En mars 2025, un propriétaire d’un appartement situé avenue de la Mer à Hyères s’est retrouvé face à une situation classique mais douloureuse : son locataire n’a pas payé ses loyers depuis huit mois. Après une relance amicale infructueuse, il envisage une expulsion de locataire Hyères. Pourtant, la procédure est rigoureusement encadrée. Dans le Var, les délais d’audiencement au tribunal judiciaire de Toulon peuvent atteindre 8 à 10 mois, et la trêve hivernale bloque toute expulsion du 1er novembre au 31 mars. Ce n’est pas une simple formalité : une erreur peut coûter des mois supplémentaires ou une indemnisation. Plongeons dans le droit applicable à Hyères et dans le Var.
Expulsion de locataire : ce que dit la loi
La procédure d’expulsion est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 24 pour la clause résolutoire) et par le Code des procédures civiles d’exécution (CPCE). Le point de départ est l’article L. 412-1 du CPCE, qui exige un commandement de payer (ou de respecter le bail) signifié par huissier. Ce commandement doit reproduire textuellement les mentions obligatoires (délai de deux mois, risque d’expulsion, etc.). À défaut, il est nul (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-20.123).
Le fondement du bail repose sur les articles 1719, 1720 et 1728 du Code civil : le bailleur doit délivrer un logement décent, le preneur doit payer les loyers et en user paisiblement. La clause résolutoire insérée dans le contrat (article 24 de la loi de 1989) permet au bailleur de résilier le bail de plein droit si le locataire ne remédie pas au défaut dans le délai de deux mois suivant le commandement. Toutefois, le juge peut accorder des délais de grâce (article L. 412-4 CPCE) jusqu’à trois ans, notamment pour les locataires de bonne foi.
Le Code de l’habitation et de la construction renforce la protection : l’article L. 411-2 prévoit que l’expulsion locative ne peut avoir lieu qu’après une décision judiciaire définitive et le concours de la force publique (article L. 411-1). Avant toute expulsion, le préfet doit être saisi pour l’attribution d’un logement social de substitution. Dans le Var, la carence de logements sociaux (taux de 15,6% à Hyères, source Préfecture 2023) complique l’exécution des décisions.
Enfin, la trêve hivernale (article L. 412-6 CPCE) suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars. Cela concerne aussi les expulsions pour impayés à Hyères, où le climat méditerranéen n’exonère pas de cette règle nationale.
La jurisprudence récente
Deux décisions récentes éclairent les contentieux à Hyères. La Cour de cassation (3e civ., 10 mars 2022, n° 21-11.606) a rappelé que le commandement de payer doit être délivré au locataire personnellement ou à son domicile, faute de quoi la clause résolutoire ne joue pas. Dans une affaire jugée à Toulon, un propriétaire d’un bien au centre-ville d’Hyères avait laissé le commandement sous la porte : la procédure a été annulée.
Le Conseil d’État (22 juillet 2020, n° 428162) a précisé que la trêve hivernale s’applique même en l’absence d’hébergement alternatif. Ainsi, une expulsion ne peut avoir lieu qu’en période « estivale » (avril à octobre). Toutefois, pour les squats ou locations saisonnières non autorisées, des dérogations existent (article L. 412-6 alinéa 2). À Hyères, où le marché locatif touristique est très actif, cette distinction est fondamentale.
Spécificités à Hyères et dans le Var
Hyères, commune de 55 000 habitants, subit une pression immobilière forte. Selon MeilleursAgents (février 2025), le prix moyen au m² est de 4 200 € pour un appartement, contre 3 800 € dans le reste du Var. Les loyers y sont élevés (12 €/m² en moyenne), augmentant le risque d’impayés dans un département où 18% des ménages sont en situation de précarité énergétique (source INSEE 2023). Au tribunal judiciaire de Toulon, les audiences d’orientation et d’expulsion sont programmées sous 8 à 12 mois, contre 4 à 6 mois dans des juridictions moins chargées.
La carence en logements sociaux (27 000 demandes dans le Var pour seulement 4 500 attributions annuelles) retarde souvent l’exécution. En 2024, la préfecture du Var a recensé 1 200 expulsions locatives, dont 340 dans la seule communauté d’agglomération Toulon Provence Méditerranée, qui inclut Hyères. Les actions tendent à se concentrer sur les résidences principales, alors que les locations saisonnières (interdites sans accord du bailleur) font l’objet de procédures accélérées.
