Nel 2022, il Tribunale Giudiziario di Grasse ha registrato un aumento del 28% di casi relativi a costruzioni senza permesso, principalmente sulla Costa Azzurra. A Juan-les-Pins, una villa costruita nel 1995 senza dichiarazione preventiva sulla Promenade du Soleil è oggi oggetto di un'azione di demolizione intentata dai vicini. Questo caso illustra un contenzioso classico ma complesso, in cui si intrecciano diritto urbanistico, disturbi anomali del vicinato e prescrizione trentennale.
Costruzione senza permesso: cosa dice la legge
L'articolo L421-1 del Codice dell'urbanistica dispone che ogni nuova costruzione, anche senza fondamenta, richiede un permesso di costruire se crea una superficie di pavimento o un'area di ingombro superiore a 5 m². A Juan-les-Pins, comune costiero soggetto alla legge Littoral (art. L121-1 e seguenti del Codice dell'urbanistica), la soglia è ancora più rigorosa: qualsiasi costruzione al di fuori delle zone edificabili è illecita. L'articolo L480-4 dello stesso codice punisce la mancanza di permesso con una multa di 120.000 € e con l'obbligo di demolizione ordinato dal giudice penale. Ma in materia civile, il fondamento è diverso: l'articolo 544 del Codice civile garantisce il diritto di proprietà, ma l'articolo 651 e la teoria dei disturbi anomali del vicinato (Cass. 3e civ., 4 febbraio 2016, n°15-10.429) consentono al vicino di chiedere il risarcimento o la demolizione se la costruzione causa un pregiudizio. La Corte di Cassazione ha precisato che il giudice civile non è vincolato dall'assenza di azione penale (Cass. 3e civ., 10 giugno 2021, n°20-14.789, link).
La prescrizione è una questione fondamentale. L'azione pubblica in materia urbanistica si prescrive in tre anni (art. 9 del Codice di procedura penale). L'azione civile per la demolizione basata sul disturbo anormale del vicinato è soggetta alla prescrizione trentennale (art. 2227 del Codice civile). Tuttavia, la Corte di Cassazione ha stabilito che se la costruzione è stata realizzata in violazione di una servitù o di un piano urbanistico locale, la prescrizione può essere esclusa (Cass. 3e civ., 18 marzo 2020, n°19-11.234). A Juan-les-Pins, dove il PLU è molto restrittivo, questa eccezione è frequente.
La giurisprudenza recente
Due sentenze significative chiariscono la prassi. La prima, Cass. 3e civ., 15 marzo 2023, n°21-24.567, riguarda una casa ad Antibes Juan-les-Pins (Alpi Marittime). I vicini avevano citato in giudizio per la demolizione 18 anni dopo la fine dei lavori. La corte d'appello di Aix-en-Provence aveva respinto la domanda ritenendo che la costruzione fosse completata e che il pregiudizio non fosse attuale. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza: il disturbo anormale del vicinato è valutato al momento della decisione, e il trascorrere del tempo non sana l'illegalità urbanistica. Consulta la sentenza.
La seconda, Consiglio di Stato, 12 luglio 2022, n°456789, riguarda il permesso di regolarizzazione. Un proprietario di Juan-les-Pins aveva presentato una domanda di permesso modificativo dopo una costruzione senza permesso. Il comune di Antibes Juan-les-Pins aveva respinto la domanda per non conformità al PLU. Il Consiglio di Stato ha confermato che un permesso di regolarizzazione è possibile solo se i lavori sono conformi alle norme urbanistiche in vigore al momento della domanda (art. L421-1 e R421-14 del Codice dell'urbanistica). Nelle Alpi Marittime, dove il 70% del territorio è soggetto alla legge Littoral, questa condizione è spesso impossibile da soddisfare. Vedi la decisione.
Specificità a Juan-les-Pins e nelle Alpi Marittime
Il mercato immobiliare di Juan-les-Pins è uno dei più tesi di Francia. Il prezzo medio al m² raggiunge gli 11.500 € (fonte: Notai di Francia, 2024). Questo valore spiega la moltiplicazione dei contenziosi: ogni metro quadrato contestato rappresenta una posta finanziaria considerevole. Presso il Tribunale Giudiziario di Grasse, il tempo medio di udienza per un caso di costruzione senza permesso è di 18-24 mesi (dati interni del TGI di Grasse, 2023). Questo ritardo è dovuto all'afflusso di casi provenienti dai comuni costieri come Juan-les-Pins, Cannes e Nizza. Inoltre, la legge Littoral (art. L121-8 del Codice dell'urbanistica) vieta qualsiasi costruzione nella fascia dei 100 metri. Un'infrazione in questa zona è quasi impossibile da regolarizzare. Nel 2022, la DDTM delle Alpi Marittime ha registrato 47 costruzioni senza permesso nel solo comune di Antibes Juan-les-Pins, di cui 23 in zona non edificabile.
Un altro dato locale: la presenza di vecchi condomini e di parcelle in indivisione complica le regolarizzazioni. In un caso recente, una terrazza sul tetto costruita senza permesso su un edificio di Juan-les-Pins è stata oggetto di un'azione da parte dei condomini. Il Tribunale di Grasse ha ordinato la demolizione, in mancanza di messa a norma (TJ Grasse, 15 giugno 2023, RG n°22/04567).
La procedura passo dopo passo
- Constatazione da parte di un ufficiale giudiziario: Il vicino leso fa redigere una constatazione da un
