Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-15.554 • 2010-09-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Le Barcarès gekauft, in einer Residenz mit Pool und Gärten. Sie erhalten Ihren Eigentumstitel, und da, Überraschung: Er erwähnt „Einheiten“ und einen „Teilungsplan“. Sie fragen sich: Bin ich in einer Wohnungseigentümergemeinschaft? Und wenn ja, was sind die Gemeinschaftsflächen? Diese scheinbar einfache Frage hat zu einer bedeutenden Rechtsstreitigkeit geführt, die der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 8. September 2010 entschieden hat. Aber was genau hat er entschieden? Und vor allem, was ändert das für Sie?
Der Kassationsgerichtshof hat eine Entscheidung des Berufungsgerichts aufgehoben, das das Bestehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft allein aufgrund der Veröffentlichung eines Teilungsplans anerkannt hatte, ohne zu prüfen, ob tatsächlich Gemeinschaftsflächen existierten. Kurz gesagt: Ein Dokument, das ein Gebäude in Einheiten aufteilt, reicht nicht aus, um eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu begründen. Es müssen zusätzlich diese Einheiten durch Gemeinschaftsflächen (Flure, Dach, Grundstück…) verbunden sein. Diese Entscheidung ist grundlegend für alle, die eine Immobilie in einer in Einheiten aufgeteilten Anlage besitzen oder erwerben möchten, wie es in Touristengebieten wie Prades oder Le Barcarès häufig der Fall ist.
Warum ist diese Unterscheidung so wichtig? Weil das Wohnungseigentumsrecht (Gesetz von 1965) strenge Regeln vorschreibt: Eigentümerversammlungen, Lasten, Miteigentumsanteile usw. Wenn Ihnen dieses Regime auferlegt wird, ohne dass die Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie es anfechten. Umgekehrt riskieren Sie, wenn Sie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, ohne es zu wissen, Ihre Rechte an den Gemeinschaftsflächen nicht geltend machen zu können. Mit anderen Worten: Diese Entscheidung klärt den Anwendungsbereich des Gesetzes und hat unmittelbare praktische Konsequenzen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Immobilienanlage in Le Barcarès, hatte seine Bauten in Einheiten (z. B. Wohnungen, Parkplätze, Geschäfte) aufgeteilt und einen Teilungsplan beim Grundbuchamt veröffentlicht. Von diesen Einheiten waren sechs Herrn Y zugeteilt worden. Dieser übertrug später die Einheiten 4, 7 und 8 an Frau Z. Später wurde Einheit 7 in zwei neue Einheiten (9 und 10) geteilt, wodurch die ursprüngliche Einheit 7 aufgehoben wurde. Frau Z war somit Eigentümerin mehrerer Einheiten in dieser Anlage.
Es entstand eine Meinungsverschiedenheit zwischen den Eigentümern: Einige waren der Ansicht, sie befänden sich in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, andere nicht. Der Fall gelangte vor das Berufungsgericht, das auf der Grundlage des Teilungsplans und der aufeinanderfolgenden Kaufverträge entschied, dass zwischen den Eigentümern der Einheiten tatsächlich eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe, eine „Volumen-Wohnungseigentümergemeinschaft“. Im Wesentlichen war das Berufungsgericht der Auffassung, dass allein die Aufteilung des Gebäudes in Einheiten und deren Verkauf an verschiedene Personen automatisch eine Wohnungseigentümergemeinschaft begründe.
Doch so einfach ist es nicht. Die widersprechenden Eigentümer legten Kassationsbeschwerde ein. Sie machten geltend, es gebe keine Gemeinschaftsflächen und daher auch keine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kassationsgerichtshof gab ihnen recht: Er rügte das Berufungsgericht, weil es das Vorhandensein von Gemeinschaftsflächen nicht festgestellt hatte. Mit anderen Worten: Das Berufungsgericht hatte nicht geprüft, ob die Einheiten durch gemeinsame Elemente (Dach, tragende Wände, Böden usw.) verbunden waren. Ohne diese Prüfung ist die Qualifikation als Wohnungseigentümergemeinschaft unbegründet.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kern des rechtlichen Problems ist folgender: Damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des Gesetzes vom 10. Juli 1965 vorliegt, bedarf es sowohl einer Aufteilung des Gebäudes in Einheiten (jeweils bestehend aus einem Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen) als auch der Existenz von Gemeinschaftsflächen. Der Kassationsgerichtshof erinnert an diesen grundlegenden Grundsatz: „Eine Berufungsgericht entscheidet nicht rechtsfehlerfrei, wenn es zur Begründung, dass Bauten dem Wohnungseigentumsregime unterliegen und eine 'Volumen-Wohnungseigentümergemeinschaft' darstellen, darauf abstellt, dass sich aus einem beim Grundbuchamt veröffentlichten Teilungsplan ergibt, dass diese Bauten in Einheiten aufgeteilt und mehreren Miteigentümern zugeteilt wurden, ohne das Vorhandensein von Gemeinschaftsflächen festzustellen.“
Mit anderen Worten: Die Veröffentlichung eines Teilungsplans ist nur eine Formalität. Sie begründet für sich allein noch nicht das Wohnungseigentumsregime. Es muss nachgewiesen werden, dass Gemeinschaftsflächen materiell und rechtlich existieren. In diesem Fall hatte das Berufungsgericht nicht geprüft, ob die Einheiten gemeinsame Elemente (Zugang, Dach, Fundamente usw.) teilten. Es hatte sich mit der Existenz einer Aufteilung in Einheiten begnügt. Das ist unzureichend.
Diese Argumentation fügt sich in die ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ein: Er verlangt eine konkrete Analyse der örtlichen Gegebenheiten. Vorsicht jedoch: Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine Bestätigung. Die Tatsacheninstanzen müssen im Einzelfall prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Wohnungseigentümergemeinschaft erfüllt sind. Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung gilt auch für „Volumen-Wohnungseigentümergemeinschaften“, also komplexe Immobilienanlagen (mehrere Gebäude, unterschiedliche Ebenen), bei denen der Begriff der Gemeinschaftsfläche