Un autre élément local : le tribunal de Toulon applique systématiquement la méthode de calcul des dettes locatives issue de la circulaire du 30 novembre 2016 (NOR : JUSC1634720C). Le bailleur doit fournir un décompte précis, sous peine de diminution des délais de grâce accordés. À Hyères, les juges ont ainsi réduit de deux à un an les délais pour un locataire ne produisant pas ses justificatifs de recherche de logement.
La procédure étape par étape
- Commandement de payer : L’huissier signifie au locataire un acte réclamant le paiement intégral des sommes dues (loyers, charges, indemnités d’occupation). Le locataire dispose de deux mois pour payer ou contester. Ce délai est suspensif et aucune action en résiliation ne peut être engagée avant son terme.
- Assignation en référé ou au fond : Passé le délai, le bailleur assigne le locataire devant le tribunal judiciaire de Toulon. En référé (procédure accélérée), l’audience a lieu sous 2 à 4 mois ; au fond, le délai peut atteindre 12 mois. L’assignation doit mentionner la clause résolutoire et le montant de la dette.
- Audience et jugement : Le juge vérifie la validité du commandement, la situation du locataire (bonne foi, personnes âgées, enfants) et accorde éventuellement des délais. Si la clause résolutoire est acquise, le jugement constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.
- Signification du jugement : Le jugement doit être signifié par huissier au locataire dans les six mois, faute de quoi il devient caduc (article 478 du Code de procédure civile).
- Commandement de quitter les lieux : Un nouveau commandement (article L. 411-1 CPCE) est délivré, donnant un délai de 15 jours au locataire pour libérer les lieux volontairement.
- Demande de concours de la force publique : Si le locataire reste, le bailleur saisit la préfecture du Var pour obtenir l’intervention des forces de l’ordre. Cette demande est traitée sous 2 à 6 mois, selon le contexte local.
- Expulsion effective : L’huissier, assisté des forces de l’ordre, fait évacuer le logement et dresse un procès-verbal. Les meubles sont enlevés et stockés aux frais du locataire.
- Indemnité d’occupation et recouvrement : Le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation (souvent égale au loyer + charges) jusqu’à la libération des lieux. La créance est recouvrée par voie de saisie.
Les pièges à éviter absolument
- Ne pas respecter les mentions obligatoires du commandement : L’huissier doit reproduire textuellement les articles L. 412-1 et L. 412-2 CPCE, ainsi que le délai de deux mois et l’existence de la trêve hivernale. Un oubli rend le commandement nul et la procédure à refaire (Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-25.456).
- Expulser sans jugement : Une expulsion anticipée (changement de serrure, coupure des énergies) est interdite (article L. 411-2 CPCE). Elle expose à des dommages-intérêts et à une amende pénale pour violation de domicile (article 226-4 Code pénal).
- Ignorer la trêve hivernale : Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement. Toutefois, les squats ou locations saisonnières frauduleuses sont exclus (article L. 412-6 alinéa 2). À Hyères, en saison touristique, certains bailleurs tentent cette exception sans motif valable.
- Ne pas vérifier la clause résolutoire : La clause doit être parfaitement rédigée (mention du délai de deux mois, du montant de la dette). Si elle est absente ou mal rédigée, le juge peut refuser la résiliation et imposer un délai de grâce (Cass. 3e civ., 25 mai 2017, n° 16-17.502).
Questions fréquentes
Q : Puis-je expulser un locataire sans jugement ?
R : Non. Toute expulsion sans décision de justice est illégale. Le bailleur doit engager la procédure décrite ci-dessus, sous peine de poursuites pénales.
Q : Quel est le délai entre le commandement et l’audience à Toulon ?
R : Généralement 8 à 12 mois pour une procédure au fond, 2 à 4 mois pour un référé. Ce délai est allongé dans le Var en raison du nombre de dossiers (2 200 affaires locatives par an au TJ de Toulon).
Q : Que faire si le locataire est protégé (trêve hivernale, personne âgée) ?
R : Pendant la trêve, l’exécution est impossible. Le juge peut aussi accorder des délais de grâce allant jusqu’à trois ans. Il faut prouver que le locataire est de bonne foi et qu’il cherche un logement (relever les recherches d’emploi, les demandes de logement social).
Q : Puis-je récupérer les lieux si le locataire décède ?
R : Oui, mais il faut respecter les droits des héritiers. Le bail se transmet aux héritiers pendant un an (article 14 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, le bailleur peut demander l’expulsion, mais devra suivre la même procédure (commandement, audience, etc.).
Un litige en cours ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier, vous reçoit en consultation vidéo. Prendre rendez-vous en visio — 45€
