Entscheidungsreferenz: cc • N° 20-13.649 • 2021-04-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie sind Eigentümer einer Villa in Cannes mit schönem Meerblick. Ihr Nachbar, Herr Dupont, bittet Sie um Erlaubnis, einen kleinen Anbau auf einem an Ihr Grundstück angrenzenden Grundstück an der Grundstücksgrenze zu errichten. Sie stimmen mündlich zu, ohne schriftliche Formalitäten. Die Bauarbeiten schreiten voran, der Anbau ist fast fertig. Doch es kommt zu einer Meinungsverschiedenheit über die Grundstücksgrenzen, und Sie stellen fest, dass der Anbau tatsächlich auf Ihr Grundstück ragt. Was passiert? Können Sie den Abriss verlangen? Und kann sich Ihr Nachbar auf Ihre Genehmigung berufen, um den Abriss zu vermeiden? Diese entscheidende Frage hat der Kassationshof in einem Urteil vom 15. April 2021 (Revisionsnr. 20-13.649) geklärt.
Die Gutgläubigkeit im Sinne von Artikel 555 des Code civil (der die Bauten auf fremdem Grundstück regelt) wird nicht einfach durch die Zustimmung des Eigentümers bestimmt. Sie erfordert, dass der Bauherr als Eigentümer aufgrund eines eigentumsübertragenden Titels (Kaufvertrag, Schenkung usw.) besitzt, dessen Mängel ihm unbekannt sind. Um als gutgläubiger Bauherr zu gelten, reicht es also nicht aus, die Genehmigung des Eigentümers zu haben; man muss auch einen Titel haben, der einen glauben lässt, man sei Eigentümer des Grundstücks. Diese Unterscheidung ist grundlegend, denn sie bestimmt, ob man gezwungen werden kann, auf eigene Kosten abzureißen, oder ob man eine Entschädigung erhalten kann.
In diesem Fall hatte eine Privatperson mit Genehmigung einer Frau Y., aber ohne Eigentumstitel auf deren Grundstück gebaut. Das Berufungsgericht hatte den Abriss des Gebäudes auf Kosten des Bauherrn angeordnet, und der Kassationshof bestätigte diese Entscheidung. Es entschied, dass der Bauherr, da er nicht gutgläubig (im rechtlichen Sinne) war, sich nicht auf einen Verzicht des Eigentümers auf sein Recht, den Abriss zu verlangen, berufen konnte. Selbst wenn der Eigentümer anfangs „Ja“ gesagt hat, kann er seine Entscheidung rückgängig machen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Diese Entscheidung ist eine Erinnerung für alle, die bauen, ohne ihr Eigentumsrecht zu sichern.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, eine Privatperson, war von Frau Y., der Eigentümerin eines Grundstücks in Cannes, berechtigt, dort ein Gebäude zu errichten. Der Eigentümer hatte mündlich zugestimmt, und die Arbeiten wurden durchgeführt. Doch später entstand ein Konflikt: Frau Y. verlangte den Abriss des Gebäudes mit der Begründung, der Bau sei unrechtmäßig und beeinträchtige ihr Projekt. Herr X hingegen behauptete, die Genehmigung von Frau Y. stelle einen Verzicht auf ihr Recht dar, den Abriss zu verlangen, und er sei gutgläubig. Er weigerte sich daher, abzureißen.
Der Fall wurde vor das Tribunal judiciaire von Grasse und dann vor das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gebracht. Die Tatsacheninstanzen gaben Frau Y. recht und ordneten den Abriss auf Kosten von Herrn X an. Dieser legte Revision ein mit der Begründung, das Berufungsgericht hätte prüfen müssen, ob Frau Y. nicht durch die Genehmigung der Arbeiten auf ihr Recht, den Abriss zu verlangen, verzichtet habe. Der Kassationshof wies die Revision zurück und bestätigte, dass Herr X nicht gutgläubig war und der Abriss gerechtfertigt sei.
Die Wendung? Der Kassationshof war der Ansicht, dass die Frage des Verzichts unbeachtlich (wirkungslos) sei, da Herr X kein gutgläubiger Bauherr war. Artikel 555 des Code civil unterscheidet nämlich zwei Situationen: Ist der Bauherr gutgläubig, kann der Eigentümer den Abriss nur verlangen, wenn er den Bauherrn entschädigt; ist der Bauherr bösgläubig, kann der Eigentümer den Abriss ohne Entschädigung verlangen oder den Bau gegen Zahlung einer geringeren Entschädigung behalten. Da Herr X hier bösgläubig war (weil ohne Eigentumstitel), hatte Frau Y. die Wahl zwischen Abriss und Rückkauf.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man zunächst Artikel 555 des Code civil lesen, der bestimmt: „Wenn Pflanzungen, Bauten und Anlagen von einem ausgeschiedenen Dritten vorgenommen wurden, kann der Eigentümer des Grundstücks nach seiner Wahl deren Eigentum behalten oder ihre Beseitigung verlangen.“ Diese Vorschrift unterscheidet nach der Gutgläubigkeit des Bauherrn. Aber was ist Gutgläubigkeit? Artikel 550 desselben Gesetzbuchs präzisiert: „Der Besitz ist gutgläubig, wenn der Besitzer aufgrund eines rechtmäßigen Titels glaubt, Eigentümer der Sache zu sein, die er besitzt.“ Um gutgläubiger Bauherr zu sein, muss man das Grundstück aufgrund eines Titels (z.B. eines Kaufvertrags) besitzen, der einen glauben lässt, man sei Eigentümer, und die Mängel dieses Titels nicht kennen.
In unserem Fall hatte Herr X keinen Eigentumstitel am Grundstück von Frau Y. Er hatte lediglich eine mündliche Bauerlaubnis. Diese Genehmigung verlieh ihm weder die Eigenschaft als Eigentümer noch als Besitzer im Sinne eines Eigentümers. Er war daher nicht gutgläubig im Sinne der Artikel 555 und 550. Das Berufungsgericht hat daraus zu Recht geschlossen, dass Herr X bösgläubig war,
