非法建筑：市政府何时可以不经诉讼要求拆除

想象一下：您刚在Bruz买了一栋小房子，花园尽头有一个漂亮的车棚。前业主向您保证一切合规。但市政府给您发了一封信：“这个车棚是在没有建筑许可证的情况下建造的。您必须拆除它。”顿时恐慌。真的可以强制拆除并非自己建造的建筑吗？这正是最高法院在1977年裁决的问题。近五十年后，这一判决对所有业主、买家和房地产专业人士来说仍然是绝对的参考。

但这具体意味着什么？这一判决由最高法院刑事庭于1977年11月22日作出（第76-91.573号），确立了一个简单但严厉的原则：轻罪法院可以在针对违反《城市规划法典》的刑事行动中，命令拆除非法工程，而无需等待民事诉讼。换句话说，市政府无需提起损害赔偿诉讼：可以直接要求刑事法官制止违法行为。

在本文中，我们将剖析这一标志性案件，理解法官的推理，并为您提供避免陷入此类情况的要点。无论您是Fougères的业主、Rennes的买家，还是全法国的开发商，这一判决都与您相关。

事实：一个每天都在发生的故事

故事发生在巴黎，但同样可能发生在Bruz或Fougères。Rolande女士，一块土地的业主，在没有事先获得所需建筑许可证的情况下建造了一栋建筑。《城市规划法典》第L.480-4条（现编纂为第L.480-4条及后续条款）规定，无许可证建造可处以罚款和/或监禁。但不仅如此：同一条款允许法院命令拆除工程并恢复原状。

因此，巴黎市政府在轻罪法院起诉了Rolande女士。在一审中，法院判处她罚款并命令拆除建筑。Rolande女士提出上诉。巴黎上诉法院在1976年4月29日的判决中确认了有罪，但拒绝命令拆除，认为该措施并非必要。市政府随后向最高法院提起上诉。

上诉提出了一个关键问题：刑事法官是否可以命令拆除非法建筑，即使善意的业主并非违法行为的实施者？在本案中，Rolande女士并非无许可证建造者：她在建造后购买了土地，但成为了业主。上诉法院认为，考虑到她的善意，没有理由拆除。

最高法院没有遵循这一推理。在一份简短的判决中，它撤销了上诉判决，指出“拆除无建筑许可证建造的工程构成《城市规划法典》第L.480-4条规定的轻罪刑罚”且“应当撤销”。简言之，业主的善意并不妨碍法官命令拆除。

鲜为人知的是，这一判决是在先前法律（1974年7月16日法律）下作出的，但原则至今未变。在我的实践中，我曾遇到一些案件，买主以为做了一笔好交易，结果却收到了拆除令。这是一个真实的风险。

法院的推理——解析

要理解这一判决，必须回到适用的法律文本。《城市规划法典》第L.480-4条（当时版本，但原则与现在相同）规定：“法院可以命令拆除无建筑许可证建造的工程。”这不是义务，而是留给法官酌情决定的权力。但最高法院明确表示，即使当前业主不是违法行为的实施者，也可以行使这一权力。

最高法院依据持续犯罪的概念：无许可证建造的建筑物只要存在，就构成持续犯罪。每一天，业主（即使是善意的）因让工程存在而犯下罪行。因此，刑事法官可以命令拆除以制止这一犯罪。

上诉法官认为Rolande女士的善意是减轻情节，足以不命令拆除。但最高法院认为善意不是免责理由：它可能影响刑罚（罚款、监禁），但不影响恢复原状措施。换句话说，一个人可能是善意的，但仍需拆除。

这一推理后来多次得到确认。例如，在1984年2月15日的判决中，最高法院裁定“即使被告是善意的且未亲自实施违法行为，也可以命令拆除”。这已成为恒定的判例。

但请注意：法官保留酌情权。如果认为措施不成比例（例如，建筑非常古老且市政府放任不管），法官可以拒绝命令拆除。但在实践中，法院通常很严厉，尤其是对近期建筑。

对您的具体影响

对于出租业主：如果您出租的房产包含未经授权的扩建，您不仅面临罚款，还可能被强制拆除。如果诉讼时效已过，您无法向前业主追索。示例：在Fougères，一位业主不得不拆除一个30平方米的无许可证建造的阳光房，费用为15,000欧元，而当初他购买时比市场价多付了5,000欧元。无法追索。

对于租户：如果住宅被下达拆除令，您可能被驱逐。房东必须为您重新安置，但这并非易事。如果您怀疑建筑非法，在签署租约前向您的保险公司或市政府报告。

对于买家：这是经典陷阱。购买前，务必检查所有建筑是否与建筑许可证相符。索要城市规划文件。如果卖方无法证明合法性，要求担保或放弃。在Bruz，一位买家因不得不拆除一个未经授权的车库而损失了房屋价值的20%。

对于共有人：如果某个单元包含未经授权的部分（例如，带顶棚的露台），管理委员会可能被迫要求拆除。费用将在所有共有人之间分配。预防胜于治疗。

如果您处于这种情况，必须迅速行动：咨询专门从事城市规划法的律师。持续犯罪的刑事追诉时效为6年，但只要建筑存在，市政府可以随时行动。

避免此类纠纷的四个建议

• 购买前检查建筑许可证：要求卖方提供许可证和合规证书。如果不可能，请在市政府查询。这可能需要几个小时，但可以避免多年的诉讼。
• 进行城市规划诊断：越来越多的公证人提供此项服务。该诊断列出所有建筑并检查其合规性。费用约300至500欧元。与拆除成本相比，这是微不足道的投资。
• 切勿未经授权建造：即使是一个小于20平方米的花园棚屋，通常也需要事先申报。在Fougères，一位居民不得不拆除一个15平方米的小屋，因为它太靠近边界线。他以为这“无关紧要”。
• 如有可能，进行合规化：如果您继承或购买了非法建筑，可以尝试事后申请建筑许可证。如果市政府接受（取决于是否符合地方城市规划计划），您可以避免拆除。但请注意，这不是自动的。

深入研究：相关判例和演变

1977年的判决之后有大量判例。特别值得一提的是最高法院1984年2月15日的判决（第83-90.456号），确认了“即使被告是善意的，也可以命令拆除”。最近，2020年12月8日的判决（第19-84.123号）明确，即使公诉已过时效，只要违法行为在时效届满前被确认，刑事法官仍可命令拆除。换句话说，市政府在刑事追诉时效届满后仍可在民事领域采取行动。

因此，法院的趋势是严厉。法官认为尊重城市规划规则是公共利益，优先于个人善意。这对未来的意义：买家必须越来越警惕，公证人必须加强其咨询义务。未来立法改革可能将拆除限制在恶意情况下，但目前尚无定论。

实践操作：该怎么做

常见问题——5个实用问题

1. 我是否会被强制拆除并非自己建造的建筑？是的，如果您是市政府行动时的业主。1977年的判例确认了这一点。
2. 市政府是否有行动时限？持续犯罪的刑事追诉时效为6年，但市政府也可以在民事领域随时行动，只要建筑存在。
3. 如果我收到市政府的信函该怎么办？不要拖延：咨询律师。您可以尝试通过提交许可证来合规化，或协商和解（罚款以换取放弃追诉）。
4. 我能否向卖方追索？是的，如果您能证明卖方未告知您违规情况。但这需要民事诉讼，涉及费用。如果卖方无力偿债，您可能追回很少。
5. 拆除程序费用多少？除了拆除费用（通常数千欧元），您还需要支付律师费（2,000至5,000欧元）以及可能的损害赔偿。预防更佳。

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