Decisione di riferimento : cc • N° 20-13.649 • 2021-04-15 • Consulta la decisione →
Immaginate per un istante: siete proprietari di una villa a Cannes, con una bella vista sul mare. Il vostro vicino, il signor Dupont, vi chiede l'autorizzazione di costruire una piccola dépendance su un appezzamento che confina con il vostro, sul confine di proprietà. Voi accettate, a voce, senza formalità scritte. I lavori avanzano, la dépendance è quasi terminata. Ma sorge un disaccordo sui confini del terreno, e vi rendete conto che la dépendance in realtà invade la vostra proprietà. Cosa succede? Potete esigere la demolizione? E il vostro vicino, può avvalersi della vostra autorizzazione per evitare di radere tutto al suolo? Questa questione cruciale, la Corte di cassazione l'ha risolta con una sentenza del 15 aprile 2021 (ricorso n° 20-13.649).
La buona fede, ai sensi dell'articolo 555 del Codice civile (che disciplina le costruzioni sul terreno altrui), non si valuta semplicemente in base all'accordo del proprietario. Essa richiede che il costruttore possieda come proprietario in virtù di un titolo traslativo di proprietà (un atto di vendita, una donazione, ecc.) di cui ignori i vizi. Pertanto, per essere considerato costruttore in buona fede, non basta avere l'autorizzazione del proprietario; occorre anche avere un titolo che vi faccia credere di essere proprietario del terreno. Questa distinzione è fondamentale, perché determina se potete essere costretti a demolire a vostre spese o se potete ottenere un indennizzo.
In questa vicenda, un privato aveva costruito sul terreno di una certa signora Y. con la sua autorizzazione, ma senza titolo di proprietà. La corte d'appello aveva ordinato la demolizione dell'immobile a spese del costruttore, e la Corte di cassazione ha convalidato questa decisione. Ha giudicato che il costruttore, non essendo in buona fede (in senso giuridico), non poteva invocare una rinuncia del proprietario al suo diritto di chiedere la demolizione. Pertanto, anche se il proprietario ha detto "sì" all'inizio, può tornare sulla sua decisione ed esigere la rimessa in pristino dei luoghi. Questa decisione è un monito per tutti coloro che costruiscono senza assicurarsi del loro diritto di proprietà.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il signor X, un privato, era autorizzato dalla signora Y., proprietaria di un terreno a Cannes, a costruirvi un immobile. Il proprietario aveva dato il suo accordo verbale, e i lavori sono stati eseguiti. Ma in seguito è nato un conflitto: la signora Y. ha esigito la demolizione dell'immobile, ritenendo che la costruzione fosse irregolare e che ostacolasse il suo progetto. Il signor X, dal canto suo, sosteneva che l'autorizzazione della signora Y. equivaleva a una rinuncia al suo diritto di chiedere la demolizione, e che egli era in buona fede. Ha quindi rifiutato di demolire.
La causa è stata portata davanti al tribunale giudiziario di Grasse, e poi davanti alla corte d'appello di Aix-en-Provence. I giudici di merito hanno dato ragione alla signora Y., ordinando la demolizione a spese del signor X. Quest'ultimo ha proposto ricorso in cassazione, sostenendo che la corte d'appello avrebbe dovuto verificare se la signora Y. non avesse rinunciato al suo diritto di esigere la demolizione autorizzando i lavori. La Corte di cassazione ha respinto il ricorso, confermando che il signor X non era in buona fede e che la demolizione era giustificata.
Il colpo di scena? La Corte di cassazione ha ritenuto che la questione della rinuncia fosse inoperante (senza effetto) dal momento che il signor X non era costruttore in buona fede. Infatti, l'articolo 555 del Codice civile distingue due situazioni: se il costruttore è in buona fede, il proprietario può esigere la demolizione solo se indennizza il costruttore; se il costruttore è in malafede, il proprietario può esigere la demolizione senza indennizzo, o conservare la costruzione versando un indennizzo minore. Qui, essendo il signor X in malafede (perché senza titolo di proprietà), la signora Y. aveva la scelta tra la demolizione e il riscatto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la sentenza, occorre innanzitutto leggere l'articolo 555 del Codice civile, che dispone: «Quando le piantagioni, le costruzioni e le opere sono state fatte da un terzo evitto, il proprietario del fondo può, a sua scelta, conservarne la proprietà o esigerne la soppressione.» Questo testo distingue in base alla buona fede del costruttore. Ma cos'è la buona fede? L'articolo 550 dello stesso codice precisa: «Il possesso è di buona fede quando il possessore crede, per giusto titolo, di essere proprietario della cosa che possiede.» Pertanto, per essere costruttore in buona fede, occorre possedere il terreno in virtù di un titolo (un atto di vendita, per esempio) che vi faccia credere di essere proprietario, e ignorare i vizi di tale titolo.
Nella nostra vicenda, il signor X non deteneva alcun titolo di proprietà sul terreno della signora Y. Aveva solo un'autorizzazione orale a costruire. Tale autorizzazione non gli conferiva la qualità di proprietario, né di possessore a titolo di proprietario. Non era quindi in buona fede ai sensi degli articoli 555 e 550. La corte d'appello ha esattamente dedotto da questa constatazione che il signor X era in malafede,
