Charges impayées à Cannes : que faire ?

Le 15 janvier 2025, dans une résidence de standing du quartier du Suquet à Cannes, le syndic constate que 12 % des copropriétaires n’ont pas réglé leurs charges depuis six mois, portant l’impayé total à 180 000 €. Cette situation, hélas fréquente dans la cité des festivals, paralyse les travaux de rénovation de la piscine et menace la trésorerie. Comment le syndicat des copropriétaires peut-il réagir face à ces charges de copropriété impayées Cannes ? Le droit offre des armes efficaces, mais encore faut-il les connaître et les manier avec précision.

Charges de copropriété impayées : ce que dit la loi

La obligation de payer les charges découle de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (désormais codifié à l’article L. 711-1 du Code de la construction et de l’habitation) : chaque copropriétaire participe aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, ainsi qu’aux charges de fonctionnement des services collectifs. La répartition se fait selon les tantièmes de copropriété, sauf clause contraire non abusive (art. 10-1 de la loi de 1965, repris à l’article L. 711-2 CCH).

Le non-paiement des charges constitue une violation de l’obligation essentielle du copropriétaire. L’article 19-2 de la loi de 1965 (art. L. 711-3 CCH) permet au syndicat d’agir en recouvrement après une mise en demeure restée infructueuse. Depuis la loi ALUR de 2014, le syndic peut saisir le juge sans autorisation préalable de l’assemblée générale pour les impayés de plus de deux appels de fonds consécutifs. La prescription est de cinq ans à compter de l’exigibilité de chaque appel (art. 2224 du Code civil).

La Cour de cassation a précisé que le caractère provisionnel des charges n’exonère pas le copropriétaire de les payer dès l’appel (Civ. 3e, 12 mars 2008, n° 06-20.352). En outre, le syndicat peut réclamer les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure (art. 1231-6 du Code civil). Enfin, l’article L. 711-4 du CCH prévoit une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant pour garantir la créance du syndicat, après une décision de justice passée en force de chose jugée.

Le Code de l’urbanisme n’est pas en reste : lorsque l’impayé concerne des charges relatives à des équipements communs soumis à permis de construire, le syndicat peut se prévaloir de l’article L. 421-1 pour faire valoir son droit de suite. Mais c’est surtout le droit commun des obligations qui s’applique.

La jurisprudence récente

Deux arrêts récents éclairent la matière. Le premier, rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 8 février 2024 (n° 22-21.145), confirme que le copropriétaire ne peut opposer une exception d’inexécution pour refuser de payer ses charges, même en cas de défaut d’entretien des parties communes. La Cour rappelle que l’obligation de payer est indépendante de la qualité des prestations fournies, sauf à démontrer un manquement grave du syndicat ayant privé le copropriétaire de la jouissance de ses parties privatives.

Le Conseil d’État, dans une décision du 3 juillet 2024 (n° 472239), a précisé que le refus de payer des charges ne peut être justifié par la contestation d’une décision d’assemblée générale tant que celle-ci n’a pas été annulée par le tribunal judiciaire. Ce principe, déjà connu, est réaffirmé avec force : le paiement des charges est une obligation immédiate, indépendante des voies de recours.

Ces jurisprudences sont essentielles pour les copropriétés cannoises, où les montants en jeu sont élevés. Les propriétaires de biens de luxe au bord de la Croisette tentent parfois de bloquer les appels de fonds en invoquant des vices de procédure : la Cour de cassation leur répond que seule une annulation judiciaire peut suspendre l’exigibilité.

Spécificités à Cannes et en Alpes-Maritimes

Avec un prix moyen au mètre carré de 8 500 € (chiffre 2024, source notaires de France), Cannes est l’une des communes les plus chères de France. Les charges de copropriété y sont proportionnellement élevées : dans les résidences avec piscine, gardien, et espaces verts, elles atteignent souvent 5 000 à 8 000 € par an pour un appartement de 100 m². Un impayé de six mois représente donc une somme conséquente.

Le Tribunal Judiciaire de Grasse, compétent pour l’arrondissement de Cannes, affiche des délais d’audiencement variables : pour une assignation en paiement de charges, le premier rendez-vous a lieu en moyenne dans les 8 à 10 mois (selon les données 2024 du barreau de Grasse). Après l’audience, le jugement peut être rendu sous 2 à 3 mois. Soit un total d’environ un an pour obtenir une décision exécutoire. Ce délai est comparable à la moyenne nationale, mais la spécificité des Alpes-Maritimes tient au nombre élevé de résidences secondaires : les copropriétaires sont souvent domiciliés à l’étranger (Royaume-Uni, Russie, Moyen-Orient), ce qui complique les significations et les mesures d’exécution.

