参考判决： cc • 编号 98-21.668 • 2001-03-21 • 查看判决 →
想象一下这个场景：你刚刚在佩皮尼昂（Perpignan）的一个安静住宅区买了一套房子。搬家那天，你发现通往车库的路被邻居的车堵住了。对方反驳说，他一直从这里走，这是他的权利。你翻看购房合同和共有公寓章程，都不明确。谁是对的？这个看似不起眼的问题，在2001年导致了法国最高法院的一项重大裁决，该裁决重申了一条基本原则：在共有公寓中，土地仍然是共有的，即使每个单元是专有的。这在通行地役权方面改变了一切。
许多业主不知道，在水平共有公寓（独立别墅）中，土地所有权往往是集体的。结果，邻里纠纷升级为漫长且昂贵的诉讼。2001年3月21日的裁决解决了一个具体问题：当土地属于所有共有公寓业主时，是否可以主张对相邻单元的通行地役权？答案是肯定的，但有条件。在普拉德（Prades）审理的这起案件就是完美的例证。
在本文中，我们将剖析这一判决，了解它对您意味着什么，并给出实用建议，避免陷入法律僵局。无论您是佩皮尼昂、普拉德还是其他地方的业主，这些规则都与您相关。
事实：一个每天都在发生的故事
案件始于东比利牛斯省（Pyrénées-Orientales）的普拉德。X夫妇是水平共有公寓（一个拥有公共空间的独立房屋群）中1号单元的业主。他们的邻居Z夫妇拥有相邻的2号单元。为了进入他们的房产，Z夫妇使用了一条穿过1号单元的小路。他们认为这条小路是必要的，因为他们的单元处于expropriation-indemnisation-terrain" class="internal-link" title="关于封闭状态地役权的文章">封闭状态（没有直接通往公共道路的通道）。因此，他们主张对X夫妇的单元享有通行地役权。
X夫妇提出异议：他们认为，无论是他们的产权证还是共有公寓章程中都不存在任何地役权。他们起诉Z夫妇，要求停止通行。佩皮尼昂大审法院（tribunal de grande instance de Perpignan）支持他们的诉求：通行没有依据，Z夫妇必须停止使用该小路。但蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier）推翻了这一判决。它认定，在该共有公寓中，共有公寓业主对各自单元的土地仅有专属使用权，土地所有权仍归全体共有。换句话说，土地是共有部分。因此，上诉法院认为不可能存在通行地役权，因为不能对共有物设定地役权。于是它驳回了X夫妇的请求。
X夫妇向最高法院提起上诉。他们主张上诉法院适用法律错误：即使土地是共有的，对某一单元的专属使用也可以为另一单元的利益创设通行地役权。最高法院支持了他们的观点，撤销了上诉法院的判决。最高法院认为，上诉法院没有从其自身认定的事实中得出法律后果。事实上，如果土地是共有的，那就意味着1号单元并非排他性的私有财产：Z夫妇的通行因此不能被视为暴力行为，但可能构成法定或约定的地役权。上诉法院本应审查地役权的条件是否具备，特别是封闭状态。
法院的推理——详细解读
最高法院的这一裁决基于两项基本法律：民法典第637条（将地役权定义为施加在一处地产上以供另一处地产使用的负担）和1965年7月10日法律第1条（规范共有公寓，区分专有部分和共有部分）。最高法院重申，在共有公寓中，除非共有公寓章程另有规定，土地被推定为共有。在本案中，上诉法院认定共有公寓业主对土地仅有专属使用权，所有权仍属共有。
那么，为什么最高法院要撤销上诉法院的判决？因为上诉法院从共有性中推导出不存在任何地役权。这是一个法律错误：只要受益单元有独立的业主，并且负担是为了该单元的使用而施加，地役权就可以针对共有物设定。简言之，土地是共有的这一事实并不妨碍在单元之间设立通行地役权。上诉法院本应根据民法典第682条（封闭状态地役权）核实2号单元是否处于封闭状态以及通行是否必要。
换句话说，最高法院要求下级法院即使在涉及共有部分时也要审查案件实质。它并没有说地役权存在，而是说上诉法院不能仅以共有性为由排除地役权。这是一项重要裁决，因为它保护了处于封闭状态的共有公寓业主：即使土地是共有的，他们也可以主张通行权，前提是证明封闭状态。反之，被通行单元的业主必须证明封闭状态不存在或通行是滥用权利。
很少有人知道，这一裁决符合一贯的判例：最高法院一直致力于确保共有公寓规则不妨碍法定地役权。事实上，它作出了多项类似判决，例如1999年6月9日的裁决（编号97-14.672），该裁决明确指出，如果共有公寓章程允许，通行地役权可以设定在共有部分上。但注意：这完全取决于章程的条款。如果章程规定共有部分仅供全体业主使用，那么专有通行权可能受到质疑。
