参考判决： cc • N° 09-15.554 • 2010-09-08 • 查阅判决 →
想象一下：您刚刚在勒巴尔卡雷斯（Le Barcarès）购买了一套带游泳池和花园的住宅公寓。您收到产权证，惊喜地发现上面写着“分区”（lots）和“分割说明”（état descriptif de division）。您自问：我是不是在共有产权中？如果是，哪些是共有部分？这个看似简单的问题引发了重大诉讼，法国最高法院在2010年9月8日的一项判决中作出了裁决。但具体裁决是什么？对您又意味着什么？
法国最高法院撤销了上诉法院（cour d'appel）的一项判决，该判决仅凭已公示分割说明就认定存在共有产权，而未核查是否确实存在共有部分。简而言之，拥有将建筑物分割成分区的文件并不足以创设共有产权。还必须存在连接这些分区的共有部分（走廊、屋顶、土地等）。这一判决对所有在像普拉德（Prades）或勒巴尔卡雷斯这样的旅游区分区不动产综合体中拥有或计划购买房产的人都至关重要。
为什么这一区分如此重要？因为共有产权制度（1965年法律）规定了严格的规则：业主大会、费用、份额等。如果不满足条件却对您适用该制度，您可以提出异议。反之，如果您身处共有产权而不自知，您可能无法对共有部分主张权利。换句话说，这一判决澄清了法律的适用范围，并具有直接的实践后果。
事实：日常发生的故事
X先生，勒巴尔卡雷斯一处由多栋建筑组成的不动产综合体的所有者，将其建筑分割成多个分区（例如公寓、停车场、商铺），并在抵押局（bureau des hypothèques）公示了分割说明。其中六个分区分配给Y先生。随后Y先生将第4、7、8号分区转让给Z女士。后来第7号分区被分割成两个新分区（9和10），从而取消了最初的7号分区。Z女士因此在该综合体中拥有多个分区。
业主之间发生分歧：一些人认为他们处于共有产权中，另一些人则不这么认为。案件被提交至上诉法院，法院依据分割说明和随后的买卖契约，认定分区业主之间存在共有产权，即“体积共有产权”（copropriété en volume）。实质上，上诉法院认为，仅仅将建筑物分割成多个分区并出售给不同的人就自动创设了共有产权。
但事情没那么简单。持异议的业主向最高法院提起上诉。他们主张不存在共有部分，因此没有共有产权。最高法院支持他们的观点：它批评上诉法院未能证明共有部分的存在。换句话说，上诉法院未核查分区是否通过共有元素（屋顶、承重墙、地面等）相连。没有这一核查，共有产权的定性就缺乏依据。
法院的推理——详细解读
法律问题的核心如下：根据1965年7月10日法律，要构成共有产权，必须同时具备建筑物的分区（每个分区包含一个私有部分和一份共有部分份额）以及共有部分的存在。最高法院重申了这一基本原则：“上诉法院在认定建筑受共有产权制度约束、构成‘体积共有产权’时，依据是在抵押局公示的分割说明表明这些建筑已被分割成多个分区并分配给多名共有产权人，但未证明共有部分的存在，因此其判决缺乏法律依据。”
换言之，公示分割说明只是一种形式。它本身并不创设共有产权制度。必须证明共有部分在事实上和法律上存在。在本案中，上诉法院并未审查各分区是否共享共有元素（通道、屋顶、地基等）。它仅满足于分割成多个分区的事实。这并不充分。
这一推理符合最高法院的一贯判例：它要求对场地配置进行具体分析。但请注意：这并非判例转向，而是确认。下级法官必须逐案核查共有产权的条件是否满足。鲜为人知的是，这一判决也适用于“体积共有产权”，即复杂的不动产综合体（多栋建筑、不同楼层），其中共有部分的概念可能不那么明显。
对您的具体影响
这一判决对业主、购房者乃至房地产专业人士都具有非常具体的影响。
