La Cour de cassation ferme la porte au cumul d'abattements
Lorsque la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est calculée selon le barème légal en fonction de l'âge de l'usufruitier, aucun abattement supplémentaire ne peut être appliqué au seul motif que le bien est démembré. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 24 juin 1997 (Cass. civ., n°95-14.144), qui reste une référence pour tous les praticiens confrontés à l'évaluation fiscale de biens immobiliers démembrés.
Les faits : un calcul forfaitaire contesté
Le litige portait sur l'évaluation fiscale d'un bien immobilier détenu en démembrement de propriété (nue-propriété d'un côté, usufruit de l'autre). Le contribuable soutenait qu'au-delà du barème forfaitaire fixé par l'administration fiscale, un abattement supplémentaire devait être appliqué pour tenir compte de la décote réelle liée au démembrement. La Cour de cassation a tranché en sens contraire.
Ce que dit la décision
La Haute juridiction rappelle que la détermination forfaitaire, résultant des termes de l'ancien article 762-1 du Code général des impôts (aujourd'hui repris, après recodification, à l'article 669 du CGI), des valeurs respectives de la nue-propriété et de l'usufruit par une quotité de la propriété entière, exclut la possibilité d'appliquer un abattement supplémentaire résultant du seul démembrement de la propriété.
Autrement dit, le barème légal — qui fixe un pourcentage de la valeur en pleine propriété selon l'âge de l'usufruitier — épuise à lui seul la question de l'évaluation. Le contribuable ne peut pas réclamer, en plus, une décote additionnelle au prétexte que le bien est démembré : ce facteur est déjà intégré dans le calcul forfaitaire.
Pourquoi cette solution est importante
Cette jurisprudence a une portée pratique considérable pour toute personne impliquée dans une opération de démembrement de propriété, que ce soit dans un cadre successoral, une donation ou un montage patrimonial :
- Le barème légal de l'article 669 du CGI s'applique de manière automatique et exclusive pour valoriser nue-propriété et usufruit
- Aucune négociation ou contestation fondée sur une « décote de démembrement » supplémentaire n'est recevable devant l'administration fiscale
- Les praticiens (notaires, avocats fiscalistes) doivent intégrer ce principe dans leurs simulations patrimoniales dès la phase de conseil
- Toute contestation de la valeur retenue doit porter sur la valeur de la pleine propriété elle-même, et non sur le mécanisme de répartition nue-propriété/usufruit
Points à retenir
- Le calcul forfaitaire du barème fiscal est impératif et ne souffre pas d'ajustement discrétionnaire
- Conservez tous les actes et documents justificatifs relatifs à la constitution du démembrement (acte de donation, acte de vente, acte notarié)
- Anticipez l'évaluation fiscale avant toute opération de démembrement : un conseil préventif coûte toujours moins cher qu'un redressement
- Respectez scrupuleusement les délais de recours en cas de litige avec l'administration fiscale
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, sans en jouir immédiatement). Cette opération est fréquente en matière de succession et de transmission patrimoniale.
usufruit-et-de-la-nue-propriete">Comment est calculée la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?
L'article 669 du Code général des impôts fixe un barème forfaitaire basé exclusivement sur l'âge de l'usufruitier au jour de l'évaluation, exprimé en pourcentage de la valeur du bien en pleine propriété. Ce barème s'impose sans possibilité d'y déroger par un abattement complémentaire.
Peut-on contester la valeur retenue par l'administration fiscale ?
Oui, mais uniquement en contestant la valeur vénale du bien en pleine propriété (par exemple via une expertise), et non le mode de répartition entre nue-propriété et usufruit, qui résulte d'un barème légal s'imposant aux parties comme à l'administration.
Vous êtes confronté à une opération de démembrement de propriété ou à un désaccord avec l'administration fiscale sur son évaluation ? Le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, vous accompagne dans l'analyse de votre situation patrimoniale et la sécurisation de vos opérations.
