Referenzentscheidung: cc • Nr. 10-10.553 • 2011-03-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Wohnungseigentümer in Saint-Paul-lès-Dax, in einer ruhigen Residenz. Die jährliche Eigentümerversammlung findet statt, und plötzlich verkündet der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Ernennung von drei neuen Mitgliedern, ohne dass jemand seine Kandidatur eingereicht hat. Sie fragen sich: Ist das legal? Die Antwort lautet nein, so der Kassationsgerichtshof. In einem Urteil vom 16. März 2011 (Nr. 10-10.553) hat das oberste Gericht klargestellt, dass die als Mitglieder des Verwaltungsbeirats benannten Personen zwingend ihre Kandidatur erklärt haben müssen. Aber was ändert das genau? Und wie reagieren Sie, wenn Ihre Verwaltung diese Regel ignoriert? Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der während einer Eigentümerversammlung das Büro feststellt, dass die anwesenden oder vertretenen Eigentümer insgesamt 948 Miteigentumsanteile (Anteil am Gemeinschaftseigentum) repräsentieren. Das Protokoll vermerkt: „Die Mitglieder des Büros haben festgestellt, dass die Anwesenden oder Vertretenen 948 Miteigentumsanteile repräsentieren.“ Soweit nichts Ungewöhnliches. Das Problem entsteht jedoch, als einige Eigentümer die Gültigkeit der Versammlung anfechten, da ihrer Ansicht nach das Quorum (Mindestanzahl der für die Beschlussfähigkeit erforderlichen Miteigentumsanteile) nicht erreicht war. Tatsächlich gab die Anwesenheitsliste an, dass die anwesenden oder vertretenen Eigentümer 948 Miteigentumsanteile besaßen, aber der genaue Wortlaut variierte von einer Angabe zur anderen: „Es wird festgestellt, dass die Anwesenden oder Vertretenen 948 Miteigentumsanteile besitzen“, „Die anwesenden und vertretenen Eigentümer besitzen 948 Miteigentumsanteile“ usw. Diese Ungenauigkeit ließ Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit der Versammlung aufkommen, insbesondere an der Ernennung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats, die keine vorherige Kandidatur erklärt hatten. Das Tribunal de grande instance gab den anfechtenden Eigentümern recht und hob die getroffenen Entscheidungen auf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationsgerichtshof bestätigte jedoch die Aufhebung, gestützt auf einen zentralen Artikel des Dekrets vom 17. März 1967 (Durchführungsverordnung zum Wohnungseigentumsgesetz): Artikel 22, der eine ausdrückliche Kandidatur für die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat verlangt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof prüfte zwei Hauptpunkte: das Quorum und die Kandidatur für den Verwaltungsbeirat. Zum Quorum entschied er, dass die Feststellungen des Büros ausreichten, um zu belegen, dass 948 Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten waren, trotz der Abweichungen in der Formulierung. Mit anderen Worten: Das Büro muss die Anwesenheitsliste nicht wortwörtlich abschreiben; es genügt, dass es die Anzahl der Miteigentumsanteile bestätigt. Der Einwand in diesem Punkt war daher unbegründet. Der zweite Punkt war jedoch entscheidend: die Ernennung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats. Das Gericht stellte klar, dass gemäß Artikel 22 des Dekrets von 1967 die Mitglieder des Verwaltungsbeirats aus den Eigentümern gewählt werden müssen, die ihre Kandidatur erklärt haben. Im vorliegenden Fall gab es jedoch keinen Nachweis, dass zuvor eine Kandidatur eingereicht worden war. Das Gericht befand daher, dass die Ernennung unrechtmäßig war, und infolgedessen war die gesamte Eigentümerversammlung anfechtbar. Was nur wenige wissen: Diese Regel gilt selbst dann, wenn die Versammlung einstimmig ist oder sich niemand im Moment dagegen wehrt. Die Kandidatur muss ausdrücklich sein, d. h. sie muss vor der Abstimmung erklärt werden, sei es schriftlich oder mündlich, aber sie muss identifizierbar sein. Achtung jedoch: Das Gericht verlangt keine übermäßige Formalität; eine einfache Willenserklärung genügt. Aber ohne jede Spur ist die Ernennung nichtig.
Was das für Sie konkret ändert
Für Wohnungseigentümer ist dieses Urteil eine wertvolle Waffe. Wenn Sie beispielsweise Eigentümer in einer Residenz in Capbreton sind und Ihre Verwaltung Ihnen die Ernennung von Nachbarn in den Verwaltungsbeirat mitteilt, ohne dass diese ihre Kandidatur eingereicht haben, können Sie diese Entscheidung gerichtlich anfechten. Aber Achtung: Die Klagefrist beträgt zwei Monate ab der Eigentümerversammlung (Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965). Nach Ablauf dieser Frist ist der Mangel geheilt. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer sechs Monate später entdeckten, dass der Verwaltungsbeirat aus nicht kandidierenden Personen bestand, aber es war zu spät für rechtliche Schritte. Wenn Sie Mitglied des Verwaltungsbeirats sind, stellen Sie sicher, dass Ihre Kandidatur formalisiert wurde (eine E-Mail an die Verwaltung, ein Vermerk im Protokoll). Andernfalls könnte Ihr Mandat angefochten werden. Für professionelle Verwalter erfordert diese Entscheidung Sorgfalt: Bei jeder Versammlung müssen die Kandidaturen schriftlich eingeholt oder ausdrücklich in der Tagesordnung erwähnt werden. Ein Versehen kann zur Aufhebung der Versammlung führen, mit erheblichen Kosten (Anwalt, neue Versammlung usw.).
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie die Tagesordnung: Stellen Sie vor der Versammlung sicher, dass der Punkt „Wahl des Verwaltungsbeirats“ aufgeführt ist und dass Kandidaturen angefordert werden.
- Kandidieren Sie schriftlich: Reichen Sie Ihre Kandidatur vor der Versammlung per E-Mail oder Einschreiben bei der Verwaltung ein und bitten Sie um Bestätigung.
- Bestehen Sie auf Protokollierung: Lassen Sie im Protokoll der Versammlung festhalten, dass Sie Ihre Kandidatur erklärt haben, und überprüfen Sie das Protokoll vor der Genehmigung.
- Handeln Sie schnell: Wenn Sie eine Unregelmäßigkeit feststellen, handeln Sie innerhalb von zwei Monaten nach der Versammlung. Konsultieren Sie einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalt.
