Decisione di riferimento : cc • N° 22-18.545 • 2023-11-09 • Consulta la decisione →
Immaginate per un istante: siete proprietari a Vauvert, nel Gard, di un appezzamento dove avete costruito una casa di abitazione trent'anni fa. Avete sempre pagato le vostre imposte fondiarie, e nessuno vi ha mai detto nulla. Un giorno, il comune avvia una procedura di espropriazione per realizzare una strada di circonvallazione. Il perito stima il vostro terreno a 200.000 €. Ma il giudice dell'espropriazione decide di applicare un abbattimento del 30% perché la vostra costruzione, risalente al 1985, non ha un permesso di costruire valido. Voi pensate: "Ma l'azione di demolizione è prescritta da vent'anni! Il vizio è cancellato!" Errore.
La domanda che ogni proprietario in questa situazione si pone è semplice: il fatto che il comune non possa più esigere la demolizione della mia costruzione illecita (perché il termine di dieci anni è scaduto) significa che questa illiceità non ha più impatto sul valore del mio bene? La risposta della Corte di cassazione, in una sentenza del 9 novembre 2023, è senza appello: no. La prescrizione dell'azione di demolizione non impedisce al giudice dell'espropriazione di tenere conto dell'irregolarità della costruzione per diminuire il valore del terreno, tramite un abbattimento.
Cosa significa concretamente? Che anche se sfuggite a una demolizione, l'illiceità della vostra costruzione continua a pesare sul vostro patrimonio, soprattutto in caso di espropriazione. Analisi di una decisione che farà giurisprudenza.
I fatti: una storia come tante
Prendiamo il caso del Sig. X, proprietario di un terreno a Saint-Gilles, nello stesso dipartimento del Gard. Nel 1979 e nel 1985, ha ottenuto permessi di costruire taciti per edificare delle costruzioni. Ma questi permessi erano viziati da irregolarità: la domanda del 1985 menzionava una superficie non conforme al piano urbanistico locale. Per anni, il comune non ha detto nulla. Fino al giorno in cui ha avviato una procedura di espropriazione per un progetto di zona di sviluppo concertato (ZAC).
Il giudice dell'espropriazione ha quindi stimato il valore del terreno, ma ha applicato un abbattimento del 40% per tenere conto del carattere illecito delle costruzioni. Il Sig. X ha contestato, sostenendo che l'azione di demolizione era prescritta dal 1995 per la costruzione del 1985, e quindi che l'illiceità non poteva più essere invocata. La corte d'appello di Nîmes gli ha dato ragione su questo punto, ma la Corte di cassazione ha cassato questa decisione.
Il colpo di scena? L'Alta giurisdizione ha ricordato che la prescrizione non cancella l'illiceità: impedisce solo di chiedere la demolizione. Ma l'illiceità sussiste come fatto giuridico, e il giudice dell'espropriazione può tenerne conto per fissare il valore del bene, perché l'espropriazione indennizza il pregiudizio reale, non un valore fittizio.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 322-1 del Codice dell'espropriazione, che dispone che l'indennità di espropriazione deve coprire l'integralità del pregiudizio diretto, materiale e certo causato dall'espropriazione. Ora, se una costruzione è illecita (ad esempio, senza permesso di costruire o in violazione delle norme urbanistiche), essa riduce il valore venale del terreno, perché un potenziale acquirente si troverebbe di fronte a un rischio di non conformità, anche se la demolizione non è più possibile.
Il fondamento legale dell'illiceità risiede nell'articolo L. 480-4 del Codice dell'urbanistica, che sanziona le costruzioni senza permesso. Ma la prescrizione dell'azione pubblica (10 anni) non cancella l'irregolarità sul piano civile. La Corte distingue quindi due cose: l'azione di demolizione (che si prescrive) e la valutazione del valore del bene (che rimane libera).
I giudici hanno respinto l'argomento del Sig. X secondo cui la prescrizione impedirebbe qualsiasi abbattimento. Hanno precisato che il giudice dell'espropriazione non deve risolvere una contestazione seria sulla demolizione: gli basta constatare che la costruzione è illecita per dedurne un abbattimento. È un'applicazione del principio di riparazione integrale: l'indennità non deve indennizzare un valore che non esiste sul mercato.
Questa decisione conferma una tendenza giurisprudenziale già avviata: la Corte di cassazione aveva già stabilito nel 2019 che l'assenza di permesso di costruire poteva giustificare un abbattimento (Civ. 3e, 12 settembre 2019, n° 18-19.876). Ma qui va oltre precisando che la prescrizione non cambia nulla. È un'evoluzione importante, perché chiude la porta a una contestazione frequente degli espropriati.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari: se siete espropriati e la vostra costruzione è irregolare (anche vecchia), aspettatevi che il giudice applichi un abbattimento. Facciamo un esempio numerico: a Saint-Gilles, un terreno di 1.000 m² con una casa di 100 m² costruita senza permesso nel 1990 è stimato a 150.000 €. Con un abbattimento del 30%, riceverete solo 105.000 €. Una perdita di 45.000 €. Per i proprietari locatori: se affittate un bene irregolare, l'abbattimento si applicherà anche in caso di espropriazione, riducendo la vostra indennità.
Per gli acquirenti: se acquistate un terreno con una costruzione vecchia, verificate i permessi. Anche se la demolizione non è più possibile, l'illiceità può influire sul valore di rivendita o sull'indennità di espropriazione. Per i condòmini: se una parte comune è stata costruita senza autorizzazione, ciò può ridurre il valore delle unità immobiliari.
Se vi trovate in questa situazione, dovete: 1) Raccogliere tutti i documenti urbanistici (permessi