这对您的实际影响
对于水平共有公寓（带土地的独立房屋）的业主来说，这一裁决是一种保障。如果您的单元处于封闭状态，即使土地是共有的，您也可以要求对相邻单元享有通行地役权。但您必须证明封闭状态：没有足够通道通往公共道路，通行是必要的。例如，在佩皮尼昂，如果您的别墅位于死胡同且没有其他出口，您可以要求通行相邻房产，只要该房产通向公路。相反，如果您是被通行的单元业主，如果封闭状态未被证明（例如，请求方有其他通道，即使更长），您可以质疑地役权。
对于购房者来说，这是一个警告：在购买水平共有公寓单元之前，请检查共有公寓章程和分割状态说明书。确保通道被明确定义。如果一条小路穿过您未来的单元，请要求在地契中注明地役权。否则，您可能会陷入X夫妇的处境，被迫忍受他们认为不合法的通行。
对于一般的共有公寓业主，这一裁决提醒我们，共有公寓不是个人财产：土地通常是共有的。不要假设您是自己土地的完全主人。一个具体例子：在普拉德，一位共有公寓业主安装了围栏以阻止邻居通行。上诉法院判其败诉，因为通行因封闭状态而合理。结果，他不得不拆除围栏并支付损害赔偿金。在我的实践中，我遇到过一些案件，业主因忽视这些规则而在诉讼中损失了数千欧元。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买前检查共有公寓章程：仔细阅读关于共有和专有部分的条款。如果提及通行权，请确保它符合您的需求。如有疑问，请咨询公证人或专业律师。
- 请法警进行现场勘验：如果您发现有人定期通过您的土地，请让法警出具勘验笔录。这在纠纷中可用于证明通行的时间长短或地役权不存在。
- 协商约定地役权：如果您的单元处于封闭状态，请向邻居提议在公证人面前签署通行协议。这可以避免诉讼。费用（约500至1,000欧元的公证费）远低于诉讼费用。
- 在冲突初期咨询律师：不要让情况恶化。调解或挂号信可能就足够了。但如果分歧持续，律师将帮助您评估胜算并采取适当程序。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入探讨：相关判例与演变
最高法院在2018年7月12日的后续裁决（编号17-19.779）中确认了这一立场，该裁决认为，如果通行对于专有单元的利用是必要的，则通行地役权可以设定在共有部分上。自2001年以来，这一判例一直稳定。它体现了保护业主通行权的更广泛趋势，即使在共有公寓中也是如此。
然而，与上诉法院存在分歧，后者有时认为，只有共有公寓章程明确规定，地役权才能设定在共有部分上。最高法院在本次评论的裁决中驳斥了这一解释，但在2016年2月4日的裁决（编号14-29.403）中有所缓和，该裁决承认共有公寓章程可以排除对共有部分的所有地役权。因此，注意：这完全取决于您共有公寓的文件。
未来，共有公寓中的地役权法律趋向于澄清。立法者可能会介入以统一规则，但在此之前，判例法仍是指南针。如果您受到影响，了解这些裁决对于预测法院判决至关重要。
实践中：应该怎么做
常见问题解答：
- 如果我的单元处于封闭状态且土地是共有的，我可以主张通行权吗？
可以，前提是证明封闭状态（没有足够通道）。2001年的裁决确认了这一点。 - 如果邻居未经许可穿过我的花园，我该怎么办？
首先，检查您的产权证和共有公寓章程。如果不存在通行权，请通过挂号信发出正式通知。如果对方继续，请咨询律师以提起诉讼。 - 诉讼时效是多久？
主张地役权的诉讼时效为30年（民法典第2262条）。但最好尽快行动，以防止通行因时效取得而成为地役权。 - 地役权诉讼的费用是多少？
费用各异：法警（200-300欧元）、律师（一审程序1,500-3,000欧元）、专家（1,000-2,000欧元）。调解费用可能在500-1,000欧元。 - 我可以安装围栏阻止通行吗？
不可以，如果存在地役权或通行对于封闭状态是必要的。您可能面临损害赔偿和拆除义务。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——通常远不止于此。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat copropriété & ASL |
→ 浏览所有法律文章
