参考判决： cc • N° 92-13.724 • 1996-10-02 • 查看判决 →
您住在格拉斯（Grasse），靠近索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）的一个小区。一天早上，您发现邻居在紧邻地界处搭建了一个巨大的花园棚。您查阅了ZAC（规划开发区）的城市规划法规：未经您同意不得建造任何建筑物，而邻居从未征求您的意见。您要求他拆除，他拒绝了，声称已获得市长许可（一份预先申报）。该怎么办？您是否需要先向行政法院起诉该许可？问题至关重要：如果您浪费时间，该建筑物可能会变得“可合法化”，或者两年时效（行动期限两年）可能对您不利。
法国最高法院1996年10月2日的判决（编号92-13.724）给出了明确答案：法官可以命令拆除未经建筑许可但已进行预先申报的建筑物，即使该预先申报未被行政法官撤销。换句话说，当城市规划法规（如小区或ZAC法规）规定了额外条件时，市政许可不能保护建造者。一切取决于许可的性质：是建筑许可还是简单的预先申报。解释如下。
简单来说，如果您的邻居获得了建筑许可，您必须首先让行政法院撤销该许可，然后才能向民事法官请求拆除。但对于预先申报，则无需如此。这一技术性但至关重要的区别保护了邻居业主的权利。让我们看看该判决背后的故事。
事实：每天都会发生的故事
X先生是格拉斯一栋房屋的业主，该房屋位于一个受详细法规约束的ZAC（规划开发区）内。他发现邻居Y先生在地界处建造了一个花园棚。ZAC法规在“ZAC与相邻地块之间的地界”部分规定，未经相邻业主同意不得建造任何建筑物。然而，Y先生并未征求该同意。X先生要求Y先生拆除该棚屋。Y先生拒绝，声称已于1986年7月5日获得市长许可（一份预先申报），用于建造这一无需建筑许可的轻型建筑物。
X先生向格拉斯大审法院（TGI）起诉Y先生，要求拆除棚屋。一审法院命令拆除。Y先生提起上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院维持了拆除判决。Y先生向最高法院提起上诉，辩称《城市规划法典》第L.480-13条要求，在民事法官命令拆除之前，必须由行政法官事先撤销该行政许可（预先申报）。他主张该建筑物是根据许可建造的，因此受保护。
最高法院驳回了他的上诉。法院认为，《城市规划法典》第R.422-3条、第R.422-4条、第R.422-7条和第R.422-10条（关于预先申报）并未要求，在违反城市规划法规的情况下，必须先撤销对预先申报的未反对意见，然后民事法官才能就拆除作出裁决。特别是，第L.480-13条仅适用于根据建筑许可建造的建筑物。Y先生的建筑物属于预先申报范畴，不在这一保护框架内。因此，拆除得以维持。
法院的推理——详解
要理解这一点，必须区分两种城市规划许可：建筑许可（用于大型建筑）和预先申报（用于小型建筑，如花园棚）。《城市规划法典》第L.480-13条规定，当建筑物是根据建筑许可建造时，民事法官只有在行政法官事先撤销该许可的情况下才能命令拆除。这一规则保护了遵守许可的建造者的合法预期。
但对于预先申报，则没有类似规定。相关条文（R.422-3及以下）并未将拆除诉讼与事先撤销未反对意见挂钩。为什么？因为预先申报是一种更灵活的机制，行政当局不会深入核查是否符合法规。因此，建造者承担更大的风险。如果其建筑物违反了小区或ZAC法规，邻居可以直接向民事法官请求拆除，无需经过行政法院。
因此，法国最高法院确认了其一贯的判例：第L.480-13条应作严格解释。它仅适用于建筑许可，不适用于预先申报。下级法院（上诉法院）命令拆除而不等待撤销市政许可是正确的。Y先生的上诉被驳回。
鲜为人知的是，这一解决方案也适用于完全未经许可建造的建筑物。但此处的新颖之处在于，该建筑物得到了市长的“许可”，却违反了ZAC法规。法院表示：市政许可不能凌驾于ZAC法规之上，ZAC法规是对第三方具有约束力的城市规划规则。实际上，这意味着建造者必须核查所有适用规则，而不仅仅是市政许可。
这对您的实际影响
对于邻居业主：如果您遭受的建筑物违反了小区、ZAC法规或距离规则，并且该建筑物是仅凭预先申报建造的，您可以直接向司法法院（原TGI）起诉要求拆除，无需经过行政法院。但请注意：诉讼时效为自工程完工之日起两年（《城市规划法典》第L.480-17条）。超过该期限，拆除将变得不可能。因此必须迅速行动。
具体例子：在索菲亚-安蒂波利斯，一位开发商基于预先申报建造了一个15平方米的小型技术用房。该区域法规禁止在距离地界3米以内建造任何建筑物。您是相邻业主。您可以直接向格拉斯司法法院起诉开发商要求拆除，无需等待撤销预先申报。如果您胜诉，开发商必须自费拆除。反之，如果他持有建筑许可，您必须先向尼斯行政法院起诉该许可，这可能需要1到2年。根据该判决，您节省了时间。
