Referenzentscheidung: cc • Nr. 08-20.912 • 2009-11-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihr Haus in Tarbes, Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag mit dem Käufer, Sie übergeben ihm die Urkunde in Eigenhändigkeit. Alles scheint perfekt. Aber einige Tage später widerruft der Käufer und behauptet, die Widerrufsfrist habe nie zu laufen begonnen. Sie stehen mit einem annullierten Verkauf und zu zahlenden Maklergebühren da. Genau das geschah in dem Fall, der am 18. November 2009 von der Cour de cassation entschieden wurde. Eine einfache Frage mit schwerwiegenden Folgen: Reicht die Übergabe der Urkunde in Eigenhändigkeit aus, um die 7-tägige Widerrufsfrist in Gang zu setzen? Die Antwort ist nein. Und diese Entscheidung, die der breiten Öffentlichkeit noch wenig bekannt ist, verdient Ihre volle Aufmerksamkeit.
Denn ja, das SRU-Gesetz vom 13. Dezember 2000 (Gesetz über Solidarität und Stadterneuerung) hat zugunsten des nicht gewerblichen Käufers eine 7-tägige Widerrufsfrist eingeführt. Diese Frist läuft ab der Übergabe eines Exemplars des Vorvertrags. Die Übergabe muss jedoch unter Bedingungen erfolgen, die den Nachweis ihres Datums ermöglichen. Die Übergabe in Eigenhändigkeit, selbst wenn sie durch eine Unterschrift bestätigt wird, reicht nach Ansicht der Cour de cassation nicht aus. Warum? Weil das Gesetz eine Übergabeart verlangt, die die Datumssicherheit gewährleistet, wie etwa einen eingeschriebenen Brief mit Rückschein oder eine Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher.
undefined, die bloße schriftliche Anerkennung des Käufers, dass er den Vorvertrag in Eigenhändigkeit erhalten hat, gilt nicht als Nachweis des Übergabedatums. undefined, dass diese Entscheidung in einem Kontext erging, in dem die Eheleute X, als Käufer, am 17. Januar 2004 ein Schreiben unterzeichnet hatten, in dem sie den Erhalt des Vorvertrags in Eigenhändigkeit bestätigten. Dennoch entschied die Cour de cassation, dass diese Übergabe nicht den Anforderungen des Artikels L. 271-1 CCH entsprach. undefined selbst wenn der Käufer unterschrieben hat, begann die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Ergebnis: Der Käufer kann jederzeit widerrufen, bis der Nachweis einer ordnungsgemäßen Übergabe erbracht ist.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau Y, Eigentümer einer Immobilie in Tarbes, beschließen, ihr Haus zu verkaufen. Sie unterzeichnen am 17. Januar 2004 einen Kaufvorvertrag mit Herrn und Frau X. Noch am selben Tag unterzeichnen die Käufer einen handschriftlichen Brief, in dem sie bestätigen, den Vorvertrag in Eigenhändigkeit erhalten und vom SRU-Gesetz Kenntnis genommen zu haben. Alles scheint in Ordnung. Aber einige Wochen später widerrufen die Eheleute X. Die wütenden Verkäufer verklagen sie, um die Gültigkeit des Verkaufs feststellen zu lassen und Schadensersatz zu erhalten.
Das Tribunal de grande instance von Tarbes gibt den Verkäufern recht: Es befindet, dass die Übergabe in Eigenhändigkeit, bestätigt durch die Unterschrift der Käufer, ordnungsgemäß sei und die Widerrufsfrist gelaufen sei. Die Eheleute X legen Berufung ein. Das Berufungsgericht von Pau hebt das Urteil auf: Es stellt fest, dass die Übergabe in Eigenhändigkeit nicht die gesetzlich geforderte Datumssicherheit gewährleiste. Die Verkäufer legen Kassationsbeschwerde ein. Doch die Cour de cassation weist ihre Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil.
Was war das Hauptargument der Verkäufer? Sie machten geltend, dass die schriftliche Anerkennung der Käufer den Nachweis der Übergabe und ihres Datums erbringe. Die Richter entschieden jedoch, dass diese Anerkennung nicht ausreiche, da sie nicht gewährleiste, dass die Übergabe tatsächlich am angegebenen Datum stattgefunden habe. Das SRU-Gesetz verlange in seinem Artikel L. 271-1, dass die Übergabe „durch jedes Mittel, das Datumssicherheit verleiht“, erfolge. Die Übergabe in Eigenhändigkeit, selbst mit Unterschrift, erfülle diese Anforderung nicht, da die Unterschrift selbst rückdatiert oder angefochten werden könne. Diese vor mehr als zehn Jahren ergangene Entscheidung ist nach wie vor aktuell und wird in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten angeführt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Cour de cassation stützt sich auf Artikel L. 271-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) in der Fassung des SRU-Gesetzes vom 13. Dezember 2000. Dieser Artikel bestimmt, dass der nicht gewerbliche Käufer innerhalb von 7 Tagen ab Übergabe eines Exemplars des Kaufvertrags widerrufen kann. Damit diese Frist läuft, muss die Übergabe „durch jedes Mittel, das Datumssicherheit verleiht“, erfolgen. Die zentrale Frage war: Stellt die Übergabe in Eigenhändigkeit, begleitet von einer schriftlichen Anerkennung, ein solches Mittel dar?
Die Richter verneinen dies. Ihre Begründung ist einfach: Die Übergabe in Eigenhändigkeit ermöglicht es nicht, das Datum der Übergabe zu garantieren, da sie nur auf der Aussage der Parteien oder einer nicht authentifizierten Schrift beruht. Eine einfache handschriftliche Anerkennung kann zu einem späteren Zeitpunkt erstellt werden, oder die Unterschriften können angefochten werden. Das Gesetz verlangt eine objektive Garantie, wie einen eingeschriebenen Brief mit Rückschein (LRAR) oder eine Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher. Diese Übergabearten bieten einen Nachweis des Datums, der nicht angefochten werden kann. Die Cour de cassation hat daher entschieden, dass die Übergabe in Eigenhändigkeit, selbst wenn sie durch eine Unterschrift bestätigt wird, nicht ausreicht, um die Widerrufsfrist in Gang zu setzen. Diese Entscheidung ist ein wichtiger Präzedenzfall, der die Bedeutung der Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften bei Immobilientransaktionen unterstreicht.
