参考判决： cc • N° 99-16.574 • 2002-05-22 • 查看判决 →
您是Cernay一处商业场所的业主，并签订了一份融资租赁合同用于扩建工程的融资。有一天，您发现合同包含一个看似不公平的条款：在提前还款的情况下，需支付剩余本金的10%作为罚金，且无正当理由。您想知道：该条款是否属于滥用条款？我能否对其提出异议？
很多人都有这个问题。答案取决于一个关键标准：合同是否与您的职业活动直接相关？如果是，则《消费法典》（第L.132-1条及后续条款）的保护不适用。换言之，商人、工匠、自由职业者不能援引关于滥用条款的立法来针对其工作工具相关的合同。
在2002年5月22日的一份判决中，法国最高法院（Cour de cassation）确认了这一点，指出基层法官对此直接关联拥有自主裁量权。以下是您需要记住的关于不动产合同的内容。
事实：一个每天都会发生的故事
M. X，一位富裕的纳税人，寻求减少税收。他采用了一种经典结构：通过融资租赁（带购买选择权的租赁）购置不动产，然后出租。该操作使他能够扣除租金并享受折旧。他与一家融资租赁公司签订合同，合同包含严格条款：在提前终止的情况下，需支付剩余本金的10%作为赔偿金，加上未付租金，且不扣除出租人节省的费用。
几个月后，M. X遇到财务困难。他无法再支付租金。公司终止合同并要求他支付巨额款项。M. X提出异议，认为条款是滥用性的。他向Cernay初审法院（tribunal d'instance）提起诉讼，法院支持了他：法官认为M. X是非专业消费者，条款属于滥用性。公司提起上诉。
Colmar上诉法院（cour d'appel）推翻了初审判决。法院认为，M. X签订该合同是为了其职业活动的需要——即其收入的税务优化——而非纯粹私人用途。无论他是否是不动产专业人士并不重要：合同与其活动有直接关联。M. X向最高法院提起上诉。
最高法院驳回其上诉。法院提醒，消费法典第L.132-1条（1995年以前的版本）仅保护与职业活动无关的合同。基层法官自主认定本案合同属于此类。因此M. X败诉。
法院的推理——详细解析
法律依据：原消费法典第L.132-1条规定，滥用条款在专业人士与非专业人士或消费者之间订立的合同中视为未写入。但该保护有一项限制：如果合同与合同方的职业活动有直接关联，则不适用。
换言之，立法者认为专业人士理应知情：他们能够谈判、咨询、比较。他们不需要与为个人需求购买商品的消费者同等的保护。最高法院在此确认了这一逻辑。
基层法官——此处为Colmar上诉法院——自由判断这种直接关联是否存在。他们无需核实当事人声明的职业能力。因此，即使M. X并非不动产专业人士，他出于税务优化目的（即优化其职业收入）行事，就足以排除保护。
这不是判例转向：此前判例已一致。但该判决有力提醒，消费者身份并非推定。必须证明合同与任何职业活动无关。这一细微差别至关重要。
最高法院本可采纳M. X的论点：他既非房地产中介、开发商，也非惯常投资者。但最高法院选择对“直接关联”作宽泛解释：只要合同用于产生或优化职业收入，就推定为职业合同。这对投资房地产的小储蓄者来说很严格。
法院本可采纳M. X的论点：他并非房地产经纪人、开发商或惯常投资者。但它选择对“直接关联”作宽泛解释：一旦合同用于产生或优化职业收入，即推定为职业合同。这对投资房地产的小储蓄者来说很残酷。
这对您的具体影响
如果您是Mulhouse的出租业主，并签订融资租赁合同用于融资一套出租公寓，请注意，就本合同而言，您被视为专业人士。您认为属于滥用性的条款（不成比例的罚金、单方面终止条件等）不能依据消费法予以排除。
举一个数字例子：您为Cernay的一个商业场所签订融资租赁合同，月租金2,000欧元，期限10年。3年后，您希望提前还款。合同规定赔偿金为剩余本金的8%，即12,000欧元。如果您是消费者，该条款若无正当理由可能被认定为滥用。但作为专业人士，您不能援引此点。您必须支付或协商。
对于承租人，信息明确：如果您为职业活动租赁资产（即使是自由职业），您不享受滥用条款的保护。相反，如果您租赁主要居所，您受保护。
如果您处于这种情况，您应检查合同是否包含潜在滥用条款，若有，则在签署前采取行动。一旦签署，将很难提出异议。您也可以尝试重新协商，但由于没有法官的威胁，专业人士不太可能让步。
避免此类纠纷的四个建议
- 提前确定您的身份：在签署融资租赁或任何不动产合同前，思考它是否服务于您的职业活动。如果是，请预期滥用条款不会保护您。从一开始就协商有争议的条款。
- 起草附录或保护条款：如果您介于专业人士与个人之间，尝试插入一项限制罚金或规定合理通知期的条款。例如：“在提前还款的情况下，赔偿金不得超过剩余本金的3%。”
- 签署前咨询律师：一次30分钟的咨询（约45欧元）可能为您节省数千欧元罚金。Zakine律师审查合同并提醒您注意危险条款。
- 优先适用普通法：如果您不能援引消费法，您始终可以转向普通合同法（《民法典》第1103条及后续条款）来质疑滥用条款，但举证难度更大。重在预防。
深入分析：相关判例与发展
该判决属于一贯的判例系列。早在1998年，最高法院就判定，用于购置职业资产贷款的合同不受保护（Civ. 1re, 1998年3月3日，第95-21.785号）。最近，最高法院将这一逻辑扩展到季节性租赁：出租旅游家具的出租人被视为专业人士（Civ. 3e, 2021年2月4日，第19-23.512号）。
因此趋势是收紧：法官宽泛解释“与职业活动直接关联”的概念。简单的租赁投资可能足够，即使您不是房地产经纪人。但注意：如果您纯粹出于资产保值目的投资（无职业活动），您仍受保护。界限有时很微妙。
未来，预计法庭将继续根据合同方的意图进行区分。最好记录您的目标：如果您购买资产用于出租，在合同中明确该操作是私人性质，与职业活动无关。这不会约束法官，但可能影响其判断。
总结与后续步骤
常见问题
- 我作为工匠，能否对融资租赁中的滥用条款提出异议？不能，如果合同与您的职业活动有直接关联。您被视为知情专业人士。
- 如果我已经签署了包含滥用条款的合同，该怎么办？尝试友好协商。若失败，您可以基于普通法向司法法院提起诉讼，但成功机会较低。
- 诉讼时效是多久？自签署之日起5年内（普通法时效）。但等待越久，条款产生的效果越大。
- 不动产融资租赁是否总是涉及？是的，任何与职业活动直接相关的商品或服务供应合同（融资租赁、贷款、租赁）均被排除在保护之外。
- 我能否通过申报第二居所来冒充消费者？不能，法官审查操作的真实性。如果资产被出租或用于职业用途，您将被重新定性。
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