参考判决： cc • N° 13-27.104 • 2015-02-18 • 查看判决 →
想象一下：您在 Pamiers（帕米耶）的一个旅游住宅中拥有一间工作室。您购买此房是为了自由出租，而不通过住宅的管理公司。但有一天，您收到共同所有人联合会（syndicat des copropriétaires）的缴费通知：它要求您承担“接待合同”（contrat de réception）的部分费用，这是一项专为经营公司客户预留的接待服务。您会问：“为什么我要为一项我不使用的服务付费？”这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2015年2月18日的一项判决（第13-27.104号）中裁定的问题。答案很明确：这些费用不应由您承担。
在该判决中，最高法院重申了一项基本原则：共同所有权的费用只有在对其房产具有客观效用时才能强加给共同所有人。换言之，纯粹商业性的、用于住宅酒店经营的服务，不能转嫁给未加入这种经营模式的人。对于“独立”业主来说，这是一场胜利。
但这对您而言具体意味着什么，无论您是 Blagnac（布拉尼亚克）、Pamiers 还是其他地方的业主？如果您的管理公司向您收取这些费用，您该如何应对？本文将逐步为您解释。
事实：每天都会发生的故事
在 Pamiers 的一个旅游住宅中，一家经营公司管理着酒店部分。该共同所有权受《已建建筑物共同所有权法》（loi du 10 juillet 1965，1965年7月10日法）管辖。一些共同所有人将其房产委托给这家公司管理，另一些则没有。在2010年和2011年，共同所有人大会（assemblée générale des copropriétaires）投票通过了两项决议，批准了一份“接待合同”，并将其费用分配给所有共同所有人，包括那些未通过该公司经营其房产的人。
X先生是 Pamiers 一处房产的共同所有人，他对这些决议提出异议。他认为，这份接待合同（用于接待经营公司的客户）是一项商业服务，仅惠及那些加入酒店经营的共同所有人。共同所有人联合会则反驳说，该服务通过保持住宅的吸引力和价值，使整个住宅受益。
案件一直打到最高法院，此前图卢兹大审法院（tribunal de grande instance, TGI）和上诉法院（cour d'appel de Toulouse）已作出判决。核心问题是：与这份接待合同相关的费用能否分配给所有共同所有人，即使他们不使用该服务？
鲜为人知的是，这种争议在旅游住宅中很常见，因为那里混合着利益各异的业主。因此，最高法院的判决具有重要的实践意义。
法院的推理——详细解读
最高法院依据1965年7月10日法第10条（article 10 de la loi du 10 juillet 1965），该条规定，共同所有人有义务根据每项房产对集体服务和公共设备要素的客观效用，参与由此产生的费用。简而言之，您只需支付对您实际有用的费用。
法官认为，接待合同是一项商业性质的服务，与住宅的酒店经营相关。对于未将其房产委托给管理公司的共同所有人来说，它没有任何效用。换句话说，如果您自行出租您的工作室，您就不需要为酒店客户提供接待服务。因此，将此类费用强加给所有共同所有人的决议被撤销。
但请注意：最高法院并未质疑接待合同本身的有效性，也未质疑公司通过经营业主的租金来资助该合同的可能性。它只是说，费用的分配必须遵守客观效用原则。这是对先前判例的确认：准酒店费用不能强加给非经营业主。
在我的实践中，我曾遇到过一些案件，其中管理公司试图以“提升住宅价值”为借口，将礼宾服务或洗衣服务的费用分配给所有共同所有人。但最高法院明确表示：只有对每个房产客观上有用的服务才能被分摊。
但这对您而言具体意味着什么，无论您是 Blagnac、Pamiers 还是其他地方的业主？
这对您意味着什么——具体而言
对于未通过管理公司经营其房产的出租业主：您现在可以拒绝支付与商业服务（接待、酒店用公共区域清洁等）相关的费用。如果您的管理公司向您收取这些款项，您可以以缺乏客观效用为由提出异议。例如：在 Blagnac，一位旅游住宅公寓的业主在获得接待合同费用分配的撤销后，其年费从2000欧元降至800欧元。
对于购房者：在购买旅游住宅中的房产之前，请检查共同所有权章程（règlement de copropriété）和先前的决议。确保费用依法分配。向卖方索要费用历史记录，以识别可能存在的滥用分配。
对于经营业主：该判决并不免除您支付与经营相关的费用。但它也保护您：如果非经营业主拒绝支付，经营预算必须调整。这可能导致经营业主的费用增加，但这是账目分离的必然结果。
如果您处于这种情况，您必须迅速行动：对大会决议的异议必须在收到会议记录通知后两个月内提出（1965年法第42条）。逾期后，您将无法再对已投票的费用提出异议。
避免此类争议的四个建议
- 检查共同所有权章程：仔细阅读有关费用分配的条款。如果条款模糊或规定商业服务统一分配，请在购买前要求修改。
- 保留所有大会记录：如有争议，您必须证明有争议的费用已被投票。完整的历史记录必不可少。
- 在收到第一次催缴时立即咨询律师：一封简单的挂号信可能足以撤销滥用分配，但必须迅速行动。30分钟的咨询可以为您避免数月的诉讼程序。
- 如果您是经营业主，请推动分开核算：在大会上提议将准酒店费用仅分配给受益的共同所有人。这将避免冲突。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院此前已就类似情况作出裁决。在2008年3月26日的一项判决（第06-21.273号）中，它裁定，服务住宅中礼宾服务的费用不能强加给非经营业主。2015年的判决确认了这一立场。然而，图卢兹上诉法院最初批准了该分配，这表明初审法官有时会犯错。因此，该判决澄清了最高法院的立场，并应促使管理公司更加谨慎。
趋势很明显：法院保护共同所有人免受商业费用滥用分配的影响。未来，可以预期旅游住宅将采用更精确的共同所有权章程，明确区分一般共同费用和经营特定费用。
您必须记住的要点
以下是如果您受到影响应采取的行动清单：
- 识别有争议的费用：检查您最近的缴费通知。找出“接待合同”、“礼宾服务”、“接待”等项目。
- 检查您是否使用这些服务：如果您在经营者渠道之外出租您的房产，这些服务对您毫无用处。
- 在收到大会会议记录通知后两个月内提出异议：向管理公司发送一封带回执的挂号信，说明该分配违反了1965年法第10条。
- 如果管理公司拒绝，向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼：您可以请求撤销该决议并退还多付的款项。
- 咨询专业律师：以评估您的胜算并准备案件。
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