Décision de référence : cc • N° 94-18.860 • 1996-07-17 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement dans une résidence à Plaisir. Depuis des mois, des infiltrations d'eau proviennent de la terrasse-jardin du voisin du dessus. Le syndic engage une action en justice contre le constructeur pour vice de construction. Mais en cours de procès, on découvre que les dégâts sont plus importants que prévu. Le syndic ajoute ces nouveaux désordres dans ses conclusions. Problème : l'assemblée générale n'a jamais autorisé cette extension de la demande. La cour d'appel déclare alors irrecevable toute réclamation pour ces nouveaux désordres. La question que se pose chaque propriétaire : à quoi sert une autorisation d'assemblée générale si le syndic ne peut pas adapter la demande aux réalités du chantier ? Cette décision de la Cour de cassation du 17 juillet 1996 (n° 94-18.860) vient trancher : sans autorisation expresse de l'assemblée générale, le syndic ne peut pas élargir son action en justice à des désordres non listés. Explications.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Dans une copropriété située à Trappes, des copropriétaires subissent des infiltrations récurrentes. Le syndic convoque une assemblée générale qui, par deux votes successifs, autorise le syndic à agir en justice contre le constructeur pour des désordres « expressément énumérés ». L'assignation est délivrée, et le procès commence. Mais au fil des expertises, de nouveaux désordres sont découverts : des infiltrations sur la terrasse-jardin à usage privatif d'un copropriétaire, notamment. Le syndic dépose alors des conclusions additionnelles en première instance, puis en appel, pour réclamer réparation de ces nouveaux désordres. Mais l'assemblée générale n'a jamais été consultée pour ces désordres spécifiques. Le constructeur oppose une fin de non-recevoir : le syndic n'a pas qualité pour agir sur ces points. La cour d'appel donne raison au constructeur. Le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle le principe : selon l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 (qui régit la copropriété), le syndic a qualité pour agir en justice concernant la propriété ou la jouissance des lots, mais à charge d'en informer le syndic. undefined le syndic ne peut agir que sur autorisation de l'assemblée générale, sauf urgence. Ici, la cour d'appel avait constaté que les désordres ajoutés après l'assignation n'avaient fait l'objet d'aucune décision d'assemblée générale. Donc, le syndicat était irrecevable à en demander réparation. La haute juridiction valide le raisonnement : l'autorisation donnée pour certains désordres ne vaut pas pour d'autres, même s'ils sont connexes. undefined, chaque nouveau désordre nécessite une nouvelle autorisation. undefined : cette règle s'applique aussi aux interventions volontaires de copropriétaires individuels. Si le syndicat est irrecevable, les copropriétaires qui interviennent pour leur propre dommage le sont aussi.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les copropriétaires : si vous subissez un désordre non couvert par l'autorisation de l'assemblée générale, vous ne pourrez pas vous joindre à l'action du syndic. Vous devrez demander à l'assemblée générale d'autoriser cette extension, ou agir individuellement. Pour les syndics : vous devez être vigilants lors de la rédaction des résolutions. Énumérez précisément les désordres concernés, et prévoyez une clause permettant d'étendre l'action aux désordres découverts ultérieurement, sous réserve d'une nouvelle autorisation. Exemple chiffré : à Trappes, une copropriété de 30 lots a dû engager une seconde action en justice pour des infiltrations non listées, ce qui a doublé les frais d'avocat (environ 3 000 € supplémentaires). Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier que l'assemblée générale a bien autorisé tous les désordres que vous voulez réclamer. undefined, j'ai rencontré des dossiers où le syndic avait obtenu une autorisation générale « pour tous vices de construction », ce qui a été jugé trop vague. Attention toutefois : cette décision ne concerne que les actions en réparation, pas les actions conservatoires (comme une demande de référé pour faire cesser un trouble manifeste).
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez des résolutions précises : lors de l'assemblée générale, énumérez chaque désordre connu avec son emplacement (exemple : « infiltrations au droit de la terrasse du lot 5 »). Évitez les formules trop générales.
- Prévoyez une clause d'extension : demandez à l'assemblée générale d'autoriser le syndic à étendre l'action aux désordres qui seraient découverts en cours d'expertise, sous réserve d'en informer le conseil syndical.
- Faites voter une nouvelle autorisation si nécessaire : dès qu'un nouveau désordre est identifié, convoquez une assemblée générale extraordinaire. Cela coûte moins cher qu'un rejet en justice.
- Conservez tous les procès-verbaux : en cas de litige, vous devrez prouver l'étendue de l'autorisation donnée. Un PV clair et complet est votre meilleur allié.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une ligne constante : la Cour de cassation exige une autorisation spéciale pour chaque action en justice (Civ. 3e, 14 janvier 1998, n° 96-11.297). Depuis, la loi ALUR de 2014 a renforcé les pouvoirs du syndic en matière d'actions conservatoires, mais le principe reste : pour une action au fond, l'autorisation de l'assemblée générale est indispensable. La tendance des tribunaux est de plus en plus stricte sur la forme : quelques mots imprécis dans une résolution peuvent rendre l'action irrecevable pour partie. Ce que ça signifie pour l'avenir : les syndics doivent être formés à la rédaction des résolutions, et les copropriétaires doivent être vigilants lors des votes.
Checklist avant d'agir
- Ai-je un procès-verbal d'assemblée générale qui autorise le syndic à agir pour ce désordre précis ? Oui → Passez à l'étape suivante. Non → Convoquez une AG.
- Le désordre est-il listé dans la résolution ? Oui → Vous pouvez agir. Non → Nouvelle autorisation nécessaire.
- Un nouveau désordre est-il apparu en cours de procédure ? Oui → Demandez une autorisation complémentaire. Non → Continuez.
- Le syndic a-t-il informé le conseil syndical de l'évolution ? Oui → Bonne pratique. Non → Exigez un point régulier.
- Les copropriétaires individuels veulent-ils se joindre à l'action ? Vérifiez que leur dommage est couvert par l'autorisation. Sinon, ils doivent agir séparément.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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