参考判决： cc • N° 07-10.098 • 2008-02-13 • 查看判决 →
想象一下：您在尼斯的住宅中拥有一套公寓，您的楼宇属于一个城市自由土地协会（AFUL），该协会管理绿地、道路或公共设施。该AFUL的全体大会通过了一项您认为损害您利益的决定——例如增加会费或一个建设项目。您想提出异议，但管理人告诉您：“这是区分所有权人联合会的行为，而不是您个人行为。”
这个问题对许多区分所有权人来说很现实，尤其是在像Le Cannet这样的城郊地区，AFUL经常用于管理住宅区或复杂的房地产综合体。谁有权对AFUL的决定提出上诉？是联合会单独，还是每个区分所有权人都可以以自己的名义行事？
法国最高法院在2008年2月13日的一项判决（编号 07-10.098）中裁定：只要AFUL章程规定地块所有人是协会成员，并且管理人只是在全体大会上代表他们，这些区分所有权人就有资格对AFUL的决定提起诉讼。这是一项将权力还给所有权人的判决。
事实：每天都在发生的故事
M. X是位于尼斯的一个区分所有权单位的所有人，该单位本身包含在一个城市自由土地协会（AFUL）的范围内。该AFUL的目的是管理和开发多个区分所有权共有的公共空间。其章程规定，每个地块所有人都是协会成员，但区分所有权管理人在AFUL全体大会上代表他们。
一天，AFUL全体大会通过了一项M. X认为对其不利的决定——例如修改费用或在公共区域建设项目。不满的M. X决定向法院起诉AFUL，要求撤销该决定。但AFUL提出了一个程序性论点：只有区分所有权人联合会才有资格提起诉讼，而不是单个区分所有权人。
上诉法院支持AFUL：裁定M. X的诉讼不可受理，认为联合会是区分所有权人的唯一代表。但M. X向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉判决，并支持M. X，理由是AFUL章程将区分所有权人视为正式成员，而管理人只是代理人，而非替代人。
法院的推理——详细分析
要理解该判决，首先需要回顾法律框架。AFUL受《城市规划法典》第L. 322-1条及后续条款管辖。其目的是允许土地所有人共同管理设施或空间。除非章程另有规定，范围内的每个地块所有人都是协会的当然成员。在本案中，章程规定区分所有权人是成员，但管理人在全体大会上代表他们。
问题是：这种代表是否阻止区分所有权人单独提起诉讼？最高法院的回答是否定的。它依据的原则是，诉讼资格（向法院提起诉讼的权利）属于任何对诉讼请求的成功有合法利益的人（《民事诉讼法典》第31条）。作为AFUL成员的区分所有权人，对影响其权利的决定有直接利益。
法院明确，管理人只是在全体大会上代表区分所有权人，但并未取代他们作为成员的身份。换句话说，管理人是代理人，而不是排他性代表。因此，区分所有权人保留其单独行事的权利，特别是对AFUL通过的决定提出异议。
该判决确认了之前的判例，即保护协会成员的个人诉讼权利，即使协会规定了集体代表。这不是一个转向，而是协会法和民事诉讼法的逻辑适用。
这对您意味着什么——具体来说
这一决定具有重要的实际影响，无论您是出租人、承租人（间接地），还是房地产专业人士。
- 出租人：如果您在尼斯出租您的公寓，而AFUL决定增加费用，您可以直接对该决定提出异议，无需等待区分所有权联合会行动。例如，如果AFUL投票决定每个地块花费10,000欧元的工程，您可以向格拉斯司法法院提起诉讼，要求撤销该决定，如果该决定不规范（例如未召集会议、滥用多数等）。
- 居住的区分所有权人：您住在Le Cannet，AFUL想修改规定限制停车。您有资格单独行事，无需说服其他区分所有权人跟随您的行动。
- 潜在购买者：在购买属于AFUL的区分所有权单位之前，请检查协会章程。章程通常规定成员的权利。请注意，您将能够单独对AFUL的决定提出异议，这增强了您的谈判能力。
- 区分所有权管理人：您必须告知区分所有权人这一权利，因为许多人不知道他们可以单独行事。在我的实践中，我遇到过区分所有权人因为认为没有联合会就无法行动而错过上诉期限的案件。
但请注意：区分所有权人必须证明个人和直接利益。如果AFUL的决定以统一方式影响整个区分所有权，联合会仍然是更有效的集体救济途径。但对于个人利益（例如，特定的地役权），个人诉讼是合适的途径。
避免此类纠纷的四条建议
- 仔细阅读AFUL章程：在购买或提出异议之前，获取土地协会的章程。检查区分所有权人是否为当然成员，以及他们如何在全体大会上被代表。如果章程模糊，请在下次全体大会上要求修改。
- 保留召集通知和会议记录：为了在规定期限内（通常自通知之日起2个月）对决定提出异议，您必须证明您已被正式召集且决定已作出。保留所有文件。
- 不要等待行动：如果决定看起来滥用，不要依赖管理人采取行动。主动出击：向AFUL发送挂号信提出异议，如果情况没有改变，则向法院起诉。上诉期限很短。
- 咨询专业律师：AFUL和区分所有权法律是技术性的。律师可以分析您的章程，检查全体大会的规范性并评估您的成功机会。无论是在格拉斯还是在蒙德马桑，我都可以为您服务。
深入探讨：相关判例和演变
法国最高法院在2004年3月10日的判决（编号 02-18.456）中已经采取了类似立场，涉及一个作为自由工会会员的区分所有权联合会。法院裁定，如果协会章程规定区分所有权人是个人成员，则联合会没有排他性的诉讼资格。
相反，在2006年4月5日的判决（编号 05-13.789）中，当章程规定只有联合会代表区分所有权人时，法院拒绝了一名区分所有权人对工会决定提起诉讼的权利。因此，区别至关重要：一切都取决于章程的措辞。
这一判例表明，出于参与式民主的考虑，法院倾向于保护土地协会成员的个人诉讼权利。法院确保区分所有权人不会因过于僵化的集体代表而被剥夺救济。未来，法官很可能继续严格解释限制个人诉讼权利的章程条款。
总结与下一步
- 常见问题：
- 如果我是区分所有权人，我可以单独对AFUL的决定提出异议吗？ 可以，如果AFUL章程承认您为成员，且管理人仅是代表。
- 诉讼期限是多少？ 通常自决定通知或会议记录公布之日起2个月。
- 我需要证明特别利益吗？ 是的，您必须证明该决定给您造成了与其他区分所有权人不同的个人损害。
- 如果联合会拒绝行动怎么办？ 您可以单独行动，但建议告知管理人您的意图。
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