Imaginez : une résidence de standing sur la presqu'île de Giens, à Hyères. 15 logements, un budget prévisionnel voté, mais depuis trois mois, un copropriétaire ne paie plus ses charges. D'abord 2 000 €, puis 5 000 €. Le syndic multiplie les relances, le cabinet d’avocats est saisi. Cette situation, hélas fréquente dans le Var, met en péril l’équilibre financier de toute une copropriété. Les charges de copropriété impayées à Hyères ne sont pas une simple gêne : elles peuvent entraîner des coupures d’eau, des travaux non réalisés, voire un dépôt de bilan du syndicat des copropriétaires. Alors, que dit la loi ? Comment agir efficacement ?
Charges de copropriété impayées : le cadre juridique
Le paiement des charges de copropriété est une obligation légale fondamentale, encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’article 10 de cette loi dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Concrètement, chaque copropriétaire doit régler sa quote-part des dépenses de fonctionnement (électricité des parties communes, entretien ascenseur, contrat de ménage) et des travaux votés en assemblée générale.
En cas d’impayé, le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs voies de recours. L’article 19 de la même loi autorise le syndic à mettre en demeure le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec avis de réception. Si le paiement n’intervient pas dans un délai de trente jours, le syndic peut, après autorisation du conseil syndical, engager une procédure judiciaire. Le fondement de l’action est le contrat de copropriété (règlement de copropriété et état descriptif de division), qui précise la répartition des tantièmes et le mode de calcul des charges.
De plus, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat peut obtenir du président du Tribunal Judiciaire de Toulon une ordonnance d’injonction de payer, sans débat contradictoire préalable, pour les charges exigibles. Cette procédure accélérée est particulièrement utile dans le Var où les délais d’audience peuvent être longs (nous y reviendrons). En complément, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (notamment l’article 12) fixe les modalités de recouvrement et les avis de passage.
Enfin, il est important de rappeler que les charges impayées deviennent une dette personnelle du copropriétaire, et qu’elles peuvent être inscrites au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) si une procédure de saisie est engagée. Pour approfondir, vous pouvez consulter le site officiel de Service-Public.fr sur les charges de copropriété.
Spécificités à Hyères et en Var
À Hyères, ville touristique du Var, le marché immobilier est marqué par une forte proportion de résidences secondaires et de locations saisonnières. Selon les données de la Chambre des Notaires du Var (2024), le prix médian au m² dans l’ancien à Hyères est d’environ 3 800 €, avec des secteurs prisés comme la presqu’île de Giens ou l’Almanarre. Cette configuration entraîne une rotation importante des propriétaires, parfois éloignés géographiquement, ce qui accroît le risque de non-paiement des charges de copropriété impayées à Hyères.
Le Tribunal Judiciaire de Toulon, compétent pour l’ensemble du département du Var, traite plusieurs centaines d’affaires de copropriété chaque année. Les délais d’audience pour une procédure contradictoire classique peuvent atteindre 8 à 12 mois, tandis qu’une injonction de payer est délivrée sous 4 à 6 semaines. Les avocats experts locaux, comme ceux du Barreau de Toulon, constatent une augmentation de 20 % des demandes de recouvrement depuis 2022 (source : Observatoire des contentieux immobiliers PACA).
Autre spécificité : le littoral varois est soumis à la loi littoral, ce qui peut compliquer la réalisation de travaux votés en assemblée générale (autorisations d’urbanisme). Les copropriétés hyéroises doivent donc être particulièrement vigilantes sur la trésorerie. En cas d’impayés, le syndicat peut également solliciter la caution solidaire du vendeur si l’acquéreur est récent, en application de l’article 6-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment agir ? La procédure étape par étape
- Relance amiable et mise en demeure : Le syndic envoie d’abord un courrier simple, puis une lettre recommandée avec AR (article 19 de la loi de 1965). Délai : 15 jours après l’exigibilité des charges.
- Saisie du conseil syndical : Le syndic demande l’autorisation d’engager une procédure judiciaire. Délibération du conseil syndical (ou assemblée générale si les montants dépassent un seuil prévu au règlement).
- Injonction de payer (procédure accélérée) : Le syndicat adresse une requête au président du Tribunal Judiciaire de Toulon. Copie du décompte des charges, du règlement de copropriété, et de la mise en demeure. Ordonnance en 4-6 semaines.
- Signification et opposition : L’ordonnance est signifiée par huissier. Le copropriétaire a 1 mois pour former opposition. Si opposition, l’affaire est renvoyée en audience de fond.
- Audience et jugement : Plaidoirie devant la chambre des référés ou le juge de l’exécution. Le syndicat peut demander des dommages et intérêts (10 % des sommes dues) et une indemnité forfaitaire de recouvrement (article 10-1 de la loi de 1965).
- Exécution forcée : Saisie des comptes bancaires ou des biens immobiliers du débiteur. L’huissier peut notamment pratiquer une saisie-attribution sur les loyers si le copropriétaire loue son bien.
Pour une procédure efficace, il est recommandé de solliciter un avocat expert dès la première relance infructueuse. Le site de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) offre des modèles de lettres et des informations sur les aides possibles.
Ce qu’il faut absolument éviter
- Attendre trop longtemps : Plus l’impayé s’accumule, plus le recouvrement est difficile. Le syndicat doit agir dès le premier mois de non-paiement. À Hyères, avec des propriétaires parfois à l’étranger, l’inaction peut durer des mois.
- Négliger la constitution du dossier : Un décompte clair, le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’AG établissant les budgets sont indispensables. Sans ces documents, le juge peut rejeter la demande.
- Opter pour un recouvrement non professionnel : Certains syndics tentent des menaces verbales ou des coupures de services contraires à la loi (ex : couper le chauffage collectif). Ces pratiques sont interdites par l’article 19-1 de la loi de 1965 et exposent le syndicat à des dommages et intérêts.
Questions fréquentes
Q : Que faire si le copropriétaire est en procédure de surendettement ?
R : La commission de surendettement du Var (siège à Toulon) peut suspendre les poursuites. Toutefois, les charges courantes postérieures au jugement de surendettement sont exigibles. Il faut déclarer la créance auprès de la commission. Le syndicat peut aussi demander au juge de l’exécution la vente du bien si celui-ci constitue la résidence principale.
Q : Le syndic peut-il engager seul une action en justice ?
R : Non, il doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, sauf pour les actions conservatoires (injonction de payer). L’article 55 du décret de 1967 précise les pouvoirs du syndic. À Hyères, de nombreux syndics négligent cette étape, ce qui peut entraîner la nullité de la procédure.
Q : Quels sont les frais de justice récupérables ?
R : Le syndicat peut obtenir le remboursement des frais de mise en demeure (timbre, envoi), des frais d’huissier, des honoraires d’avocat (dans la limite de l’article 700 du Code de procédure civile) et une indemnité forfaitaire de 10 % des sommes dues (article 10-1 de la loi de 1965). Attention : cette indemnité n’est pas automatique ; elle doit être demandée au juge.
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