Am 15. Januar 2025 stellt der Verwalter in einer gehobenen Residenz im Viertel Suquet in Cannes fest, dass 12 % der Miteigentümer ihre Nebenkosten seit sechs Monaten nicht bezahlt haben, was den Gesamtrückstand auf 180.000 € bringt. Diese in der Stadt der Festivals leider häufige Situation lähmt die Renovierungsarbeiten am Pool und gefährdet die Liquidität. Wie kann die Eigentümergemeinschaft auf diese unbezahlten Wohnungseigentumsnebenkosten in Cannes reagieren? Das Recht bietet wirksame Mittel, aber man muss sie kennen und präzise anwenden.
Unbezahlte Wohnungseigentumsnebenkosten: Was das Gesetz sagt
Die Verpflichtung zur Zahlung der Nebenkosten ergibt sich aus Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (jetzt kodifiziert in Artikel L. 711-1 des Code de la construction et de l'habitation): Jeder Miteigentümer beteiligt sich an den Kosten für Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsteile sowie an den Betriebskosten der gemeinschaftlichen Einrichtungen. Die Verteilung erfolgt nach den Miteigentumsanteilen (Tantièmes), sofern keine nicht missbräuchliche abweichende Klausel vorliegt (Art. 10-1 des Gesetzes von 1965, übernommen in Artikel L. 711-2 CCH).
Die Nichtzahlung der Nebenkosten stellt eine Verletzung der wesentlichen Pflicht des Miteigentümers dar. Artikel 19-2 des Gesetzes von 1965 (Art. L. 711-3 CCH) erlaubt es der Gemeinschaft, nach einer erfolglosen Mahnung auf Zahlung zu klagen. Seit dem ALUR-Gesetz von 2014 kann der Verwalter ohne vorherige Genehmigung der Eigentümerversammlung den Richter anrufen, wenn mehr als zwei aufeinanderfolgende Vorschusszahlungen ausstehen. Die Verjährung beträgt fünf Jahre ab Fälligkeit jeder Anforderung (Art. 2224 des Code civil).
Der Kassationshof hat klargestellt, dass der vorläufige Charakter der Nebenkosten den Miteigentümer nicht von der Zahlung bei Anforderung befreit (Civ. 3e, 12. März 2008, Nr. 06-20.352). Darüber hinaus kann die Gemeinschaft ab der Mahnung gesetzliche Zinsen verlangen (Art. 1231-6 des Code civil). Schließlich sieht Artikel L. 711-4 des CCH eine gesetzliche Hypothek auf der Einheit des säumigen Miteigentümers vor, um die Forderung der Gemeinschaft zu sichern, nach einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung.
Der Code de l'urbanisme ist nicht außen vor: Wenn der Rückstand Nebenkosten für gemeinsame Einrichtungen betrifft, die einer Baugenehmigung unterliegen, kann sich die Gemeinschaft auf Artikel L. 421-1 berufen, um ihr Recht auf Nachverfolgung geltend zu machen. Aber vor allem das allgemeine Schuldrecht findet Anwendung.
Die jüngste Rechtsprechung
Zwei neuere Entscheidungen erhellen die Materie. Die erste, von der dritten Zivilkammer des Kassationshofs am 8. Februar 2024 (Nr. 22-21.145) erlassen, bestätigt, dass der Miteigentümer nicht die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (exceptio non adimpleti contractus) geltend machen kann, um die Zahlung seiner Nebenkosten zu verweigern, selbst bei mangelhafter Instandhaltung der Gemeinschaftsteile. Der Gerichtshof erinnert daran, dass die Zahlungspflicht unabhängig von der Qualität der erbrachten Leistungen ist, es sei denn, es wird eine schwerwiegende Pflichtverletzung der Gemeinschaft nachgewiesen, die den Miteigentümer der Nutzung seiner Sondereigentumsteile beraubt hat.
Der Conseil d'État hat in einer Entscheidung vom 3. Juli 2024 (Nr. 472239) klargestellt, dass die Weigerung, Nebenkosten zu zahlen, nicht mit der Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung gerechtfertigt werden kann, solange dieser nicht vom Tribunal judiciaire aufgehoben wurde. Dieses bereits bekannte Prinzip wird nachdrücklich bekräftigt: Die Zahlung der Nebenkosten ist eine sofortige Verpflichtung, unabhängig von Rechtsbehelfen.
Diese Rechtsprechung ist für die Eigentümergemeinschaften in Cannes von wesentlicher Bedeutung, wo die Beträge hoch sind. Die Eigentümer von Luxusimmobilien an der Croisette versuchen manchmal, die Vorschusszahlungen zu blockieren, indem sie Verfahrensfehler geltend machen: Der Kassationshof antwortet ihnen, dass nur eine gerichtliche Aufhebung die Fälligkeit aufschieben kann.
Besonderheiten in Cannes und in den Alpes-Maritimes
Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.500 € (Zahl 2024, Quelle: Notaires de France) ist Cannes eine der teuersten Gemeinden Frankreichs. Die Wohnungseigentumsnebenkosten sind entsprechend hoch: In Residenzen mit Pool, Hausmeister und Grünflächen erreichen sie oft 5.000 bis 8.000 € pro Jahr für eine 100 m² große Wohnung. Ein sechsmonatiger Rückstand stellt also eine beträchtliche Summe dar.
Das Tribunal Judiciaire in Grasse, das für den Bezirk Cannes zuständig ist, weist unterschiedliche Terminierungsfristen auf: Für eine Klage auf Zahlung von Nebenkosten findet die erste Verhandlung im Durchschnitt nach 8 bis 10 Monaten statt (laut Daten 2024 der Anwaltskammer Grasse). Nach der Verhandlung kann das Urteil innerhalb von 2 bis 3 Monaten ergehen. Das ergibt insgesamt etwa ein Jahr, um eine vollstreckbare Entscheidung zu erhalten. Diese Frist ist mit dem nationalen Durchschnitt vergleichbar, aber die Besonderheit der Alpes-Maritimes liegt in der hohen Anzahl von Zweitwohnsitzen: Die Miteigentümer sind oft im Ausland wohnhaft (Großbritannien, Russland, Naher Osten), was Zustellungen und Vollstreckungsmaßnahmen erschwert.
In den Alpes-Maritimes wird die Rückstandsquote in Wohnungseigentümergemeinschaften auf 3,5 % des Gesamtbudgets geschätzt (Quelle: ARC, 2023), aber in Cannes steigt diese Quote auf 5 % aufgrund der Saisonalität und der Schwierigkeiten bei der Beitreibung von nicht ansässigen Eigentümern. Die Gemeinschaft muss daher schnell handeln, bevor sich die Lage verschlechtert. Das Zwangsversteigerungsverfahren, wenn auch selten, wird für Grundstücke von hohem Wert in Betracht gezogen.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Außergerichtliche Mahnung: Der Verwalter sendet ein einfaches Schreiben und dann eine Mahnung per Einschreiben mit Rückschein (LR
