判例编号：法国最高法院第三民事庭，2023年2月8日，上诉编号22-11.298，载于《判例公报》。
引言
外国人在法国购置不动产，无论其为欧盟成员国国民还是第三国国民，均须遵守关于共有产权的特定规则。外国共有人（通常为非居民）须应对可能受限的表决权、按客观标准计算的共有物业费，以及对其具有约束力的共有物业章程。法国最高法院第三民事庭于2023年2月8日作出的判决（编号22-11.298）为外国共有人的权利，特别是其参与集体决策的权利，提供了重要阐释。
一、外国共有人的表决权
A. 平等原则与合同限制
根据1965年7月10日法律第22条，每位共有人享有的表决权数与其在共有部分中所占份额成比例。该平等原则的适用不因国籍或住所而有所区别。然而，共有物业章程可规定限制性条款，例如要求在法国境内设有地址方可行使表决权。此类条款的有效性曾受到质疑。
B. 2023年2月8日判决：期待已久的澄清
在本案中，一名外国籍且居住在法国境外的共有人，因共有物业章程中要求提供法国境内邮寄地址的条款，被拒绝在业主大会上行使表决权。法国最高法院撤销了该条款，裁定其构成对财产权及参与集体决策自由的不成比例限制。法院重申，《欧洲人权公约》第8条保护财产权，任何限制均须基于合法利益且符合比例原则。本案中，该条款并无令人信服的理由支持，因为物业管理者可通过电子方式或通过代理人进行沟通。
实践意义：自该判决以来，限制非居民共有人表决权的条款被推定为滥用条款。外国共有人可通过邮寄投票、委托投票或通过法定代表人行使表决权。建议核查共有物业章程，如有必要，可向司法法院申请宣告此类条款无效。
二、共有物业费：客观制度
A. 按份额比例分摊
根据1965年法律第10条和第10-1条，共有物业费根据共有人在共有部分中所占份额（千分比）进行分摊。该分摊方式与业主的国籍或住所无关。因此，外国共有人与法国共有人按相同比例承担一般费用（维护、供暖等）和特殊费用（电梯、绿地等）。
B. 向非居民追缴费用
物业管理者在向居住在国外的共有人追缴费用时可能遇到困难。1965年法律第19-2条允许物业管理者暂停拖欠费用超过两个季度的共有人的表决权。该制裁措施的适用不考虑国籍。此外，物业管理者可对位于法国境内的不动产启动扣押程序，无论业主的住所位于何处。
税务方面：对于将不动产出租的外国共有人，共有物业费可从其不动产收入中扣除（《法国通用税法》第31条）。建议保留相关凭证，并咨询专门从事国际税务的会计师。
三、共有物业章程：约束力与调整
A. 对外国共有人的约束力
共有物业章程自共有人取得房产份额之日起，对所有共有人（包括外国人）均具有约束力。章程须以法语起草（1994年8月4日关于法语使用的第94-665号法律）。但非法语共有人可要求提供翻译。2023年的判决未改变该原则：章程具有约束力，但其滥用条款（如表决权限制）可被质疑。
B. 章程的协商与修改
外国共有人可在业主大会上提议修改章程，但须满足所需的表决多数要求（第26条）。
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