如果您是不动产综合体中的分区业主（例如普拉德某住宅中的公寓）：您应核实您的房产是否确实受共有产权制度约束。不要仅依赖分割说明。查看您的共有产权规约（règlement de copropriété，如有），尤其要检查场地配置：是否有共有部分？如果没有，您可能可以质疑1965年法律的适用，这可能会影响费用的支付、业主大会的召开等。
如果您是购房者：在签署预售合同前，要求查看共有产权规约和分割说明。但更重要的是，确保共有部分被明确识别。在我的实践中，我曾遇到一些案件，购房者最终承担了高额共有产权费用却从未被召集参加业主大会，因为该房产并非共有产权。具体例子：在普拉德，一位客户购买了一个由三个公寓分割而成的旧农庄中的一个分区。分割说明提到了分区，但没有共有部分（每套公寓有独立入口，无共同屋顶）。最高法院会判定：没有共有产权。结果：我的客户得以避免支付不当费用。
如果您是出租人：这一判决可能影响租户之间的费用分摊。在共有产权中，某些费用是可收回的（共有部分维护等）。如果共有产权制度不适用，费用分摊必须在租赁合同中约定，否则可能被质疑。
实践中，如果您有疑问，请毫不犹豫咨询专业律师。仅对您的产权证和附属文件进行简单分析就能避免许多麻烦。
避免此类纠纷的四点建议
- 购买前核查共有部分的存在。不要仅依赖分割说明。亲自到现场，识别共有元素（楼梯、走廊、屋顶、花园等）。如果没有共享空间，很可能不存在共有产权。
- 销售时要求提供共有产权规约。共有产权规约是定义共有产权人权利和义务的文件。如果不存在或不完整，可能表明房产并非共有产权。在这种情况下，要求卖方澄清情况。
- 聘请称职的公证人（notaire）。公证人有义务告知您房产的法律状态。随时向他提出具体问题：“有共有部分吗？我处于共有产权中吗？”如果他犹豫不决，请寻求补充法律意见。
- 保留所有文件。发生纠纷时，分割说明、共有产权规约、买卖契约和往来函件至关重要。将其数字化并妥善归档。
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深入探讨：相关判例和演变
这一判决属于关于共有产权概念的更广泛判例的一部分。例如，在2010年3月3日的判决（n° 09-10.398）中，最高法院已裁定，在没有共有部分的情况下，分割说明的存在不足以构成共有产权。最近，在2018年，最高法院重申，共有产权只能源于当事人的意愿或场地配置，而非单纯行政手续。
因此，法院的趋势是明确的：它们要求具体而严格的分析。这意味着，对于复杂的不动产综合体（如旅游住宅、购物中心等），必须起草精确的共有产权规约并仔细描述共有部分。否则，共有产权制度可能被排除，从而引发管理困难。
未来，可以预见法官在这方面将越来越严格。如果您参与房地产交易（开发商、公证人、律师），请保持警惕：起草不当或不完整的分割说明可能危及整个安排。
您必须记住的要点
常见问题：5个关键问题
- 问：分割说明足以创设共有产权吗？ 答：不能。最高法院还要求存在共有部分。没有它们，就没有共有产权。
- 问：如何知道我的房产是否处于共有产权中？ 答：检查您的产权证、分割说明和共有产权规约。尤其要检查场地：是否有共有部分（走廊、屋顶、花园）？如果没有，您可能不处于共有产权中。
- 问：如果我在不知情的情况下处于共有产权中，该怎么办？ 答：咨询律师。您可以质疑1965年法律的适用并追回不当支付的费用。
- 问：如果我不处于共有产权中却表现得像共有产权人，有什么风险？ 答：您可能因违反共有产权规则而被起诉（例如，对共有部分单方面做出决定）。相反，您可能被剥夺对这些部分的权利。
- 问：我可以自愿创设共有产权吗？ 答：可以，通过公证文书制定共有产权规约和分割说明，前提是存在共有部分。
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