Referenzentscheidung: cc • Nr. 12-25.785 • 2014-01-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz auf den Höhen von Antibes mit Blick auf die Bucht. Ihr Gebäude verfügt über eine Conciergerie, die sich in den Gemeinschaftsbereichen befindet und soeben verkauft wurde. Sie erhalten ein Schreiben des Verwalters, dass Sie einen Teil des Verkaufspreises erhalten werden. Aber wie berechnet sich Ihr Anteil? Nach welchen Kriterien? Und wenn Ihr Gebäude aus mehreren Baukörpern besteht, wie erfolgt die Verteilung?
Diese Fragen stellen sich jedes Jahr Hunderte von Wohnungseigentümern an der Côte d'Azur. Zwischen den Miteigentumsanteilen (tantièmes), den Gemeinschaftsbereichen und den verschiedenen Baukörpern kann die Berechnung schnell zum Kopfzerbrechen werden. Dabei können für jeden Eigentümer Tausende von Euro auf dem Spiel stehen.
Ein Gerichtsurteil aus dem Jahr 2014 gibt eine klare Antwort auf diese Problematik. Es präzisiert die Regeln für die Verteilung des Verkaufspreises einer Conciergerie, die sich in den Gemeinschaftsbereichen eines Gebäudes in Wohnungseigentum befindet. Aber was bedeutet das genau für Ihren Geldbeutel?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Region Grasse, bestehend aus zwei separaten Baukörpern, wurde eine in den Gemeinschaftsbereichen gelegene Conciergerie für 42.000 Euro verkauft. Frau Martin (Name geändert), Eigentümerin einer Wohnung im Baukörper 1, war der Ansicht, der Preis müsse hälftig zwischen den beiden Baukörpern aufgeteilt werden. Sie berechnete ihren Anteil, indem sie die Miteigentumsanteile (tantièmes) beider Baukörper willkürlich addierte.
Baukörper 1 umfasste 12 Einheiten mit den Nummern 1 bis 12, die 80 Miteigentumsanteile bildeten. Baukörper 2 hatte ebenfalls 12 Einheiten mit den Nummern 1 bis 12, die ebenfalls 80 Miteigentumsanteile ausmachten. Frau Martin besaß eine Einheit in Baukörper 1. Durch Addition der Miteigentumsanteile beider Baukörper erhielt sie eine Gesamtzahl von 160 Miteigentumsanteilen. Sie schätzte daher, dass ihr Anteil am Verkauf der Conciergerie auf dieser Gesamtbasis berechnet werden müsse.
Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft vertrat hingegen eine andere Position. Er war der Ansicht, die Verteilung müsse ausschließlich auf der Grundlage der Miteigentumsanteile des Baukörpers erfolgen, in dem sich die Conciergerie befand. Diese Meinungsverschiedenheit führte die Parteien vor Gericht. Frau Martin reichte Klage ein, in der Hoffnung, ihre Berechnungsmethode bestätigt zu sehen. Doch wie würden die Richter diesen Streit entscheiden?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter stützten sich auf Artikel 16-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Statut der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Artikel sieht vor, dass „die Kosten für die Erhaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche auf alle Wohnungseigentümer im Verhältnis zu ihren Miteigentumsanteilen verteilt werden“. Mit anderen Worten: Jeder Eigentümer beteiligt sich an den gemeinschaftlichen Ausgaben entsprechend seinem Miteigentumsanteil.
Das Gericht erinnerte an einen grundlegenden Grundsatz: Wenn ein Element der Gemeinschaftsbereiche verkauft wird, muss der Verkaufspreis nach denselben Regeln wie die Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden. Achtung: Diese Verteilung muss unter Berücksichtigung der tatsächlichen Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen.
In diesem Fall betonten die Richter, dass Frau Martin nicht „willkürlich die Miteigentumsanteile von Block 1 mit denen von Block 2 addieren“ könne. Warum? Weil die beiden Baukörper innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft separate Einheiten bildeten. Die Conciergerie, obwohl in den Gemeinschaftsbereichen gelegen, müsse in ihrem tatsächlichen architektonischen Kontext betrachtet werden.
Die Entscheidung stellt klar, dass „der Verkaufspreis einer Conciergerie, die sich in den Gemeinschaftsbereichen eines Gebäudes in Wohnungseigentum mit zwei Baukörpern befindet, nicht hälftig zwischen den beiden Baukörpern aufgeteilt werden kann“. Mit anderen Worten: Man kann den Preis weder einfach durch zwei zwischen den Baukörpern teilen noch ihre Miteigentumsanteile addieren, als ob es sich um eine einzige Einheit handelte. Was nur wenige wissen: Jede Wohnungseigentümergemeinschaft hat ihre eigene Struktur, die bei allen finanziellen Berechnungen respektiert werden muss.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Wohnungseigentümer in einer Residenz mit mehreren Baukörpern sind, hat diese Entscheidung direkte Auswirkungen auf Ihren Geldbeutel. Nehmen wir ein konkretes Beispiel in Valbonne: Stellen Sie sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit drei Baukörpern vor, in der ein gemeinschaftlicher Parkplatz für 30.000 Euro verkauft wird. Vor dieser Entscheidung hätten einige vielleicht versucht, den Preis zu gleichen Teilen auf die Baukörper zu verteilen. Nunmehr muss streng auf die Miteigentumsanteile der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft Bezug genommen werden.
Für einen vermietenden Eigentümer, der seine Wohnung vermietet, ist diese Klarstellung entscheidend. Wenn Sie einen Betrag aus dem Verkauf eines Gemeinschaftsbereichs erhalten, müssen Sie überprüfen, ob die Berechnung korrekt durchgeführt wurde. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer Beträge erhalten haben, die 20 % unter dem lagen, was ihnen zugestanden hätte, einfach weil die Verteilung falsch berechnet wurde.
Für einen potenziellen Erwerber bedeutet diese Entscheidung, dass vor dem Kauf die Teilungserklärung sorgfältig geprüft werden muss. Wie sind die Miteigentumsanteile definiert? Besteht das Gebäude aus mehreren Baukörpern? Diese Informationen sind entscheidend, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