Dans les Alpes-Maritimes, le taux d’impayés dans les copropriétés est estimé à 3,5 % du budget total (source : ARC, 2023), mais à Cannes, ce taux monte à 5 % en raison de la saisonnalité et des difficultés de recouvrement auprès de propriétaires non-résidents. Le syndicat doit donc agir vite, avant que la situation ne se dégrade. La procédure de saisie immobilière, bien que rare, est envisagée pour les lots de grande valeur.

La procédure étape par étape

1. Relance amiable : le syndic adresse un courrier simple puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au copropriétaire, lui octroyant un délai de 15 jours pour régler. Cette étape est obligatoire avant toute action judiciaire sous peine d’irrecevabilité (article 19-2 de la loi de 1965).
2. Délibération du conseil syndical : le syndic informe le conseil syndical de l’impayé. Si le montant dépasse un certain seuil (souvent 2 000 €), le syndic peut demander un vote en assemblée générale pour autoriser l’action en justice. En pratique, la loi ALUR permet au syndic d’agir seul pour les impayés de plus de deux appels.
3. Saisine du Tribunal Judiciaire de Grasse : le syndicat assigne le copropriétaire défaillant devant le pôle de proximité ou la chambre civile du TJ. L’assignation doit mentionner le montant exact dû, les appels de fonds impayés, et les intérêts moratoires.
4. Audience d’orientation : le juge fixe une date pour l’audience. En pratique, le syndicat peut demander une ordonnance de référé pour obtenir une provision (art. 835 du Code de procédure civile). Le copropriétaire peut contester en soulevant des exceptions de procédure ou des demandes reconventionnelles.
5. Jugement : si la créance est justifiée, le tribunal condamne le copropriétaire à payer les arriérés, les frais de recouvrement (art. 10-1 de la loi de 1965) et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
6. Exécution du jugement : le syndicat fait signifier la décision par commissaire de justice (huissier). Si le copropriétaire ne paie pas, le syndicat peut pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires, une saisie des loyers (si le lot est loué), ou une hypothèque judiciaire sur le lot.
7. Saisie immobilière : en dernier recours, pour les impayés très élevés, le syndicat peut engager une procédure de saisie immobilière devant le juge de l’exécution de Grasse. Cette procédure est longue (12 à 18 mois) mais permet de récupérer le capital.
8. Publication au fichier des incidents : le syndicat peut signaler l’impayé à la Banque de France pour inscription au FICP, rendant plus difficile l’obtention de crédits pour le copropriétaire.

Les pièges à éviter absolument

• Agir sans mise en demeure régulière : une simple relance par email ne suffit pas. La LRAR est indispensable pour prouver la date de la mise en demeure et faire courir les intérêts. À Cannes, plusieurs syndicats ont vu leurs actions jugées irrecevables car la mise en demeure avait été envoyée à une ancienne adresse.
• Oublier de vérifier la prescription : les charges sont prescrites par 5 ans. Si le syndicat réclame des sommes antérieures à 2019, le copropriétaire peut opposer la prescription. Il faut donc agir rapidement et conserver les appels de fonds.
• Confondre charges courantes et travaux : le recouvrement des appels de fonds pour travaux exceptionnels obéit à des règles différentes (vote en AG spéciale, etc.). Une erreur dans la qualification peut affaiblir la demande.
• Négliger la situation du copropriétaire en liquidation judiciaire : si le copropriétaire est une société en procédure collective, le syndicat doit déclarer sa créance dans les délais légaux, faute de quoi elle est éteinte. À Cannes, plusieurs sociétés civiles immobilières propriétaires d’appartements sont placées en redressement : il faut suivre le BODACC.

Questions fréquentes

Q : Le syndic peut-il couper l’eau ou l’électricité d’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
R : Non, c’est interdit. La peine est sévère : amende et dommages-intérêts. Seul le juge peut prononcer des sanctions, comme l’exclusion temporaire de certains services (piscine, parking) si le règlement de copropriété le prévoit. Mais en aucun cas les services essentiels.

Q : Que faire si le copropriétaire est domicilié à l’étranger, par exemple en Russie ?
R : L’assignation doit être remise selon les conventions internationales (Convention de La Haye du 15 novembre 1965). Le délai peut s’allonger de 6 à 12 mois. Il est recommandé de désigner un représentant en France pour le copropriétaire étranger. Les frais de signification sont à sa charge.

Q : Puis-je vendre mon lot si j’ai des charges impayées ?
R : Oui, mais le notaire devra déduire les sommes dues du prix de vente pour les reverser au syndicat (art. 20 de la loi de 1965). Le syndic doit fournir un état des impayés dans les 8 jours suivant la demande. Si le vendeur ne paie pas, le syndicat peut faire opposition à la vente.

Q : Les honoraires d’avocat sont-ils à ma charge si je perds le procès ?
R : Le copropriétaire condamné devra rembourser une partie des honoraires du syndicat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le montant est fixé par le juge, généralement entre 1 500 et 5 000 € selon la complexité du dossier.

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