Décision de référence : cc • N° 63-70.241 • 1965-04-02 • Consulter la décision →
En 1951, un propriétaire a construit un garage sans permis. Quatorze ans plus tard, son terrain est exproprié. L'expert chargé de l'évaluation refuse d'indemniser le garage, le jugeant illicite. Le propriétaire conteste cette décision. C'est exactement la question que la Cour de cassation a tranchée en 1965. Et sa réponse est claire : une fois que l'infraction pénale (la construction sans permis) est prescrite, le propriétaire retrouve son droit à une indemnisation pleine et entière. Autrement dit, l'administration ne peut pas indéfiniment vous pénaliser pour une erreur commise des années plus tôt.
Cet arrêt, rendu par la Cour de cassation le 2 avril 1965 (pourvoi n° 63-70.241), est devenu une référence pour des milliers de dossiers. Il protège le propriétaire de bonne foi qui a construit sans permis, dès lors que les poursuites pénales ne sont plus possibles. Voyons ensemble les faits, le raisonnement des juges, et ce que cela change pour vous, que vous soyez propriétaire à La Ciotat, à Marseille ou ailleurs.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Le propriétaire d'un terrain à Lyon avait construit en 1951 un garage sans avoir obtenu le permis de construire requis. À l'époque, la réglementation était moins stricte, et beaucoup de propriétaires agissaient de la sorte, parfois par ignorance, parfois par négligence. Pendant des années, personne ne lui a rien reproché. En 1962, la collectivité publique engage une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique sur son terrain. Le juge de l'expropriation (le tribunal compétent pour fixer l'indemnité) nomme un expert pour évaluer le bien.
L'expert estime la valeur du terrain nu, mais refuse d'inclure la valeur du garage dans le calcul de l'indemnité. Son argument : le garage a été construit sans permis, c'est une construction illicite. Par conséquent, le propriétaire n'a pas droit à une indemnité pour cette construction, car elle est le fruit d'une infraction. Le propriétaire conteste cette approche. Il saisit la cour d'appel de Lyon, qui lui donne raison le 24 octobre 1963. La cour estime que l'infraction (construction sans permis) est prescrite, car plus de trois ans se sont écoulés depuis les faits (délai de prescription de l'époque). Dès lors, le propriétaire ne peut plus être poursuivi pénalement, et sa construction doit être considérée comme régularisée de fait pour l'indemnisation.
L'administration se pourvoit en cassation. Elle soutient que la prescription de l'infraction ne fait pas disparaître l'illicéité de la construction : celle-ci reste contraire à la loi, et donc non indemnisable. Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi par un arrêt du 2 avril 1965, confirmant la décision de la cour d'appel. Elle considère qu'une fois l'infraction prescrite, le propriétaire a droit à une indemnité pour l'immeuble édifié sans permis sur son terrain exproprié.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre la décision, il faut distinguer deux plans : le plan pénal et le plan civil (ou indemnitaire). Sur le plan pénal, la construction sans permis de construire est une infraction : c'est une violation de la réglementation d'urbanisme. En 1951, le délai de prescription de cette infraction était de trois ans (aujourd'hui, c'est six ans pour les contraventions, mais le principe reste le même). Une fois ce délai écoulé, l'administration ne peut plus poursuivre le propriétaire devant le tribunal correctionnel. L'infraction est « prescrite » : elle est juridiquement effacée.
Sur le plan civil, l'indemnité d'expropriation vise à compenser la perte du bien. Le principe est que le propriétaire doit être indemnisé pour la valeur réelle de son bien, y compris les constructions qui s'y trouvent, même si elles ont été édifiées sans autorisation. Pourquoi ? Parce que l'expropriation est une procédure qui prive le propriétaire de son bien : elle ne doit pas être l'occasion pour l'administration de faire des économies sur le dos d'un propriétaire qui a commis une erreur ancienne.
La Cour de cassation s'appuie sur un raisonnement logique : si l'infraction est prescrite, le propriétaire ne peut plus être puni. Or, refuser l'indemnité reviendrait à le punir une seconde fois, de manière indirecte. Ce serait contraire à l'esprit de la prescription, qui vise à garantir la sécurité juridique et à éviter que des actes anciens soient indéfiniment sanctionnés. La Cour ajoute que l'illicéité de la construction n'est pas un obstacle à l'indemnisation dès lors qu'elle n'est plus sanctionnable.
Cet arrêt est une confirmation de la jurisprudence antérieure : il ne s'agit pas d'un revirement. Déjà, la Cour de cassation avait jugé dans le même sens dans un arrêt du 4 novembre 1959 (n° 58-70.112). La tendance est constante : le propriétaire de bonne foi ne doit pas être doublement pénalisé. Les juges du fond (tribunaux et cours d'appel) appliquent ce principe régulièrement, notamment dans les ressorts de Marseille, Lyon et Paris.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : si vous avez construit une extension, un garage ou un abri sans permis, et que votre terrain est exproprié, vous avez droit à une indemnité incluant la valeur de cette construction, à condition que l'infraction soit prescrite. Par exemple, une construction ancienne dont l'infraction est prescrite vous donne droit à une indemnisation intégrale, sans que l'administration puisse invoquer son caractère illicite.
Pour le locataire : si vous avez réalisé des aménagements sans l'accord du propriétaire, cette jurisprudence ne vous protège pas directement, car vous n'êtes pas propriétaire du terrain. En revanche, si vous êtes exproprié de votre droit au bail, l'indemnité peut tenir compte des constructions que vous avez édifiées, sous les mêmes conditions de prescription.
Pour l'acquéreur : avant d'acheter un bien, vérifiez si des constructions ont été faites sans permis. Si l'infraction est prescrite, vous êtes protégé. Dans le cas contraire, l'administration pourrait exiger la démolition ou réduire l'indemnité en cas d'expropriation. Un diagnostic juridique (recherche d'antériorité) est recommandé.
Pour le copropriétaire : dans une copropriété, si un copropriétaire a construit une véranda sans permis sur une partie commune, la situation est plus complexe. Mais le principe de prescription peut jouer en sa faveur si l'infraction est ancienne.
Si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) vérifier la date de construction ; 2) calculer le délai de prescription (6 ans pour une contravention d'urbanisme, 3 ans pour les infractions antérieures à 1994) ; 3) rassembler les preuves de l'ancienneté (photos, factures, témoignages) ; 4) consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer vos droits.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Conservez tous les documents relatifs à vos constructions : factures, plans, photos datées, correspondances avec la mairie. Ils vous serviront à prouver l'ancienneté de la construction en cas d'expropriation ou de contrôle.
- Faites une déclaration préalable ou demandez un permis de construire pour régulariser votre situation avant une éventuelle expropriation.
- Anticipez les expropriations en vous renseignant régulièrement sur les projets d'aménagement de votre commune.
- Consultez un professionnel (avocat, géomètre-expert) dès que vous avez un doute sur la régularité de vos constructions.
