Decisione di riferimento: cc • N° 15-10.215 • 2016-03-24 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Évry, in un edificio diviso in lotti da più di dieci anni. Decidete di vendere e, all'improvviso, il comune oppone il suo diritto di prelazione urbano (DPU) — quel diritto che consente al municipio di acquistare prioritariamente un bene. Pensavate di essere tranquilli, perché il vostro edificio è in coproprietà da molto tempo. Ma la questione è: da quando decorre effettivamente il termine di 10 anni?
Questa domanda, sebbene tecnica, può sconvolgere una vendita. La Corte di cassazione vi ha risposto il 24 marzo 2016 con una decisione che ora fa giurisprudenza. Ha stabilito: il punto di partenza del termine di 10 anni di assoggettamento al regime di coproprietà, che consente di sfuggire a talune eccezioni al DPU, è la pubblicazione dello stato descrittivo di divisione (il documento che elenca ogni lotto e la sua quota di parti comuni), e non quella del regolamento di coproprietà. In parole povere, se solo lo stato descrittivo è stato pubblicato da 10 anni, l'edificio è considerato soggetto a coproprietà ai fini dell'applicazione del DPU.
Ma cosa cambia concretamente? E come evitare una controversia? Approfondiamo i dettagli di questa vicenda, che interessa ogni proprietario, acquirente o professionista immobiliare a Parigi, Évry e altrove.
I fatti: una storia come tante
Il signor X, proprietario di un lotto in un edificio situato a Parigi, decide di vendere il suo bene. L'edificio è diviso in lotti di coproprietà, ma solo lo stato descrittivo di divisione (il documento che descrive ogni lotto) è stato pubblicato presso il registro immobiliare da più di 10 anni. Il regolamento di coproprietà (che fissa le regole di convivenza) non è mai stato pubblicato, o almeno non da 10 anni. Il comune di Parigi esercita quindi il suo diritto di prelazione urbano sulla vendita, ritenendo che l'edificio non sia soggetto a coproprietà da abbastanza tempo per beneficiare dell'eccezione prevista dall'articolo L. 211-4 del codice dell'urbanistica.
Questo articolo prevede che il DPU non si applichi alle alienazioni (vendite) di lotti di coproprietà quando l'edificio è soggetto a tale regime da almeno 10 anni. Ma occorre provare questa anzianità. Nel caso di specie, il proprietario sosteneva che il termine dovesse decorrere dal regolamento di coproprietà, mentre il comune riteneva che solo lo stato descrittivo di divisione facesse fede. Il tribunale dà ragione al comune: il proprietario deve vendere alla città, a un prezzo spesso inferiore al mercato. Insoddisfatto, ricorre in Cassazione.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari a Évry o a Parigi si sono trovati in una situazione simile, senza sapere che la pubblicazione dello stato descrittivo di divisione fosse sufficiente. Alcuni hanno dovuto rinunciare alla vendita o accettare un prezzo inferiore. Questa vicenda illustra bene l'importanza delle formalità di pubblicazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, nella sua sentenza del 24 marzo 2016 (n° 15-10.215), ha dovuto interpretare l'articolo L. 211-4 del codice dell'urbanistica (che fissa le eccezioni al diritto di prelazione urbano). Il testo dice che il DPU non si applica alle cessioni di lotti di coproprietà se l'edificio è soggetto a tale regime da almeno 10 anni. Ma qual è la data di nascita della coproprietà?
La Corte ha ricordato che, secondo l'articolo 1 della legge del 10 luglio 1965 (che regola la coproprietà), questa nasce dalla divisione dell'edificio in lotti, materializzata dallo stato descrittivo di divisione. Il regolamento di coproprietà, invece, fissa le regole di funzionamento ma non è costitutivo della coproprietà. In altre parole, non appena lo stato descrittivo è pubblicato, l'edificio è in coproprietà, anche se il regolamento non è ancora pubblicato.
Pertanto, il punto di partenza del termine di 10 anni è la pubblicazione dello stato descrittivo di divisione. Nel caso di specie, poiché questo era stato pubblicato da più di 10 anni, l'edificio era effettivamente soggetto a coproprietà da 10 anni, e la vendita sfuggiva al DPU. La Corte ha quindi dato ragione al proprietario, annullando la decisione precedente.
Questo ragionamento è una conferma della giurisprudenza anteriore: la Corte di cassazione si era già pronunciata in senso analogo (Civ. 3e, 13 gennaio 2010, n° 08-21.166). Non si tratta quindi di un revirement, ma di un chiarimento benvenuto. Attenzione però: la pubblicazione deve essere effettiva. Un semplice deposito presso il notaio non è sufficiente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario venditore: se vendete un lotto in un edificio il cui stato descrittivo di divisione è stato pubblicato da più di 10 anni, potete sfuggire al DPU, anche se il regolamento di coproprietà non è pubblicato. Esempio numerico: a Parigi, un appartamento di 50 m² stimato 500.000 € potrebbe essere prelazionato dalla città a un prezzo inferiore del 10-20% se il DPU si applica. Grazie a questa decisione, garantite la vostra vendita al prezzo di mercato.
Per un acquirente: dovete verificare la data di pubblicazione dello stato descrittivo di divisione. Se è anteriore a 10 anni, siete protetti contro una prelazione a sorpresa. Chiedete al vostro notaio di consultare
