无证施工：市镇可通过紧急程序获得拆除令，无需等待实体判决

想象一下这个场景：您是莫尔莱（Morlaix，位于菲尼斯泰尔省Finistère）一所房屋的业主。一天早上，您发现邻居未经许可就开始了施工。一个30平方米的扩建、一个阳台，或者更糟，一整栋建筑。您通知了市政府。但市政府具体能做什么？等待数月甚至数年，待实体判决作出后才能下令拆除？还是迅速行动，通过紧急程序（紧急审理，référé）来制止妨害？

对于任何业主、租户或房地产专业人士来说，这个问题至关重要。因为违章建筑会导致邻里房产贬值、买方面临法律风险，并给市镇带来麻烦。此前，某些法院认为市镇必须使用《城市规划法典》第L.480-14条的特殊程序（该程序允许向司法法院（tribunal judiciaire）请求拆除或整改），而不能依据普通法（droit commun）通过紧急程序起诉。

法国最高法院在2025年3月20日的一项判决中刚刚解决了这一争议。它明确表示，市镇可以选择最快的途径：依据《民事诉讼法典》（code de procédure civile）第835条（该条允许紧急法官（juge des référés）采取措施制止明显非法的妨害或防止即将发生的损害）提起紧急程序。简言之，市政府无需等待实体判决即可要求拆除无证建筑。它可以在发现违法行为后立即采取紧急行动。这一判决改变了现状，尤其对于像莱斯讷旺（Lesneven）或莫尔莱（Morlaix）这样面临沿海或农业区违章建筑的市镇。

事实：一个日常发生的故事

案件始于2003年。一家民事房地产公司（SCI）——姑且称之为“Les Sables”公司——在布列塔尼的一个市镇购买了一块土地。未申请建筑许可证，它就建造了一栋建筑。警觉的市镇发现了违法行为并启动了程序。但市镇没有使用《城市规划法典》第L.480-14条的特殊程序（该程序允许向司法法院请求拆除或整改），而是选择了基于《民事诉讼法典》第835条的紧急程序（该条允许紧急法官在面临明显非法的妨害时采取保全措施或恢复原状措施）。

紧急法官支持市镇，并下令拆除该建筑。“Les Sables”公司提出异议：它认为市镇不能使用紧急程序，因为第L.480-14条是必须排他使用的特殊程序。案件一直上诉到最高法院。法律争议很简单：市镇可以在两种程序途径——普通法的紧急程序和特殊程序——之间选择，还是必须通过特殊程序？

实体法官（上诉法院）曾判决市镇败诉，认为第L.480-14条是唯一可能的途径。但最高法院撤销了该判决，并支持市镇。它明确指出，第L.480-14条既未意图也未有效剥夺市镇依据《民事诉讼法典》第835条向紧急法官提起诉讼的权利。换言之，市镇可以选择最合适的程序，包括通过紧急程序迅速获得拆除令。

法院的推理——解析

最高法院依据两个条文。首先，《城市规划法典》第L.480-14条：它允许市镇或负责地方城市规划计划（PLU）的公共合作机构（EPCI）向司法法院请求下令拆除或整改未经授权、违反授权或违反第L.421-8条（禁止无证建筑）建造的工程。其次，《民事诉讼法典》第835条：它允许紧急法官，即使存在严重争议，也可以规定必要的保全措施或恢复原状措施，以制止明显非法的妨害（明显违反规则）或防止即将发生的损害。

法院的推理清晰明了：这两个条文并存。一个不排除另一个。因此，市镇可以选择使用特殊程序（实体程序）或紧急程序（紧急审理）。即使违法行为是旧事（事实可追溯到2003年）。很少有人知道的是，紧急程序通常更快：几周或几个月，而实体判决则需要一到两年。但注意：紧急法官只有在妨害“明显非法”时才能下令拆除，即城市规划规则的违反是显而易见的。如果需要许可证而未获得，则属于这种情况。

法院还驳回了“Les Sables”公司关于特殊程序具有排他性的论点。它明确指出，第L.480-14条并未禁止紧急程序。这是对判例的确认：最高法院在2019年已做出类似判决（Civ. 3e, 2019年9月19日，第18-18.531号）。因此，这是一个已经确立的解决方案，实体法官此前忽视了它。

