Actualité juridique du 8 novembre 2026
En 2026, le calendrier de la loi Climat et Résilience arrive à son terme pour les copropriétés. Les petits immeubles sont désormais soumis aux mêmes exigences que les grands ensembles. Le syndic a des obligations précises, et leur non-respect peut peser sur la valeur de votre bien comme sur vos charges.
Ce qui change en 2026 : les faits
Le DPE collectif pour toutes les copropriétés
L'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif a été étalée dans le temps : 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2025 pour celles de 51 à 200 lots, et 1er janvier 2026 pour les immeubles de 50 lots au plus. En 2026, toutes les copropriétés à usage d'habitation, même les plus modestes, doivent donc disposer de ce document. Le syndic doit le faire réaliser et en informer les copropriétaires.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le même échelonnement s'applique au projet de plan pluriannuel de travaux, établi à partir d'un diagnostic technique global (DTG). Il couvre la sécurité, la salubrité, la performance énergétique et la conservation de l'immeuble sur dix ans. Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la présentation du projet de plan, puis son vote. Pour les copropriétés de 50 lots au plus, l'échéance était le 1er janvier 2025 pour le PPT. Le DPE collectif est donc la dernière marche qui s'ajoute en 2026.
Les obligations de gestion qui demeurent
- un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
- un fonds de travaux alimenté chaque année, d'au moins 5 % du budget prévisionnel ;
- un espace en ligne sécurisé (extranet) où consulter les documents de la copropriété ;
- la tenue du carnet d'entretien et la mise à jour du registre national d'immatriculation des copropriétés ;
- la convocation et la tenue de l'assemblée générale annuelle, avec des documents transmis dans les délais.
Les conséquences pratiques
Pour les copropriétaires
Le plan de travaux donne de la visibilité : vous savez quelles dépenses arriveront et quand. Le fonds travaux est une épargne collective, rattachée au lot. Il n'est pas remboursé en cas de vente, et sa part se transmet à l'acheteur. Les décisions de travaux se votent à des majorités variables selon leur nature. Un copropriétaire qui n'assiste pas à l'assemblée peut donner pouvoir ou voter par correspondance.
Pour les acheteurs
Avant de signer, demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d'entretien, le DPE collectif, le PPT s'il existe, le montant du fonds travaux et l'état des impayés de charges. Ces documents révèlent souvent des travaux votés ou à prévoir. Le prix d'achat ne comprend pas ces dépenses, qui peuvent représenter plusieurs milliers d'euros par lot.
Pour les locataires et bailleurs
Le DPE collectif et le plan de travaux concernent aussi les propriétaires bailleurs. Les logements classés G sont déjà exclus de la location, et les logements classés F le seront à partir de 2028. Un bailleur qui attend la rénovation de l'immeuble risque de ne plus pouvoir louer. Une partie des charges de travaux n'est pas récupérable sur le locataire : le bail et la nature des dépenses déterminent ce qui l'est.
Les pièges à éviter
- Ignorer l'ordre du jour. Le plan de travaux et le fonds travaux sont votés en assemblée. Un vote par défaut vaut décision.
- Négliger les délais de contestation. Une décision d'assemblée générale se conteste dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, elle s'impose.
- Acheter sans dossier complet. Un syndic qui répond tard ou partiellement peut cacher des difficultés. Signalez ces retards avant la signature.
- Confondre DPE collectif et DPE individuel. Le premier ne remplace pas le second pour vendre ou louer votre lot.
- Confondre fonds travaux et provisions de charges. Le fonds travaux ne sert qu'aux dépenses prévues par la loi, et non à la gestion courante.
- Laisser sans suite un manquement du syndic. Absence d'extranet, refus de communiquer des pièces, assemblée non tenue : ces défaillances ouvrent des recours qu'il vaut mieux documenter par écrit dès le départ.
Quand consulter un professionnel
Consultez un avocat en droit immobilier dans les situations suivantes : vous souhaitez contester une décision d'assemblée dans le délai de deux mois, le syndic ne respecte pas ses obligations, un litige oppose copropriétaires, ou vous hésitez à signer un compromis dont la copropriété pose question. L'avocat analyse le règlement de copropriété, les procès-verbaux et les contrats, puis vous indique les recours possibles et leurs risques.
Un expert bâtiment indépendant intervient quand il faut évaluer l'état réel de l'immeuble : fissures, humidité, toiture, façade, parties communes. Son rapport chiffre les désordres et distingue les travaux urgents de ceux qui peuvent attendre. Il aide à contrôler le plan de travaux proposé et à préparer une réclamation ou une expertise judiciaire. Faire intervenir les deux dès le début d'un dossier évite bien des erreurs.
Pour toute question sur votre situation, Me Cécile Zakine (volet juridique) et Cassini Expertise (volet technique) vous répondent à Antibes et partout en France.
