Condominio: perché l'assemblea può designare un solo presidente

Immaginatevi a Parentis-en-Born, in questa residenza sul lago dove ogni proprietario sogna tranquillità. L'assemblea generale annuale si avvicina e, come ogni anno, le tensioni salgono tra chi vuole lavori e chi preferisce mantenere basse le spese. Quest'anno, una domanda insolita sorge: si possono eleggere due presidenti per dirigere la riunione? Dopotutto, ciò permetterebbe di rappresentare meglio le diverse sensibilità...

Questa situazione non è così rara. Nei condomini di Tarnos come altrove, i disaccordi possono portare a soluzioni originali, talvolta troppo originali rispetto alla legge. Ma cosa ne pensa realmente la giustizia? Si può davvero condividere la presidenza di un'assemblea generale?

La Corte di Cassazione (la più alta giurisdizione giudiziaria francese) ha risolto la questione nel 2018 con una sentenza che ora fa giurisprudenza. La sua risposta è chiara e senza appello: no, un'assemblea generale può designare un solo presidente. Questa decisione, sebbene tecnica, ha conseguenze molto concrete per tutti i condòmini. Vediamo perché.

I fatti: una storia come tante

La storia inizia in un condominio del tutto ordinario, simile a quelli che incontro regolarmente nel circondario di Mont-de-Marsan. Diversi proprietari, ciascuno con le proprie idee sulla gestione dell'edificio. Durante un'assemblea generale, le tensioni erano tali che nessun candidato unico riusciva a ottenere la maggioranza necessaria per essere eletto presidente.

Di fronte a questo stallo, i condòmini presenti hanno immaginato una soluzione: perché non eleggere due presidenti? Così, il signor Martin, fautore di una gestione rigorosa delle finanze, e la signora Dubois, favorevole a lavori di abbellimento, avrebbero potuto dirigere insieme la riunione. L'idea sembrava allettante: ciascuno rappresenterebbe una tendenza e le decisioni sarebbero state più equilibrate.

L'assemblea ha quindi proceduto a questa doppia elezione. I verbali (i resoconti ufficiali della riunione) menzionavano chiaramente questa designazione congiunta. I millesimi (le quote di proprietà nel condominio, espresse in millesimi o decimillesimi) erano ripartiti tra le diverse delibere: 34.555 millesimi per alcune decisioni, 38.175 per altre, mostrando bene la divisione del condominio.

Ma rapidamente sono sorti problemi. Chi doveva firmare i documenti ufficiali? Chi rappresentava legalmente l'assemblea in caso di controversia? Le decisioni prese durante quella riunione erano valide? Un condomino, scontento della situazione, ha adito la giustizia. La causa è arrivata fino alla Corte di Cassazione dopo vari sviluppi davanti ai tribunali di primo grado e d'appello.

Il ragionamento della giurisdizione — analizzato

I magistrati della Corte di Cassazione hanno esaminato la questione con grande rigore. Il loro ragionamento si basa sull'articolo 22 della legge del 10 luglio 1965, testo fondamentale che regola i condomini in Francia. Questo articolo precisa le regole di funzionamento delle assemblee generali, senza tuttavia menzionare esplicitamente il numero di presidenti possibili.

Ma attenzione: l'assenza di menzione esplicita non significa che tutto sia permesso. I giudici hanno richiamato un principio fondamentale del diritto delle assemblee: l'unità di direzione. In altre parole, un'assemblea, come ogni organo decisionale, deve avere una direzione chiara e unica per funzionare efficacemente. Immaginate una nave con due capitani che danno ordini contraddittori: il risultato sarebbe il caos.

La Corte ha analizzato gli argomenti di entrambe le parti. Coloro che difendevano la doppia presidenza invocavano la libertà dei condòmini di organizzare le loro riunioni come preferivano. Dopotutto, se tutti erano d'accordo, perché vietare questa soluzione pragmatica? Ma la Corte ha respinto questo argomento: alcune regole sono imperative per garantire la sicurezza giuridica delle decisioni prese.

