Decisione di riferimento: Corte di Cassazione, 3ª sezione civile • N° 10-20.634 • 19 ottobre 2011 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Pont-Saint-Esprit, nel Gard, siete proprietari di un appartamento in condominio da anni. Ricevete una lettera dal vostro amministratore che vi informa che un'assemblea generale (AG) ha votato dei lavori di rifacimento della facciata per un importo di 15.000 euro a vostro carico. Solo che non avete mai ricevuto la convocazione – o meglio, l'avete ricevuta il giorno dopo l'assemblea generale. La domanda che vi brucia sulle labbra: il termine di convocazione è rispettato se la lettera è stata depositata alla Posta il giorno prima per il giorno dopo? È esattamente la controversia che la Corte di Cassazione ha risolto con la sua sentenza del 19 ottobre 2011.
Ogni anno, migliaia di condomini si chiedono se le regole di convocazione siano state rispettate. L'amministratore afferma di aver inviato le convocazioni in tempo, ma voi le avete ricevute solo dopo l'AG. Allora, da quando inizia a decorrere il termine? È il giorno dell'invio, il giorno della ricezione, o un altro? La risposta della Corte di Cassazione è chiara: il termine di convocazione decorre dal giorno della presentazione della lettera all'ufficio postale del luogo dell'indirizzo dichiarato all'amministratore dal condomino. In altre parole, è la data del deposito alla Posta che fa fede, non la data di ricezione. Una precisazione importante per condomini e amministratori.
Ma cosa cambia esattamente nella vita di tutti i giorni? Per capire, immergiamoci nei fatti di questa vicenda.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario di un lotto in un condominio situato a Pont-Saint-Esprit, riceve un giorno una lettera dal suo amministratore che lo informa che un'assemblea generale ha votato una delibera importante – ad esempio, l'installazione di una caldaia collettiva. Problema: il Sig. X non ha potuto partecipare a questa AG perché non ha ricevuto la convocazione in tempo. Scopre che la convocazione è stata inviata per lettera raccomandata con avviso di ricevimento al suo indirizzo dichiarato, ma è stata presentata all'ufficio postale del luogo di tale indirizzo solo due giorni prima dell'AG. Ora, il regolamento condominiale (il contratto che regola la vita dell'edificio) prevede che le convocazioni debbano essere inviate almeno 21 giorni prima della data dell'assemblea generale. Il Sig. X ritiene quindi che il termine non sia stato rispettato, poiché ha ricevuto la lettera solo dopo l'AG.
Si rivolge al tribunale di grande istanza di Nîmes per chiedere l'annullamento della decisione presa durante l'assemblea generale. Secondo lui, il termine di convocazione deve decorrere dalla ricezione effettiva della lettera, e non dal suo deposito alla Posta. L'amministratore, invece, sostiene che il termine decorre dall'invio, conformemente all'articolo 64 del decreto del 17 marzo 1967 (il testo che regola il condominio). Il tribunale dà ragione all'amministratore: respinge la richiesta del Sig. X. Quest'ultimo fa appello, ma la corte d'appello di Nîmes conferma la sentenza. Il Sig. X ricorre quindi in cassazione.
Davanti alla Corte di Cassazione, la questione è risolta: i giudici del Quai de l'Horloge confermano che il termine di convocazione decorre dal giorno della presentazione della lettera all'ufficio postale del luogo dell'indirizzo dichiarato. In chiaro, non è la data di ricezione che conta, ma la data di deposito alla Posta. La decisione è definitiva: la convocazione si considera regolare se è stata depositata alla Posta entro il termine, anche se il destinatario la riceve solo dopo l'AG.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questo ragionamento, bisogna fare riferimento all'articolo 64 del decreto n° 67-223 del 17 marzo 1967 (il testo che fissa le regole di funzionamento del condominio). Questo testo dispone che « la convocazione è inviata per lettera raccomandata con richiesta di avviso di ricevimento, almeno ventuno giorni prima della data dell'assemblea generale ». Ma non precisa se questo termine decorre dall'invio o dalla ricezione. È qui che interviene la Corte di Cassazione: interpreta la legge dicendo che il termine decorre dal giorno della presentazione della lettera all'ufficio postale del luogo dell'indirizzo dichiarato.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione non è nuova: si inserisce in una giurisprudenza costante della Corte di Cassazione. Infatti, l'Alta Corte ha già stabilito, con una sentenza del 30 marzo 2005, che il termine di convocazione decorre dalla data di invio. Qui conferma e precisa addirittura che è la data di presentazione all'ufficio postale del luogo dell'indirizzo dichiarato a essere determinante, e non la data di invio da un qualsiasi ufficio postale. In altre parole, se il condomino ha dichiarato un indirizzo a Le Vigan, la convocazione deve essere presentata all'ufficio postale di Le Vigan perché il termine sia valido.
Gli argomenti del Sig. X erano i seguenti: riteneva che il termine dovesse decorrere dalla ricezione effettiva, perché è l'unico modo per il condomino di avere conoscenza della convocazione. Ma la Corte di Cassazione ha respinto questo argomento considerando che la data di invio è più facile da verificare e garantisce una sicurezza giuridica (cioè una prevedibilità delle regole) per gli amministratori. Infatti, l'amministratore non controlla gli imprevisti della distribuzione postale: uno sciopero, un errore di smistamento o un'assenza del destinatario possono ritardare la ricezione. Far decorrere il termine dalla ricezione sarebbe fonte di incertezza.
Attenzione però: questa soluzione non si applica
