clé du décret du 17 mars 1967 (règlement d'application de la loi sur la copropriété) : l'Droit de préemption urbain : que faire si le vendeur refuse mon prix ?">article 22, qui exige une candidature expresse pour être membre du conseil syndical.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation a examiné deux points principaux : le quorum et la candidature au conseil syndical. Sur le quorum, elle a estimé que les constatations du bureau étaient suffisantes pour établir que 948 tantièmes étaient présents ou représentés, malgré les variations de formulation. undefined le bureau n'a pas à recopier mot pour mot la feuille de présence ; il suffit qu'il atteste du nombre de tantièmes. undefined, la contestation sur ce point était infondée. Mais le deuxième point était crucial : la désignation des membres du conseil syndical. La Cour a rappelé que, selon l'article 22 du décret de 1967, les membres du conseil syndical doivent être élus parmi les copropriétaires qui ont fait acte de candidature. Or, dans cette affaire, rien ne prouvait qu'une candidature avait été préalablement formulée. La Cour a donc jugé que la nomination était irrégulière, et par voie de conséquence, l'assemblée générale tout entière était annulable. undefined, c'est que cette règle s'applique même si l'assemblée est unanime ou si personne ne s'oppose sur le moment. La candidature doit être expresse, c'est-à-dire qu'elle doit être formulée avant le vote, que ce soit par écrit ou oralement, mais elle doit être identifiable. Attention toutefois : la Cour n'exige pas un formalisme excessif ; une simple déclaration de volonté suffit. Mais en l'absence de toute trace, la désignation est nulle.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les copropriétaires, cet arrêt est une arme précieuse. Si vous êtes propriétaire dans une résidence à Capbreton, par exemple, et que votre syndic vous annonce la nomination de voisins au conseil syndical sans qu'ils aient posé leur candidature, vous pouvez contester cette décision en justice. Mais attention : le délai pour agir est de deux mois à compter de l'assemblée générale (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, l'irrégularité est couverte. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des copropriétaires ont découvert six mois plus tard que le conseil syndical était composé de personnes non candidates, mais il était trop tard pour agir. Si vous êtes membre du conseil syndical, assurez-vous que votre candidature a été formalisée (un mail au syndic, une mention au procès-verbal). Sinon, votre mandat pourrait être remis en cause. Pour les syndics professionnels, cette décision impose une rigueur : lors de chaque assemblée, il faut recueillir les candidatures par écrit ou les mentionner explicitement dans l'ordre du jour. Un oubli peut entraîner l'annulation de l'assemblée, avec des frais considérables (avocat, nouvelle assemblée, etc.).
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez l'ordre du jour : avant l'assemblée, assurez-vous que la question de l'élection du conseil syndical est inscrite et que les candidatures sont sollicitées par écrit. Si ce n'est pas le cas, demandez au syndic de rectifier.
- Formalisez votre candidature : si vous souhaitez être membre, envoyez un courrier ou un mail au syndic au moins une semaine avant l'assemblée. Conservez une copie. Cela prouve votre acte de candidature.
- Exigez un vote formel : lors de l'assemblée, veillez à ce que le vote soit organisé (par mains levées ou bulletin). Le procès-verbal doit mentionner les noms des candidats et le résultat du vote.
- Contestez rapidement : si vous constatez une irrégularité, agissez dans les deux mois. Envoyez une lettre recommandée au syndic pour contester la décision, puis saisissez le tribunal judiciaire si nécessaire.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cet arrêt s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante : la Cour de cassation veille à la régularité des assemblées générales de copropriété. On peut citer un arrêt du 11 décembre 2008 (n° 08-10.367) qui avait déjà annulé une désignation faute de candidature. Depuis 2011, la règle est claire : pas de candidature, pas de mandat. Les tribunaux de première instance, comme le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, appliquent strictement ce principe. Une tendance récente : certains juges exigent même que la candidature soit écrite et non simplement verbale, pour éviter les contestations. Cela signifie qu'à l'avenir, les syndics devront probablement formaliser davantage les candidatures, par exemple via un formulaire dédié. En pratique, je recommande toujours à mes clients copropriétaires de conserver une trace écrite de leur candidature, car c'est le seul moyen fiable de prouver leur volonté.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ - 5 questions essentielles
- Puis-je être membre du conseil syndical sans avoir posé ma candidature ? Non, la Cour de cassation l'interdit. Vous devez avoir fait acte de candidature avant le vote.
- Que faire si mon conseil syndical a été élu sans candidature ? Contester l'assemblée dans les deux mois. Passé ce délai, vous ne pourrez plus rien faire.
- Quels sont les risques pour le syndic ? L'assemblée peut être annulée, ce qui entraîne des frais (nouvelle assemblée, honoraires d'avocat).
- La candidature orale est-elle valable ? Oui, mais elle est difficile à prouver. Mieux vaut une candidature écrite.
- Cette règle s'applique-t-elle aussi aux copropriétaires absents ? Oui, même si vous êtes représenté, vous devez avoir candidaté par écrit ou via votre mandataire.
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