In chiaro, la decisione conferma una giurisprudenza costante: da anni i tribunali ritengono che la designazione di un presidente unico sia una condizione di validità delle deliberazioni (le decisioni votate in assemblea). Non è quindi una semplice formalità, ma un requisito legale. Quello che pochi sanno è che un'assemblea mal presieduta può vedere annullate tutte le sue decisioni, anche se peraltro legittime.

In questa causa, la Corte ha cassato (annullato) la sentenza della corte d'appello che aveva convalidato la doppia presidenza. Ha rinviato la causa a un'altra corte d'appello affinché si pronunci nuovamente, applicando questo principio ormai chiaro: una sola persona deve presiedere l'assemblea generale.

Cosa cambia per voi — concretamente

Ma cosa cambia esattamente nella vostra vita quotidiana di condomino? Prendiamo esempi concreti, come questa residenza a Tarnos dove ho recentemente consigliato dei proprietari.

Se siete condòmini, dovete ora sapere che qualsiasi elezione di più presidenti è nulla. Se la vostra assemblea ha designato due presidenti, le decisioni prese potrebbero essere contestate e annullate. Per evitare problemi, assicuratevi che il regolamento condominiale o la legge siano rispettati: un solo presidente, eletto a maggioranza.

Per i sindaci (amministratori di condominio), questa sentenza è un richiamo alla vigilanza. In caso di conflitto, non cedete alla tentazione di soluzioni creative. Preparate l'assemblea in modo che un candidato possa ottenere la maggioranza, anche attraverso mediazioni preventive. Se nessuno raggiunge la maggioranza, la legge prevede meccanismi di supplenza: ad esempio, il presidente uscente può rimanere in carica fino a nuova elezione.

Infine, per gli avvocati e i consulenti, questa decisione rafforza un principio essenziale: la forma conta quanto la sostanza. Un vizio di procedura, come una doppia presidenza, può far crollare un intero edificio decisionale. Quando assistete un condominio, verificate sempre la regolarità della nomina del presidente.

Errori da evitare — le trappole più comuni

Basandomi sulla mia esperienza, ecco gli errori più frequenti che ho osservato:

• Eleggere un presidente e un vicepresidente che agiscono insieme: Il vicepresidente non ha potere decisionale autonomo; sostituisce il presidente solo in caso di assenza. Non può co-presiedere.
• Designare il presidente per acclamazione senza voto formale: Anche se tutti sono d'accordo, è necessario un voto per garantire la tracciabilità. Un'assemblea unanime ma senza voto può essere annullata.
• Confondere il presidente dell'assemblea con il presidente del consiglio di amministrazione (se esiste): Sono ruoli distinti. Il presidente dell'assemblea è eletto per la durata della riunione, mentre il presidente del consiglio di amministrazione ha un mandato più lungo.

Per evitare questi errori, il mio consiglio è semplice: prima dell'assemblea, preparate una scheda di voto chiara per l'elezione del presidente. Se possibile, anticipate i conflitti con una discussione informale tra condòmini per trovare un candidato di compromesso. Ricordate che l'obiettivo è prendere decisioni valide, non moltiplicare i presidenti.

Conclusione: un principio di buon senso

In definitiva, questa sentenza della Corte di Cassazione non fa che confermare un principio di buon senso: per funzionare bene, un'assemblea ha bisogno di un capitano, non di due. La prossima volta che parteciperete a un'assemblea condominiale, ricordatevi di questa regola. Un presidente unico, eletto regolarmente, è la garanzia che le vostre decisioni siano solide e inattaccabili.

E se avete dubbi sulla procedura, non esitate a consultare un professionista. Un piccolo investimento in prevenzione può evitare grandi problemi. Dopotutto, la tranquillità in condominio non ha prezzo.