Entscheidungsreferenz: cc • N° 09-17.297 • 2010-11-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie unterschreiben einen Vorvertrag zum Kauf Ihres Traumhauses in Mamers. Sie zahlen eine Anzahlung von 10.000 €. Dann, in den folgenden Tagen, überlegen Sie es sich anders: ein berufliches Hindernis, eine abgelehnte Finanzierung. Sie möchten zurücktreten, das ist Ihr Recht. Aber der Verkäufer hält Ihnen entgegen, dass die 10-Tage-Frist abgelaufen sei. Nur dass … die Mitteilung des Vorvertrags, die Sie erhalten haben, dieses Widerrufsrecht nicht einmal erwähnte. Was sagt das Gesetz? Der Kassationshof hat entschieden: Ohne klaren Hinweis auf dieses Recht im Einschreiben hat die Frist nicht zu laufen begonnen. Eine Entscheidung, die die Käufer schützt, aber von den Fachleuten äußerste Sorgfalt verlangt.
Jedes Jahr werden in Frankreich Tausende von Vorverträgen unterzeichnet. Und doch weisen viele von ihnen Formfehler auf, die alles zum Scheitern bringen können. Die Entscheidung des Kassationshofs vom 17. November 2010 (Nr. 09-17.297) erinnert an eine wesentliche Regel: Artikel L. 271-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs ist keine bloße Formalität. Er verlangt, dass der Vorvertrag das Widerrufsrecht in sehr deutlicher Schrift erwähnt, und vor allem, dass die Mitteilungsurkunde (das Einschreiben mit Rückschein) ebenfalls auf diese Möglichkeit Bezug nimmt. Ohne dies läuft die Widerrufsfrist nicht. Die Folge: Der Käufer kann auch nach 10 Tagen noch zurücktreten, und der Kauf kann angefochten werden.
Diese Entscheidung, die zugunsten privater Käufer ergangen ist, hat konkrete Auswirkungen für alle Immobilienakteure: Makler, Notare, Verkäufer und Käufer. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die Fakten, die Argumentation der Richter und vor allem, was Sie tun müssen, um einen Rechtsstreit zu vermeiden. Ob Sie in Mamers, Sablé-sur-Sarthe oder anderswo sind, diese Regeln gelten im gesamten französischen Hoheitsgebiet. Wie schützen Sie sich also? Lesen Sie weiter.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X und Frau Y, ein privates Paar, unterzeichnen einen Vorvertrag zum Kauf eines Hauses in Sablé-sur-Sarthe. Der Preis beträgt 200.000 €, mit einer Kaution von 10 %, die beim Notar hinterlegt wird. Der Vorvertrag wird am 10. Januar 2009 unterzeichnet. Gemäß Artikel L. 271-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs muss der Verkäufer (oder sein Makler) dem Käufer die Urkade per Einschreiben mit Rückschein zustellen, um die 10-tägige Widerrufsfrist in Gang zu setzen.
Am 12. Januar wird ein Einschreiben an den Käufer gesandt. Dieses beschränkt sich jedoch auf die Aussage: „Anbei erhalten Sie den unterzeichneten Vorvertrag.“ Keine Erwähnung des Widerrufsrechts. Das Paar erhält den Brief am 14. Januar. Am 25. Januar teilen sie dem Verkäufer mit, dass sie vom Kauf zurücktreten. Der Verkäufer weigert sich, die Anzahlung zurückzuzahlen, da er die 10-Tage-Frist für abgelaufen hält. Das Paar verklagt den Verkäufer vor dem Tribunal de grande instance du Mans.
Das Gericht gibt den Käufern recht: Die Widerrufsfrist habe nicht zu laufen begonnen, da die Mitteilung das Widerrufsrecht nicht erwähnte. Der Verkäufer legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Angers bestätigt das Urteil. Der Verkäufer legt Kassation ein mit der Begründung, das Gesetz verlange nur, dass der Vorvertrag das Widerrufsrecht erwähne, nicht aber das Mitteilungsschreiben. Der Kassationshof weist die Revision zurück: Er fügt der gesetzlichen Anforderung hinzu, dass die Mitteilung selbst auf die Widerrufsmöglichkeit Bezug nehmen müsse. Ohne dies laufe die Frist nicht. Die Geschichte endet gut für die Käufer, aber sie veranschaulicht eine häufige Falle.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 271-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs. Diese durch das Gesetz vom 13. Dezember 2000 (sogenanntes SRU-Gesetz) geschaffene Vorschrift gewährt jedem nicht gewerblichen Käufer eine Widerrufsfrist von 10 Tagen ab Mitteilung des Vorvertrags. Sie bestimmt, dass der Vorvertrag dieses Recht in sehr deutlicher Schrift erwähnen muss. Die Frage war jedoch: Muss die Mitteilung selbst ebenfalls darauf hinweisen?
Die Richter des Kassationshofs bejahen dies. Sie sind der Ansicht, dass die Mitteilung der Akt ist, der die Frist in Gang setzt. Wenn sie das Widerrufsrecht nicht erwähnt, kann der Käufer möglicherweise nicht wissen, dass ihm diese Frist zusteht. Der Verbraucherschutz ist jedoch ein wesentliches Ziel des Gesetzes. Der Kassationshof fügt dem Text daher eine implizite Bedingung hinzu: Das Mitteilungsschreiben muss auf die Widerrufsmöglichkeit Bezug nehmen. Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass „das Einschreiben zur Mitteilung keinerlei Bezug auf die den Käufern zustehende Widerrufsmöglichkeit nahm“, und das oberste Gericht bestätigt diese Argumentation.
Diese Entscheidung ist keine Kehrtwende, sondern eine Präzisierung. Sie bestätigt eine schützende Tendenz der Richter gegenüber Privatpersonen. Der Verkäufer argumentierte, das Gesetz sehe diese Erwähnung in der Mitteilung nicht ausdrücklich vor. Der Kassationshof ist jedoch der Ansicht, dass die Verpflichtung zu Loyalität und vollständiger Information dies erfordert. In der Praxis bedeutet dies, dass Notare und Immobilienmakler äußerst wachsam sein müssen: Eine unvollständige Mitteilung kommt einer fehlenden Mitteilung gleich. Die Widerrufsfrist läuft nicht, und der Käufer kann jederzeit zurücktreten, sogar Monate später, solange er den Kauf nicht durch notarielle Urkunde wiederholt hat. Ein Damoklesschwert für den Verkäufer.
Was das für Sie konkret ändert
Für den privaten Käufer: Wenn Sie eine Mitteilung über einen Vorvertrag erhalten, die Ihr Widerrufsrecht nicht erwähnt, sind Sie nicht an die 10-Tage-Frist gebunden. Sie könn
