Referenzentscheidung: cc • N° 15-10.215 • 2016-03-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Évry, in einem Gebäude, das seit mehr als zehn Jahren in Einheiten aufgeteilt ist. Sie beschließen zu verkaufen, und plötzlich macht die Gemeinde ihr städtisches Vorkaufsrecht (DPU) geltend – das Recht, das es der Stadt ermöglicht, eine Immobilie vorrangig zu erwerben. Sie dachten, Sie seien auf der sicheren Seite, da Ihr Gebäude bereits lange in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Doch die Frage ist: Ab wann läuft die 10-jährige Frist wirklich?
Diese technische Frage kann einen Verkauf völlig durcheinanderbringen. Der Kassationsgerichtshof hat sie am 24. März 2016 in einer richtungsweisenden Entscheidung beantwortet. Er entschied: Der Ausgangspunkt der 10-jährigen Frist für die Unterstellung unter das Wohnungseigentumsregime, die es ermöglicht, bestimmten Ausnahmen vom DPU zu entgehen, ist die Veröffentlichung der Teilungserklärung (das Dokument, das jede Einheit und ihren Anteil an Gemeinschaftsflächen auflistet), nicht die der Gemeinschaftsordnung. Kurz gesagt: Wenn nur die Teilungserklärung seit 10 Jahren veröffentlicht ist, gilt das Gebäude für die Anwendung des DPU als dem Wohnungseigentum unterstellt.
Was bedeutet das konkret? Und wie vermeidet man einen Rechtsstreit? Tauchen wir ein in die Details dieses Falls, der für alle Eigentümer, Erwerber und Immobilienprofis in Paris, Évry und anderswo von Interesse ist.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Einheit in einem Gebäude in Paris, beschließt, seine Immobilie zu verkaufen. Das Gebäude ist in Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt, aber nur die Teilungserklärung (das Dokument, das jede Einheit beschreibt) wurde vor mehr als 10 Jahren im Grundbuch veröffentlicht. Die Gemeinschaftsordnung (die die Regeln des Zusammenlebens festlegt) wurde nie veröffentlicht, zumindest nicht seit 10 Jahren. Die Stadt Paris übt daraufhin ihr städtisches Vorkaufsrecht auf den Verkauf aus, mit der Begründung, das Gebäude sei nicht lange genug dem Wohnungseigentum unterstellt, um von der Ausnahme nach Artikel L. 211-4 des Stadtplanungsgesetzbuchs zu profitieren.
Dieser Artikel sieht vor, dass das DPU nicht auf Veräußerungen von Wohnungseigentumseinheiten anwendbar ist, wenn das Gebäude diesem Regime seit mindestens 10 Jahren unterliegt. Allerdings muss dieses Alter nachgewiesen werden. Im vorliegenden Fall argumentierte der Eigentümer, die Frist müsse ab der Gemeinschaftsordnung laufen, während die Gemeinde meinte, nur die Teilungserklärung sei maßgeblich. Das Gericht gab der Gemeinde recht: Der Eigentümer musste an die Stadt zu einem oft marktüblichen Preis verkaufen. Unzufrieden legte er Revision beim Kassationsgerichtshof ein.
In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer in Évry oder Paris in einer ähnlichen Situation steckten, ohne zu wissen, dass die Veröffentlichung der Teilungserklärung ausreicht. Einige mussten ihren Verkauf aufgeben oder einen niedrigeren Preis akzeptieren. Dieser Fall zeigt deutlich, wie wichtig die Veröffentlichungsformalitäten sind.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof musste in seinem Urteil vom 24. März 2016 (Nr. 15-10.215) Artikel L. 211-4 des Stadtplanungsgesetzbuchs auslegen (der die Ausnahmen vom städtischen Vorkaufsrecht festlegt). Der Text besagt, dass das DPU nicht auf die Veräußerung von Wohnungseigentumseinheiten anwendbar ist, wenn das Gebäude diesem Regime seit mindestens 10 Jahren unterliegt. Aber was ist das Geburtsdatum des Wohnungseigentums?
Das Gericht erinnerte daran, dass gemäß Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das das Wohnungseigentum regelt) dieses durch die Aufteilung des Gebäudes in Einheiten entsteht, die durch die Teilungserklärung dokumentiert wird. Die Gemeinschaftsordnung hingegen legt die Funktionsregeln fest, ist aber nicht konstitutiv für das Wohnungseigentum. Mit anderen Worten: Sobald die Teilungserklärung veröffentlicht ist, unterliegt das Gebäude dem Wohnungseigentum, selbst wenn die Gemeinschaftsordnung noch nicht veröffentlicht ist.
Daher ist der Ausgangspunkt der 10-jährigen Frist die Veröffentlichung der Teilungserklärung. Im vorliegenden Fall, da diese seit mehr als 10 Jahren veröffentlicht war, unterlag das Gebäude seit 10 Jahren dem Wohnungseigentum, und der Verkauf fiel nicht unter das DPU. Das Gericht gab daher dem Eigentümer recht und hob die vorherige Entscheidung auf.
Diese Argumentation bestätigt die frühere Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof hatte bereits in einem ähnlichen Sinne entschieden (Civ. 3e, 13. Januar 2010, Nr. 08-21.166). Es handelt sich also nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine willkommene Klarstellung. Achtung jedoch: Die Veröffentlichung muss tatsächlich erfolgt sein. Eine bloße Hinterlegung beim Notar reicht nicht aus.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen verkaufenden Eigentümer: Wenn Sie eine Einheit in einem Gebäude verkaufen, dessen Teilungserklärung vor mehr als 10 Jahren veröffentlicht wurde, können Sie dem DPU entgehen, selbst wenn die Gemeinschaftsordnung nicht veröffentlicht ist. Beispiel: In Paris könnte eine 50 m² große Wohnung mit einem geschätzten Wert von 500.000 € von der Stadt zu einem um 10 bis 20 % niedrigeren Preis vorgekauft werden, wenn das DPU anwendbar wäre. Dank dieser Entscheidung sichern Sie Ihren Verkauf zum Marktpreis.
Für einen Erwerber: Sie müssen das Veröffentlichungsdatum der Teilungserklärung überprüfen. Liegt es mehr als 10 Jahre zurück, sind Sie vor einer überraschenden Vorkaufsrechtsausübung geschützt. Bitten Sie Ihren Notar, die Grundbucheinträge zu prüfen.
