参考判决： cc • 编号 96-82.264 • 1997-01-15 • 查看判决→
想象一下：您在昂蒂布（Antibes）拥有一栋别墅，享有绝佳海景。一天早上，您的邻居未经许可开始施工。他建造的建筑挡住了您的视野，贬低了您的房产价值。您提起诉讼。刑事法院（tribunal correctionnel）判他有罪，但拒绝下令拆除，理由是“景观已被其他违章建筑破坏”。这不公平，对吧？这正是1997年最高上诉法院（Cour de cassation）裁决的情景。
这项裁决虽不为大众所知，但却至关重要。它回答了一个每位业主都会问的问题：如果邻居无证施工该怎么办？能否要求拆除？如果法官以他人违规为由拒绝？答案是明确的：法官不能以普遍松懈的背景为由拒绝完全赔偿损害。
但这对您具体意味着什么，无论您在昂蒂布（Antibes）、勒卡内（Le Cannet）还是法国其他地方？让我们深入分析此案及其实际后果。
事实：一个日常发生的故事
我们在科西嘉（Corse）的帕特里莫尼奥（Patrimonio），一个景观保存完好但受国家海岸开发指令（directive nationale d'aménagement du littoral）约束的市镇。让-帕特里克·Y先生（M. Jean-Patrick Y.）和让-皮埃尔·Z先生（M. Jean-Pierre Z.）决定在此无证施工。这些违章建筑叠加在其他违章建筑之上，正如上诉法院（cour d'appel）后来指出的，处于“当局的偏袒和反复松懈”的背景中。
一些邻居作为民事当事人（partie civile，即他们参与刑事诉讼以获得损害赔偿）要求拆除该建筑并赔偿损失。刑事法院（tribunal correctionnel）支持了他们的请求，但巴斯蒂亚上诉法院（cour d'appel de Bastia）在1996年2月22日的判决中拒绝拆除并限制赔偿为“几乎象征性”的金额。为什么？因为，据其称，该建筑不可能损害环境，因为景观已被先前的其他违章建筑“破坏”。而且，鉴于当局的松懈，受害者的损害必然有限。
民事当事人向最高上诉法院（Cour de cassation）提出上诉。最高上诉法院刑事庭（Chambre criminelle）于1997年1月15日撤销了上诉法院的判决。它认为上诉法院不能以这些理由拒绝拆除。换言之，他人违法的事实不能成为延续违法或减轻受害者损害的理由。
然而，最高上诉法院（Cour de cassation）并未说明拆除必须在所有情况下下令。它只是说上诉法院提出的理由不充分。该案被发回另一上诉法院重新审理，要求其基于法律上有效的理由作出裁决。
这对您实际意味着什么
如果您是违章建筑的受害业主：您有权要求拆除，且这一权利不能因已有其他违章建筑而被剥夺。例如，如果您在勒卡内（Le Cannet）的邻居无证建造了一个遮挡您视野的阳台，即使整个社区都在违章，您也可以要求拆除。法官必须审查您的具体损害，而非整体背景。
如果您是无证施工的业主：您不能以“大家都这么做”为由推脱。如果邻居起诉您，拆除是真实的风险，您关于当局松懈的论点不会保护您。最好事后再补办手续（如果可能），或协商友好解决。
如果您是购房者：在购买房产前，请确认所有建筑均已获得许可。无证施工可能导致邻居提起拆除诉讼，即使管理部门未采取行动。在我的实践中，我曾遇到购房者因此卷入诉讼，房产价值下跌20%至30%的案例。
金额与时效：拆除诉讼可能需要1至3年。损害赔偿金可达数万欧元，取决于房产价值损失。例如，如果您的昂蒂布（Antibes）别墅因违章建筑贬值50,000欧元，您可以索赔。
如果您是租户：如果违章建筑给您造成使用困扰（如视野、采光损失），您也可以采取行动。但通常由业主代为诉讼。
避免此类纠纷的四条建议
- 施工前，检查许可证：即使是小型扩建，通常也需要建筑许可（permis de construire）或事先申报（déclaration préalable）。请向市镇规划部门（service urbanisme de votre mairie）咨询。在昂蒂布（Antibes），任何立面改造都可能需要审批。
- 如果邻居无证施工，请迅速行动：刑事追诉时效为工程竣工后6年。但您等待越久，获得拆除的难度就越大（法官可能认为您容忍了该情况）。请委托执达员（huissier）制作笔录并报案。
- 诉讼前尝试协商：调解或和解可避免费用。建议邻居补办手续或友好拆除。如有协议，请由律师确认。
- 保留所有证据：照片、信函、执达员（huissier）笔录、证人证言。证明您视野或使用的先占性至关重要。
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深入：相关判例与演变
1997年的这项判决是最高上诉法院（Cour de cassation）的一贯立场。例如，在2016年11月3日的判决（编号15-20.400）中，最高上诉法院（Cour de cassation）重申，拆除无证建筑是损害的自然赔偿方式，除非明显不成比例。同样，在2018年7月12日的判决（编号17-17.868）中，它纠正了以建筑老旧为由拒绝拆除的上诉法院。趋势明确：法官不能回避完全赔偿损害的义务。
鲜为人知的是，这一判例也适用于住宅区（lotissements）或公寓共有产权（copropriétés）。如果某共有产权人（copropriétaire）未经许可施工（例如屋顶露台），共有产权人协会（syndicat des copropriétaires）可要求拆除。
未来，预计最高上诉法院（Cour de cassation）将维持这一立场，尽管下级法院有时试图以比例原则为由规避规则。但原则不变：松懈的背景不能剥夺受害者的权利。
关键要点
常见问题：
1. 我能要求拆除邻居的违章建筑吗？
可以，如果您遭受直接损害（视野、价值损失、使用困扰）。法官可下令拆除，除非不成比例。
2. 法官能以存在其他违章建筑为由拒绝拆除吗？
不能，最高上诉法院（Cour de cassation）禁止这样做。每个案件单独审理。
3. 诉讼时效是多久？
刑事追诉时效为6年。民事损害赔偿诉讼时效为自发现损害之日起5年。
4. 如果管理部门未采取行动怎么办？
您可以直接向法院起诉。管理部门的松懈不消除您的权利。
5. 诉讼费用是多少？
律师费约2,000至10,000欧元，外加可能的鉴定费。但损害赔偿可覆盖这些费用。
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