Referenzentscheidung: cc • Nr. 91-10.116 • 1992-06-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Parentis-en-Born, im 5. Stock eines Wohngebäudes. Ihr Nachbar unter Ihnen, Herr Dupont, muss Ihren Flur überqueren, um an seinen Stromzähler zu gelangen. Er schlägt vor, eine „Durchgangsservitut“ auf Ihrer Einheit zu vereinbaren. Sie stimmen zu, in der Annahme, die Situation zu regeln. Doch ein Jahr später möchten Sie verkaufen: Der Notar teilt Ihnen mit, dass diese Servitut nichtig ist. Wie kann das sein?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 30. Juni 1992 beantwortet. Das Urteil Nr. 91-10.116 ist klar: Eine Servitut kann nur zwischen zwei Grundstücken (Grundstücken oder Gebäuden) bestehen, die verschiedenen Eigentümern gehören. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedoch jede Einheit kein unabhängiges Eigentum am Boden: Die Einheit ist ein Bruchteil des Gebäudes, bestehend aus einem Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen. Eine Einheit kann daher nicht im rechtlichen Sinne „dienendes Grundstück“ oder „herrschendes Grundstück“ sein.
Kurz gesagt, dieses Urteil setzt einer gängigen, aber falschen Praxis ein Ende: dem Versuch, Servituten zwischen Einheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu begründen. Aber was ändert das konkret für Sie? Und wie sichern Sie Ihre Rechte? Folgen Sie dem Leitfaden.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau Y., Notare in Sozietät, waren Eigentümer mehrerer Einheiten in einem Gebäude in Wohnungseigentum. 1986 versprachen sie, die Einheit Nr. 38 an Herrn und Frau D. zu verkaufen. Im Kaufvertrag vereinbarten sie, dass der Verkäufer eine Durchgangsservitut auf dem Flur des 5. Stocks (Gemeinschaftsfläche) zugunsten der verkauften Einheit einräumt. Die Parteien vereinbarten zudem, eine Servitut zu bestellen, die die Rechte der Miteigentümer an den Gemeinschaftsflächen ändert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft focht diese Klausel jedoch an: Ein einzelner Miteigentümer kann nicht allein die Gemeinschaftsflächen mit einer Servitut belasten, ohne Zustimmung aller.
Der Fall gelangte vor das Gericht, dann vor das Berufungsgericht. Die Tatsacheninstanzen erklärten die Servitut für nichtig. Die Eheleute Y. legten Kassationsbeschwerde ein mit der Begründung, eine Servitut zwischen zwei Einheiten sei möglich. Der Kassationsgerichtshof wies ihre Beschwerde zurück: Er bestätigte, dass eine Servitut nur zwischen unabhängigen Eigentumseinheiten bestehen könne, die verschiedenen Eigentümern gehören. Die Einheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfüllen diese Bedingung nicht, da sie Bruchteile desselben Gebäudes sind. Die Durchgangsservitut auf dem Flur ist daher nichtig.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung betrifft nicht nur den Flur. Sie gilt für jeden Versuch, eine Servitut zwischen Einheiten zu begründen: Durchgang, Aussicht, Wasserabfluss … Alles ist nichtig. Erwerber müssen daher beim Kauf einer Einheit wachsam sein: Scheinbare Servituten in der Teilungserklärung können illusorisch sein.
Die Begründung des Gerichts — entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 637 des Code civil, der die Servitut definiert als „eine Belastung, die auf einem Grundstück (dem dienenden Grundstück) zum Nutzen und Vorteil eines Grundstücks lastet, das einem anderen Eigentümer gehört (dem herrschenden Grundstück)“. Er stellt klar, dass diese Definition voraussetzt, dass die beiden Grundstücke getrennte Eigentumseinheiten sind, die verschiedenen Eigentümern gehören. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Einheiten jedoch keine unabhängigen Eigentumseinheiten: Sie sind Bruchteile desselben Gebäudes, und der Boden ist ungeteiltes Miteigentum aller Miteigentümer. Mit anderen Worten, eine Einheit ist kein „Grundstück“ im Sinne von Artikel 637.
Der Gerichtshof fügt hinzu, dass die Gemeinschaftsflächen im Miteigentum aller Miteigentümer stehen. Ein Miteigentümer kann daher nicht allein eine Servitut an einer Gemeinschaftsfläche (wie einem Flur) zugunsten einer anderen Einheit einräumen. Eine solche Servitut würde nicht nur die Einheit des Nachbarn betreffen, sondern die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft. Nur ein Beschluss der Eigentümerversammlung mit der erforderlichen Mehrheit könnte möglicherweise eine Servitut an den Gemeinschaftsflächen begründen (z. B. ein Durchgangsrecht für eine Einheit). Aber Vorsicht: Selbst in diesem Fall wäre die Servitut nicht an eine bestimmte Einheit gebunden, sondern an das gesamte Gebäude.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass die streitige Servitut die Rechte der Miteigentümer an den Gemeinschaftsflächen änderte. Der Kassationsgerichtshof bestätigt diese Argumentation: Eine Servitut zwischen zwei Einheiten ist mit dem System der Wohnungseigentümergemeinschaft unvereinbar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsprechungsänderung: Der Gerichtshof bestätigt eine seit den 1970er Jahren ständige Position. Aber er erinnert an ein grundlegendes Prinzip, das oft verkannt wird.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind: Sie können keine „private“ Servitut mit Ihrem Nachbarn begründen. Wenn Sie beispielsweise möchten, dass Ihr Nachbar über Ihre Terrasse gehen kann, um zu seinem Garten zu gelangen, können Sie keinen notariellen Servitutsvertrag abschließen. Sie können jedoch einen persönlichen Nutzungsvertrag (ein „Nutzungsrecht“) abschließen, der jedoch nicht an der Einheit haftet und endet, wenn Sie verkaufen. Wenn Sie Erwerber sind: Überprüfen Sie vor dem Kauf einer Einheit in der Teilungserklärung, ob Servituten erwähnt sind. Wenn sie zwischen Einheiten bestehen, sind sie wahrscheinlich nichtig.
