参考判决： cc • N° 10-10.553 • 2011-03-16 • 查看判决 →
设想一下：您是圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）一处宁静住宅区的共有业主。年度业主大会（assemblée générale）召开，业主委员会主席突然宣布任命三名新成员，而没有人提出候选人申请。您不禁质疑：这合法吗？根据法国最高法院（Cour de cassation）的判决，答案是否定的。在2011年3月16日的一项判决（编号10-10.553）中，最高法院重申，被指定为业主委员会成员的人必须已经提出候选人申请。但这具体意味着什么？如果您的物业管理方（syndic）忽视这一规则，您该如何应对？让我们深入了解详情。
事实：一件每日都可能发生的故事
案件始于一个共有物业（copropriété），在一次业主大会上，主席团注意到到场或由代表出席的共有业主合计拥有948千分股（tantièmes，即共有部分中的所有权份额）。会议记录注明：“主席团成员注意到，到场或由代表出席的共有业主代表948千分股。”至此，一切正常。但问题出现在一些共有业主质疑大会的有效性，认为法定人数（quorum，即审议所需的最低千分股数）未达到。事实上，出席名单显示到场或由代表出席的共有业主持有948千分股，但具体措辞在不同记录中有所变化：“确认到场或由代表出席的共有业主持有948千分股”，“到场及由代表出席的共有业主持有948千分股”等。这种不精确性让人怀疑大会的合法性，尤其是业主委员会成员的指定，他们并未事先提出候选人申请。大审法院（tribunal de grande instance）支持了质疑的共有业主，撤销了所作出的决定。共有物业业主联合会（syndicat des copropriétaires）随后向最高法院提出上诉。但最高法院维持了撤销决定，其依据是1967年3月17日法令（关于共有物业法律的实施条例）中的关键条款：第22条，该条要求成为业主委员会成员必须明确提出候选人申请。
法院的推理——解析
最高法院审查了两个主要问题：法定人数和业主委员会的候选人申请。关于法定人数，法院认为主席团的证明足以确定到场或由代表出席的共有业主持有948千分股，尽管措辞有所变化。简而言之，主席团无需逐字抄录出席名单；只需证明千分股数量即可。换言之，对这一点的质疑是无根据的。但第二个问题至关重要：业主委员会成员的指定。法院重申，根据1967年法令第22条，业主委员会成员必须从已提出候选人申请的共有业主中选举产生。然而，在本案中，没有任何证据证明事先提出了候选人申请。因此，法院判定指定行为不规范，进而整个业主大会可能被撤销。鲜为人知的是，即使大会一致通过或当时无人反对，这一规则同样适用。候选人申请必须是明示的，即必须在投票前以书面或口头形式提出，且必须可识别。但需注意：法院不要求过分的形式主义；简单的意愿声明即可。但若没有任何记录，指定行为即为无效。
这对您意味着什么——具体而言
对于共有业主而言，这一判决是一把宝贵的武器。例如，如果您是卡普布雷通（Capbreton）一处住宅区的业主，且您的物业管理方宣布邻居被任命为业主委员会成员，而他们并未提出候选人申请，您可以向法院质疑这一决定。但需注意：提起诉讼的期限为自业主大会之日起两个月（1965年7月10日法律第42条）。超过此期限，违规行为即被视为已弥补。在我的实践中，我曾遇到一些案例，共有业主在六个月后发现业主委员会由非候选人组成，但为时已晚。如果您是业主委员会成员，请确保您的候选人申请已正式提出（通过电子邮件发送给物业管理方，或在会议记录中注明）。否则，您的任期可能受到质疑。对于专业物业管理方，这一判决要求严格：每次业主大会，必须收集书面候选人申请，或在议程中明确提及。疏忽可能导致业主大会被撤销，并产生巨额费用（律师费、重新召开大会等）。
避免此类纠纷的四项建议
- 检查议程：在大会前，确保业主委员会选举事项已列入议程，并书面征求候选人申请。如未列入，要求物业管理方更正。
- 正式提出候选人申请：如果您希望成为成员，请在大会前至少一周向物业管理方发送信函或电子邮件。保留副本。这可以证明您的候选人申请行为。
- 要求正式投票：在大会上，确保进行投票（举手或投票表决）。会议记录应注明候选人姓名和投票结果。
- 及时质疑：如果发现违规行为，请在两个月内采取行动。向物业管理方发送挂号信质疑决定，必要时向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入研究：相关判例与演变
本判决属于一贯的判例法路线：最高法院确保共有物业业主大会的合法性。可提及2008年12月11日的一项判决（编号08-10.367），该判决曾因缺乏候选人申请而撤销指定。自2011年起，规则明确：无候选人申请，则无任期。初审法院，如蒙德马桑司法法院（tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan），严格适用这一原则。近期趋势：一些法官甚至要求候选人申请必须是书面的，而不仅仅是口头的，以避免争议。这意味着未来物业管理方可能需进一步规范化候选人申请，例如通过专用表格。在实践中，我始终建议我的共有物业客户保留其候选人申请的书面记录，因为这是证明其意愿的唯一可靠方式。
您必须记住的要点
常见问题解答 - 5个关键问题
- 我可以在未提出候选人申请的情况下成为业主委员会成员吗？ 不能，最高法院禁止。您必须在投票前提出候选人申请。
- 如果我的业主委员会在无候选人申请的情况下当选，该怎么办？ 在两个月内质疑大会。超过此期限，您将无法采取行动。
- 物业管理方面临哪些风险？ 业主大会可能被撤销，导致费用（重新召开大会、律师费）。
- 口头候选人申请有效吗？ 有效，但难以证明。最好提交书面候选人申请。
- 这一规则也适用于缺席的共有业主吗？ 是的，即使您由代表出席，您也必须通过书面方式或您的代理人提出候选人申请。
您是否遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼程序——而且通常更划算。预约 →