对于建造者（个人或专业机构）：不要以为预先申报能让您高枕无忧。它仅保护您免受因缺乏许可而导致的刑事追诉，但不能保护您免受邻居的民事诉讼，如果您违反了城市规划法规。因此，您必须核查小区法规、PLU（地方城市规划计划）、ZAC法规等。在我的实践中，我曾遇到一个案件，一位个人根据预先申报建造了一个游泳池，但违反了小区法规。邻居获得了游泳池的拆除令，尽管市长已同意。拆除费用：15,000欧元，还不包括律师费。
对于买家：在购买房产前，请检查近期建造物（棚屋、车库、游泳池）是依据预先申报还是建筑许可。要求卖方提供许可。如果建造物不符合法规，您可能在购买后被迫拆除。最好在出售前协商降价或要求合法化。
避免此类纠纷的四个建议
- 在任何项目前查阅适用的城市规划法规：无论您身在格拉斯、索菲亚-安蒂波利斯还是其他地方，PLU、小区或ZAC法规可能规定距离、高度、材料。不要仅依赖市长的许可。如有疑问，请向市政厅申请城市规划证书（免费，有效期18个月）。
- 如果法规要求，请获得邻居的书面同意：某些小区或ZAC要求在地界建造前获得邻居的预先同意。没有该同意，您可能面临拆除诉讼。一封简单的电子邮件或签名的信件即可。请妥善保管。
- 对于重要建筑，优先考虑建筑许可：即使理论上预先申报足够（例如小于20平方米的棚屋），申请建筑许可可以更好地保护您免受邻居诉讼，因为第L.480-13条将适用。当然，建筑许可需要更长时间获得，但它提供了更高的法律安全性。
- 如果发现违规行为，请迅速行动：请求拆除的两年时效自工程完工之日起计算。如果您错过这一期限，除非建造物危险或不卫生，否则您将无法再获得拆除令。拍照，向邻居发送挂号信以记录您知晓事实的日期，并咨询专业律师。
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深入探讨：相关判例与演变
1996年的这一判决属于法国最高法院的一贯判例。早在1991年7月3日的判决（编号89-21.523）中，法院就裁定第L.480-13条仅适用于根据建筑许可建造的建筑物，而不适用于基于预先申报建造的建筑物。本判决确认并澄清了这一点。最近，法国最高法院将这一推理扩展到完全未经许可建造的建筑物：民事法官可以命令拆除，无需等待撤销不存在的建筑许可（Civ. 3e, 2015年5月6日，编号14-10.952）。
但请注意：如果建筑物是根据建筑许可建造的，民事法官必须暂停诉讼，等待行政法官就许可的合法性作出裁决。这被称为“先决问题”。这一区别对于律师和法官至关重要。法院的趋势是保护善意遵守许可的建造者，但对仅凭预先申报或未经许可建造者给予更严厉的制裁。
未来，问题可能涉及其他许可，如开发许可或对修改建筑许可的不反对决定。但目前，规则很明确：只有建筑许可才享受第L.480-13条的保护。如果您是格拉斯或其他地方的业主，请记住，预先申报是一种脆弱的许可，容易在民事法庭受到质疑。
总结与后续步骤
常见问题解答：您可能提出的问题
如果邻居的建筑物违反法规，我可以自行拆除吗？ 不可以，绝对不能。您必须获得法院判决。单方面拆除是一种事实行为，可能导致损害赔偿和刑事追诉。
如果邻居持有建筑许可但违反小区法规，该怎么办？ 您必须首先向行政法院起诉该许可（自公示之日起2个月内）。然后，您可以向民事法官请求拆除。总时间可能为2到3年。
拆除诉讼的费用是多少？ 律师费从2,000到5,000欧元不等，如有上诉则更高。专家鉴定费（如需要）可能达到1,500欧元。如果您胜诉，邻居可能被责令偿还部分费用（《民事诉讼法典》第700条）。
除拆除外，我还能获得损害赔偿吗？ 可以，如果您能证明损害（如视线受阻、采光减少、房产贬值）。例如，地界建造物可能使您的房屋价值下降10%至20%。房地产专家可以评估这一损害。损害赔偿将附加于拆除令。
如果建造物被隐藏，两年时效是否适用？ 时效自工程完工之日起计算，或者自您知晓工程之日（如果工程被隐藏）起计算。实际上，如果您在建造后两年零一天才发现花园棚，您已超过时效。因此迅速行动至关重要。
清单：发现违规建造物时的应对措施
- 拍摄带日期的照片（使用报纸或时间戳应用程序）。
- 在市政厅查阅小区法规或PLU。
- 向邻居发送挂号信，要求其停止施工或拆除，并索取回执。
- 咨询专门从事房地产法的律师，评估胜诉可能性和时效。
- 如果两年时效未过，以简易程序或正式程序向司法法院起诉邻居。
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