Referenzentscheidung: cc • Nr. 09-15.248 • 2010-10-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Vallauris, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 20 Einheiten. Der Verwaltungsbeirat, bestehend aus 8 ehrenamtlichen Mitgliedern, kümmert sich um die laufenden Angelegenheiten. Doch dann treten 7 von ihnen gleichzeitig zurück, genervt von den Spannungen mit dem Verwalter. Es bleibt nur ein einziges mutiges Mitglied übrig. Der Verwalter teilt Ihnen mit, dass der Beirat nicht mehr gültig sei und eine Eigentümerversammlung einberufen werden müsse, um einen neuen zu wählen. Aber wer verwaltet in der Zwischenzeit? Die dringenden Dachreparaturen, die für nächste Woche geplant waren, sind blockiert. Was sagt das Gesetz? Hier griff der Kassationsgerichtshof am 6. Oktober 2010 (Urteil Nr. 09-15.248) ein, um eine Frage zu klären, die viele Wohnungseigentümer beschäftigt: Beendet die Vakanz von mehr als einem Viertel der Sitze das Mandat der verbleibenden Mitglieder?
Viele glauben ja, denn Artikel 21 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Statut der Wohnungseigentümergemeinschaft (das Gesetz, das die Gemeinschaften regelt) verlangt, dass der Verwaltungsbeirat „ordnungsgemäß zusammengesetzt“ ist, um zu funktionieren. Aber der Gerichtshof sagte nein. Klar gesagt: Selbst wenn mehr als ein Viertel der Sitze vakant sind – hier sieben Achtel, also 87,5 % – behalten die verbleibenden Mitglieder ihr Mandat bis zur nächsten Eigentümerversammlung. Diese Lösung ist logisch: Sie vermeidet ein rechtliches Vakuum, das die Gemeinschaft lahmlegen würde. Aber Vorsicht, das bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Lassen Sie uns gemeinsam diese Entscheidung und ihre konkreten Auswirkungen für Sie als Wohnungseigentümer entschlüsseln, insbesondere in den Bezirken Grasse, Vallauris oder Sophia-Antipolis.
Wie reagieren, wenn Sie in dieser Situation sind? Muss eine außerordentliche Versammlung einberufen werden? Kann der Verwalter sich weigern, Entscheidungen eines reduzierten Beirats auszuführen? Dieser Artikel beantwortet all diese Fragen, gestützt auf die Rechtsprechung und meine Erfahrung vor Ort.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau X., Eigentümer in Vallauris, in einer Residenz nahe des Zentrums, sind Mitglieder eines Verwaltungsbeirats mit 8 Mitgliedern. Nach und nach treten 7 von ihnen zurück, sodass nur das Ehepaar übrig bleibt. Der Verwalter teilt ihnen mit, dass der Beirat nicht mehr ordnungsgemäß zusammengesetzt sei, da mehr als ein Viertel der Sitze vakant seien (7 von 8, also 87,5 %). Folglich weigert er sich, die Entscheidungen des reduzierten Beirats auszuführen, insbesondere Fassadenrenovierungsarbeiten, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden, deren Überwachung jedoch dem Verwaltungsbeirat übertragen war. Die Eheleute X. verklagen den Verwalter auf Durchführung der Arbeiten und Anerkennung der Gültigkeit ihres Mandats.
Das Tribunal de grande instance von Grasse und später das Berufungsgericht von Aix-en-Provence geben ihnen nicht recht. Die Tatsachenrichter sind der Ansicht, dass die Vakanz von mehr als einem Viertel der Sitze den Verwaltungsbeirat unregelmäßig zusammensetze, was zur Unwirksamkeit (automatischen Beendigung) des Mandats der verbleibenden Mitglieder führe. Die Eheleute X. legen daraufhin Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof, mit der Frage befasst, hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an ein anderes Gericht zurück. Er stellt fest, dass das Gesetz eine solche Folge nicht vorsehe: Die Vakanz sei nur eine tatsächliche Situation, die Maßnahmen erfordere (wie die Einberufung einer Versammlung zur Wahl neuer Mitglieder), aber den verbleibenden Mitgliedern nicht ihr Mandat entziehe.
Auffällig an diesem Fall ist die Diskrepanz zwischen dem Wortlaut des Gesetzes und der Auslegung durch die Tatsachenrichter. Artikel 21 des Gesetzes von 1965 bestimmt, dass der Verwaltungsbeirat „ordnungsgemäß zusammengesetzt“ sein muss, aber Artikel 25 c sieht vor, dass die Eigentümerversammlung die Beendigung des Mandats einzelner Mitglieder beschließen kann. Der Kassationsgerichtshof entschied: Die Vakanz kommt einer Auflösung des Beirats nicht gleich. In der Praxis kann das verbleibende Mitglied weiterhin für Erhaltungsmaßnahmen (dringende) und die laufende Verwaltung handeln, bis die Eigentümerversammlung für Ersatz sorgt.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf eine kombinierte Lesart der Artikel 21 und 25 c des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Artikel 21 definiert den Verwaltungsbeirat als beratendes (der Stellungnahmen abgibt) und kontrollierendes Organ, das von der Eigentümerversammlung gewählt wird. Artikel 25 c erlaubt der Versammlung, ein oder mehrere Mitglieder abzuberufen (das Mandat zu beenden). Aber kein Text besagt, dass die Vakanz von mehr als einem Viertel der Sitze automatisch das Mandat der anderen beendet. Der Gerichtshof folgert daraus, dass der Gesetzgeber eine solche Sanktion nicht gewollt hat.
Mit anderen Worten: Die Richter betrachten die Vakanzsituation als eine Anomalie, die zu bereinigen ist, die aber die Institution nicht lahmlegt. Die Argumentation ist pragmatisch: Wenn die Vakanz das Mandat der verbleibenden Mitglieder beenden würde, gäbe es niemanden mehr, der die laufenden Angelegenheiten verwaltet, was der Gemeinschaft schaden würde. Andererseits kann der reduzierte Beirat keine wichtigen Entscheidungen treffen (wie die Zustimmung zu nicht dringenden Arbeiten) ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung fügt sich in einen breiteren Trend der Rechtsprechung ein, der die Kontinuität der Verwaltungsorgane bevorzugt. So hat der Kassationsgerichtshof beispielsweise für Vereine entschieden, dass die Vakanz von Vorstandsmitgliedern nicht automatisch zur Auflösung des Vereins führt. Kurz gesagt, der Verwaltungsbeirat bleibt handlungsfähig, auch wenn er reduziert ist, vorausgesetzt, er handelt im Rahmen seiner Befugnisse und im Interesse der Gemeinschaft.
