Referenzentscheidung: cc • Nr. 17-27.526 • 2018-11-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Dienstleistungsresidenz in Mimizan, mit Blick auf den Ozean. Sie vermieten Ihre Immobilie an Urlauber, die das Restaurant vor Ort und den Reinigungsservice nutzen. Doch dann: Die Nebenkosten für diese Dienstleistungen werden von einigen Wohnungseigentümern nicht bezahlt. Wer soll sie eintreiben? Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der externe Dienstleister? Diese Frage stellt sich in vielen Residenzen im Südwesten, wo Tourismus und Dienstleistungen essenziell sind.
In meiner Praxis in Mont-de-Marsan bin ich auf Fälle gestoßen, in denen diese Verwirrung zu Konflikten zwischen Wohnungseigentümern, Zahlungsverzögerungen und sogar kostspieligen Gerichtsverfahren führte. Eigentümer fragen sich oft: „Muss ich diese Kosten an die Gemeinschaft oder direkt an den Dienstleister zahlen?“ oder „Was tun, wenn mein Nachbar seinen Anteil nicht zahlt?“
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 29. November 2018 gibt eine klare Antwort. Sie betrifft speziell Dienstleistungsresidenzen, die dem Status der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegen, und vereinfacht die Verwaltung der Nebenkosten im Zusammenhang mit Restaurations- und Hotelvereinbarungen erheblich. Aber was ändert das genau für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einer Dienstleistungsresidenz, wahrscheinlich ähnlich denen in Dax oder den Badeorten der Landes. Herr Dupont, Eigentümer von zwei Einheiten in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft, hat seine Nebenkosten seit mehreren Jahren nicht bezahlt. Bis zum 21. Juni 2012 belief sich der Rückstand auf 40.237,65 €. Eine beträchtliche Summe, die die finanziellen Dimensionen solcher Streitigkeiten widerspiegelt.
Diese Kosten umfassten zwei verschiedene Kategorien: einerseits die klassischen Nebenkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft (Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Strom für die Eingangshallen usw.); andererseits Kosten für individualisierte Dienstleistungen, wie die in der Teilungserklärung vorgesehenen Restaurations- und Hotelvereinbarungen. Letztere entsprechen den spezifischen Dienstleistungen der Residenz: Mahlzeiten im Restaurant, Zimmerreinigung, Empfang usw. – Dienstleistungen, die den Erfolg von Dienstleistungsresidenzen ausmachen, aber Verwaltungsfragen aufwerfen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch ihren Verwalter, leitete rechtliche Schritte ein, um sämtliche dieser Kosten einzutreiben. Sie war der Ansicht, dass, da diese Leistungen in der Teilungserklärung vorgesehen waren, ihre Beitreibung in ihre Zuständigkeit fiel, auch wenn es sich nicht um Nebenkosten der Gemeinschaft im engeren Sinne handelte. Herr Dupont hingegen bestritt diese Auffassung. Er argumentierte, dass diese Kosten für individualisierte Dienstleistungen nicht zu den Gemeinschaftskosten gehörten und ihre direkte Beitreibung durch die Gemeinschaft eine Änderung der Teilungserklärung erforderte.
Der Rechtsweg verlief wechselhaft. In erster Instanz gaben die Richter der Gemeinschaft recht. Doch Herr Dupont legte Berufung ein, und das Berufungsgericht hob das erste Urteil auf. Es entschied, dass, da diese Kosten keine Gemeinschaftskosten darstellten, die Gemeinschaft sie nicht direkt eintreiben könne, ohne die Teilungserklärung geändert zu haben. Die Gemeinschaft legte daraufhin Kassation ein, was zur Entscheidung vom 29. November 2018 führte. Eine typische juristische Saga, bei der jede Stufe unterschiedliche Auslegungen des Rechts offenbart.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob in seinem Urteil die Entscheidung des Berufungsgerichts auf. Seine Argumentation beruht auf einer grundlegenden Unterscheidung zwischen Gemeinschaftskosten und anderen Kosten. Gemeinschaftskosten, definiert durch das Gesetz vom 10. Juli 1965 (Artikel 10), sind solche, die die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen sowie die gemeinschaftlichen Dienstleistungen betreffen. Kurz gesagt, es sind Ausgaben für das Gebäude und die gemeinsamen Einrichtungen.
Die Kosten im Zusammenhang mit Restaurations- und Hotelvereinbarungen – wie in unserem Beispiel in Mimizan – fallen jedoch nicht unter diese Definition. Sie entsprechen individualisierten Dienstleistungen, die von einigen Wohnungseigentümern oder Mietern genutzt werden, aber nicht von allen. Wenn Sie beispielsweise nie im Restaurant der Residenz essen, sollten Sie diese Kosten nicht tragen. Es handelt sich also nicht um Gemeinschaftskosten im rechtlichen Sinne.
Doch Vorsicht: Der Kassationsgerichtshof entschied, dass dies nicht bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft deren Beitreibung nicht übernehmen kann. Die rechtliche Grundlage hierfür ist Artikel 1240 des Code civil (der zur Wiedergutmachung des durch eigenes Verschulden verursachten Schadens verpflichtet), angewandt auf den Vertrag, den die Teilungserklärung darstellt. Wenn die Teilungserklärung diese Dienstleistungsvereinbarungen vorsieht, kann die Gemeinschaft als Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft deren Beitreibung direkt übernehmen, ohne die Teilungserklärung ändern zu müssen.
Mit anderen Worten: Das Gericht betrachtete die Übernahme der Beitreibung durch die Gemeinschaft als bloße Vollstreckungsmaßnahme der bestehenden Teilungserklärung und nicht als deren Änderung.
