参考判决： cc • 第19-22.835号 • 2021年5月27日 • 查阅判决 →
假设您是尼斯市西米耶区一块土地的所有者。您拥有两块相邻的地块，一块500平方米，另一块300平方米。您梦想在这两块地块上建造一栋包含四套公寓的小型楼房。但问题是：在设立区分所有权之前，是否需要先将这两块地块合并为一块？这是蔚蓝海岸地区许多业主面临的疑问，该地区土地往往零散分割，房地产项目也较为复杂。
这一疑问并非理论问题。它可能使您的项目停滞数月甚至数年，并产生巨额法律费用。在我于格拉斯执业的经历中，曾见过一些案例，仅因这一技术性问题，施工便延误超过两年，额外成本超过5万欧元。
法国最高上诉法院在2021年5月27日的一项判决中对此问题作出了最终裁决。但这对于您——无论是业主、开发商还是公证人——究竟意味着什么？更重要的是，如何避免导致该诉讼的陷阱？
事实：一个日常发生的故事
杜邦先生是摩泽尔省梅斯市的业主，多年来拥有两块相邻的地块。这两块土地位于同一地籍辖区（地籍行政划分），且属于同一权利人——即杜邦先生本人。这些地块上不存在任何特殊负担（如抵押、地役权、通行权）。
杜邦先生决定在这两块地块上建造一栋区分所有建筑物（一种将建筑物划分为属于不同业主的专有部分的司法制度）。他咨询了其公证人，公证人准备了区分所有权规约以及未来公寓的销售契据。一切似乎井然有序。
但问题出现了：当他试图在地籍簿（在下莱茵省、上莱茵省和摩泽尔省建立不动产物权的公共登记簿）上登记该区分所有权时，抵押权登记官予以拒绝。其理由？在两个独立地块上设立区分所有权等同于事实上的地块合并。而根据该登记官的意见，此种合并应事先通过特定的公证文书完成。
杜邦先生向法院对该决定提出异议，法院支持了他的主张。但梅斯上诉法院撤销了该判决，并驳回了他的请求。上诉法院法官认为，在两个独立地块上构成区分所有权的基础，等同于事实上的合并，这需要满足三个条件：不动产必须位于同一地籍辖区、属于同一权利人、且未设定不同的权利或负担。
杜邦先生决心已定，遂向最高上诉法院提出上诉。司法转折即将到来，其影响远超其个人案件。
法院的推理——详细解析
最高上诉法院在其2021年5月27日的判决中，撤销了梅斯上诉法院的判决。最高法官的裁决依据是2009年10月7日第2009-1193号关于下莱茵省、上莱茵省和摩泽尔省地籍簿及其信息化的法令第32条和第34条第1款。
简言之，这些条文规定了什么？第32条明确了地籍簿登记的条件，而第34条第1款规定，登记适用区分所有权制度的不动产，无需事先合并其所坐落的各地块，只要这些地块属于同一权利人。
换言之，最高上诉法院重申了一项基本原则：立法者已明确规定，在多个地块上设立区分所有权并不要求事先合并这些地块。这是对先前判例法的重要确认，终结了某些法院过于频繁适用的错误解释。
梅斯上诉法院要求事先合并，构成了法律适用错误。它创设了法律并未规定的额外条件。最高上诉法院的法官强调，上诉法院所阐述的三个条件（同一地籍辖区、同一权利人、无不同负担）并非适用法律条文所要求。
鲜为人知的是，该判决特别适用于
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