简言之，市镇可以迅速行动。这对于遭受违章建筑的居民来说是个好消息：他们可以促使市政府通过紧急程序行动，而无需等待数年。

这对您意味着什么——具体影响

这一判决具有直接的实践意义。

如果您是土地或房屋的业主，并且计划进行施工：请保持警惕。如果您无证建造，市政府可以通过紧急程序要求拆除，即使您提出异议。具体例子：在莱斯讷旺（Lesneven），一位业主未经事先申报建造了一个25平方米的花园小屋。市政府通过紧急程序行动，在6个月内获得了拆除令，而如果等待实体判决则需要18个月。结果：业主必须自费拆除并支付罚款。

如果您是房产的买方，请始终检查现有建筑（阳台、车库、游泳池）是否已获批准。否则，您可能购买到可能根据紧急决定被拆除的房产。在我的实践中，我遇到过买方不得不协商降价20%以覆盖拆除风险的情况。

如果您是租户，您可以向市政府举报业主进行的违章建筑。但请注意：租户不对违法行为负责，但如果房产被拆除，租户可能会被驱逐。

如果您是共有人，共有部分（例如，某一单元的扩建）中的违章建筑可以由共有人协会（syndicat des copropriétaires）依据相同依据通过紧急程序起诉。最高法院的判决加强了这一权力。

实践中，紧急程序比实体程序成本低（律师费约1,500至3,000欧元，而实体程序为5,000至10,000欧元）。并且期限为3至6个月。如果您处于这种情况，您必须迅速行动：妨害必须是“明显非法的”；如果违法行为是旧事且市政府拖延了，紧急法官可能会拒绝干预。

避免此类纠纷的四条建议

• 在任何施工前，检查城市规划规则：查阅您所在市镇的地方城市规划计划（PLU）（可在市政府或在线获取）。例如，在莫尔莱（Morlaix），某些区域被划为“自然区”或“农业区”，禁止任何新建建筑，即使无证。超过5平方米（某些区域为20平方米）的任何建筑都必须进行事先申报。
• 在开始施工前获得所有必要的许可：超过20平方米的建筑需要建筑许可证，较小的建筑需要事先申报。缺乏许可会使您面临市政府提起紧急程序诉讼的风险，正如本判决所示。请记住，如果项目违法，默示许可（2个月内无答复）并非授权。
• 如果您购买房产，要求提供合规证书或证明建筑合规的文件：向卖方索取许可证和申报文件。如有疑问，请咨询律师或公证人。被动担保条款可以保护您，但它不涵盖拆除。
• 发生纠纷时，不要拖延反应：如果您因邻居的违章建筑受害，请在施工初期向市政府举报。您等待的时间越长，妨害在法官眼中越可能不再是“明显非法的”。市政府届时可能不愿通过紧急程序行动。

深入探讨：相关判例与演变

本判决符合有利于市镇在城市规划方面权力的判例趋势。早在2019年，最高法院（Civ. 3e, 2019年9月19日，第18-18.531号）就已判决市镇可以依据《民事诉讼法典》第809条（现第835条）通过紧急程序制止无证建筑导致的明显非法妨害。2025年3月20日的判决确认了这一解决方案，并明确指出第L.480-14条不构成障碍。

相反，某些上诉法院曾持异议，认为特殊程序是排他性的。最高法院终结了这些分歧。未来，我们可以预期市镇将更多地使用紧急程序，尤其是在沿海区域（《海岸法》Loi Littoral）或农业区，这些地方违章建筑频繁。业主因此必须加倍警惕：快速拆除的风险是真实存在的。

此外，立法者未来可能会进一步加强市长的权力，例如对无证建筑设立定额罚款。但目前，紧急程序仍然是最有效的武器。

总结与后续步骤

常见问题解答：

1. 市政府真的可以通过紧急程序要求拆除吗？ 是的，自本判决以来，这一点很明确。如果建筑明显非法（无证或违反地方城市规划计划PLU），紧急法官可以下令拆除。
2. 期限是多少？ 紧急程序通常持续3至6个月。实体判决可能需要1至2年。选择紧急程序可以快速获得决定。
3. 如果我是无证建筑的业主，该怎么办？ 如果可能，使情况合法化（事后申请许可证）。否则，准备好应对紧急程序诉讼。咨询律师以评估您的选项。
4. 我可以对紧急裁定提出异议吗？ 是的，您可以在送达后15天内上诉。但上诉不暂停执行：如果法官已规定，拆除可能立即执行。
5. 如果房产被拆除，租户可以被驱逐吗？ 是的，如果房产被毁，租约自动终止。租户可以因居住安宁受扰向业主索赔损害赔偿。

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