参考判决： cc • 编号 16-27.481 • 2018-03-22 • 查看判决 →
想象一下在帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born），湖边的那座住宅区，每个业主都梦想着宁静。年度业主大会即将召开，像每年一样，那些想要进行工程的人和那些希望保持低费用的人之间的紧张关系加剧。今年，一个不寻常的问题出现了：能否选举两位主席来主持会议？毕竟，这样可以更好地代表不同的观点...
这种情况并不罕见。在塔尔诺斯（Tarnos）的共有产权中，就像其他地方一样，分歧可能导致一些创新的解决方案，有时甚至超出了法律的范围。但司法部门究竟如何看待这个问题？真的可以分享业主大会的主席职位吗？
法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）在2018年的一项判决中解决了这个问题，该判决现已成为参考。其回答明确且不容置疑：不，业主大会只能指定一位主席。这一决定虽然技术性强，但对所有共有产权业主都有非常实际的影响。让我们看看为什么。
事实：一个每天都会发生的故事
故事开始于一个完全普通的共有产权，类似于我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）辖区经常遇到的那些。几位业主，每个人对建筑管理都有自己的想法。在一次业主大会上，紧张关系如此之大，以至于没有单一候选人能够获得当选主席所需的多数票。
面对这一僵局，在场的业主们想出了一个解决方案：为什么不选举两位主席呢？这样，支持严格财务管理的马丁先生（M. Martin）和支持美化工程的杜布瓦夫人（Mme Dubois）可以共同主持会议。这个想法似乎很有吸引力：每个人代表一种倾向，决策会更加平衡。
因此，大会进行了这次双重选举。会议记录（会议的官方纪要）明确提到了这一联合指定。共有产权份额（tantièmes，以千分之一或万分之一表示）在不同决议中分配：某些决策为34,555份额，其他为38,175份额，清楚地显示了共有产权的分裂。
但很快问题就出现了。谁应该签署官方文件？在发生纠纷时，谁在法律上代表大会？这次会议上做出的决定是否有效？一位业主对这种状况不满，提起了诉讼。经过一审法院和上诉法院的几次波折，案件最终上诉至最高法院。
法院的推理——剖析
最高法院的法官们以极大的严谨性审查了这个问题。他们的推理基于1965年7月10日法律第22条，这是法国管理共有产权的基本文本。该条款明确了业主大会的运作规则，但没有明确提到可能的主席人数。
但请注意：没有明确提及并不意味着一切都被允许。法官们重申了大会法律的一个基本原则：统一领导。换句话说，一个大会，就像任何决策机构一样，必须有一个明确且唯一的领导才能有效运作。想象一艘船上有两位船长发出矛盾的命令：结果将是混乱。
法院分析了双方的论点。那些支持双重主席职位的人援引了业主自由组织会议的权利。毕竟，如果所有人都同意，为什么要禁止这种务实的解决方案？但法院驳回了这一论点：某些规则是强制性的，以确保所做决定的法律确定性。
简而言之，该判决确认了一贯的判例：多年来，法院认为指定唯一主席是决议（大会上投票的决定）有效的条件。因此，这不是一个简单的形式，而是一个法律要求。很少有人知道的是，一个主持不当的大会可能会看到其所有决定被撤销，即使这些决定在其他方面是合法的。
在这起案件中，法院撤销（cassé）了上诉法院确认双重主席职位的判决。它将案件发回另一上诉法院重新审理，适用现在明确的原则：只有一个人必须主持业主大会。
这对您意味着什么——具体而言
但这具体改变了您作为共有产权业主的日常生活什么呢？让我们举一些具体的例子，比如我最近在塔尔诺斯（Tarnos）为业主提供咨询的那座住宅区。
如果您是共有产权业主，您现在必须知道，在业主大会上选举多位主席会使决定可能无效。具体来说，如果您的共有产权以一位主席投票通过50,000欧元的工程，该决定是有效的。如果有两位主席，它可能会被质疑和撤销，即使工程已经开始。财务后果可能很严重：合同撤销、罚款，有时甚至投票支持这种非法组织的业主的个人责任。
对于出租人（出租其房产的业主），情况也至关重要。一个被撤销的大会决定可能会影响出租所需的必要工程，或对费用金额产生不确定性。在我的实践中，我遇到过租户拒绝支付与在非正规大会上投票通过的工程相关的费用的案例。
购买共有产权份额的买家也必须保持警惕。在购买前，检查最近大会的会议记录：如果它们由多人主持，重要决定（工程、修改共有产权规定）可能会受到质疑。这可能会影响房产价值或在购买后带来不愉快的意外。
最后，对于物业管理人（syndics，管理共有产权的专业人士），这一决定是一个提醒。他们必须确保大会严格遵守形式规则。一个允许选举多位主席的物业管理人可能因管理过失而面临诉讼。
避免此类纠纷的四个建议
- 检查业主大会的会议记录：在签署前，确保只提到一位主席。如果出现多个名字，拒绝签署并要求重新开会。
- 提前准备主席选举：在有冲突的共有产权中，在大会前提出一个共识候选人。与其他业主讨论，找到一个所有人都能接受的妥协方案。
- 查阅共有产权规定：某些规定为主席选举制定了具体规则。严格遵守它们，因为它们是对法律要求的补充。
- 如有疑问，请咨询专业人士：专业律师或物业管理人可以协助大会以确保其合规性。成本（约200至400欧元）通常远低于诉讼费用。
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深入探讨：相关判例和演变
2018年的这一决定符合一贯的判例。早在1995年，最高法院就在一项不那么知名但同样重要的判决中确立了主席职位统一的原则。蒙德马桑（Mont-de-Marsan）辖区的大审法院（tribunaux de grande instance）定期应用这一原则，特别是在2012年涉及帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）一处共有产权的案件中。
趋势很明显：司法机构加强了对业主大会形式的要求。为什么这么严格？因为大会决定涉及所有共有产权业主，包括那些缺席或投票反对的人。因此，这些决定必须在无可挑剔的条件下做出至关重要。
这对未来意味着什么？可能是业主和专业人士更加警惕。“非正规”或过于非正式的大会越来越可能受到质疑。相反，准备充分且形式正规的大会将获得更高的法律确定性。
在我的实践中，我观察到业主们越来越了解并要求遵守规则。最高法院的这一决定为他们拒绝不精确的做法提供了有力的论据。
实践：需要做什么
以下是如果您遇到这种情况需要做的事情清单：
- 识别问题：在大会上，如果有多人被提议担任主席，立即提醒法律要求唯一主席。
- 提出解决方案：建议轮流主持（每位候选人主持会议的一部分）或选举一位唯一主席，由一位副主席协助。
- 记录一切：如果尽管如此还是设立了双重主席，在出席登记簿中记录您的反对意见，并拒绝签署会议记录。
- 迅速行动：如果决定是在双重主席下做出的，您通常有两个月的时间向法院提出质疑。不要拖延。
- 咨询专家：如果对大会的有效性有疑问，请律师检查会议记录。预防性咨询可以避免多年的诉讼。
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